12 марта, на очередном заседании инвестиционного медиаклуба компании “Верный Капитал”, были обсуждены возможности, связанные с инвестированием в коммерческую недвижимость в Казахстане. Спикеры привели очень интересные аналитические выкладки относительно того, что происходит в различных сегментах отечественного рынка недвижимости.
Генеральный директор “Верного Капитала” Ерлан Оспанов, в частности, привел несколько цифр, согласно которым обеспеченность жильем на человека в Астане и Алматы немного превосходит среднеказахстанский уровень (25 и 24 квадратных метра на человека против 22 в среднем по стране). Это соотношение пока значительно ниже, чем в “старой” Европе, но инвесторам в сфере недвижимости, безусловно, разумней ориентироваться не просто на потребности, но на платежеспособный спрос. Г-н ОСПАНОВ пока не знает, как скажется на нем произошедшая недавно девальвация, но существуют обоснованные предположения, что платежеспособность может снизиться. Безусловно, наиболее перспективным рынком недвижимости в стране остается Астана, это относится как к сфере коммерческой недвижимости, но также в определенной степени справедливо и для жилой. По оценкам г-на Оспанова, цены на первичное и вторичное жилье в Астане восстановились на уровне 2006 и 2007 годов, в Алматы же они “замерли” на уровне 2009 года. В Астане в рамках отдельных проектов и после кризиса успешно реализуется достаточно дорогое жилье, правда, это происходит в очень узком премиум-классе. В Астане по-прежнему существует очень высокий спрос на офисную недвижимость, и на данный момент уровень свободных офисных площадей в Астане не превышает 10%. В Алматы по сравнению с пиком, когда пустовали до 40% офисных площадей, произошло определенное восстановление спроса до текущего уровня в 24-25%, но с оговоркой, что “свободных площадей становится больше”. Директор по маркетингу и продажам компании Astana Property Management, входящей в девелоперскую группу “Верного Капитала”, Светлана Михина, называет алматинский офисный сегмент понятным и стабильным, но “немного стагнирующим”. Зато в Алматы заявленная классность офисов более или менее совпадает с теми критериями, которым должны соответствовать офисы класса “А” или “В”. В Астане же, согласно довольно категоричным оценкам г-жи МИХИНОЙ, вообще нет полноценных офисов класса “А”.
В ходе обсуждения была продемонстрирована даже специальная таблица, отражающая оценки специалистов “Верного Капитала” относительно того, в какой степени имеющиеся астанинские бизнес-центры соответствует тому, что называется офисом класса “А”. Три лучших из них набирают не более 60% соответствия всем критериям этого класса. Зато офисный центр Talan Towers, который “Верный Капитал” планирует ввести в 2016 году, согласно существующим на сегодняшний день оценкам, будет соответствовать этим стандартам на 95%, а возможно, и на все 100%, по крайней мере, компания намерена приложить к этому все усилия. Среди критериев, перечисленных г-жой Михиной, - определенная планировка, дающая возможности арендаторам самим организовывать арендуемое пространство, и в то же время, определенные критерии, связанные с высотой потолков и возможностью открыть окна, без чего люди задыхаются в одном из элитных астанинских бизнес-центров, определенный уровень коммуникаций - как минимум, два альтернативных источника энергии и несколько поставщиков услуг связи, жесткие требования, связанные с парковочными местами, не менее чем одно парковочное место на 70 квадратных метров офисных площадей. В Talan Towers девелоперы пошли на значительные расходы, связанные со строительством подземного паркинга в двух уровнях. Такое решение было принято с учетом климатических условий Астаны и фактически шестимесячной зимы, в условиях которой возможность удобно припарковаться очень важна. Строящийся центр, возможно, также станет первым полноценно сертифицированным объектом с критериями “зеленого” строительства и соответствия определенным экологическим принципам. Еще одним важным критерием для офиса класса “А” является местоположение, и здесь проект “Верного Капитала” близок к идеалу, поскольку комплекс строится в “единственном оставшемся свободном углу” возле Байтерека. В чем-то Talan Towers будет похож на алматинский “Есентай”, хотя архитектурное решение выглядит совсем иным, будут построены две башни, в которых будут находиться офисный центр и гостиница “Ритц Карлтон Астана” и галерея, где будет расположен торговый центр. При этом “легенда”, обосновывающая инвестиции в строительство “Ритц Карлтон” в Астане, выглядит похожей на обоснование того, зачем необходим новый офисный центр. Если в случае с офисами нет полноценных офисов класса “А”, то в случае с отелем первый отель уровня 5 звезд с определенной премией в Казахстане появился только недавно, это алматинский “Ритц Карлтон”. При осуществлении астанинского проекта, конечно, в очень значительной степени учитывается специфика города, где появится отель, и обилие официальных встреч и визитов. В частности, планируется, что в “Ритц Карлтон Астана” будет сразу 4 президентских номера, что довольно редкое явление и не очень удобно с учетом того, что вокруг президентских номеров несколько помещений, где должна располагаться охрана и обслуживающий персонал. Спикер считает большой удачей, что контакт с управляющей компанией в лице “Ритц Карлтон” был найден еще на стадии предварительного проектирования. Это позволит досконально учесть требования, связанные даже не с помещениями для гостей, а внутригостиничной “кухней”. При строительстве элитных гостиничных и офисных комплексов требуется огромное количество консультантов, привлекаемых со стороны. Ничего подобного не наблюдается при строительстве жилья. По словам г-жи Михиной, в целом в над проектом Talan Towers работает 17 внешних консультантов, причем отдельной подготовки требуют, например, фасады зданий в связи с особенностями, связанными с астанинскими ветрами. Согласно одной из диаграмм, в презентации в создании такой коммерческой недвижимости доля затрат, не связанных со строительством, может достигать 25%, при строительстве жилой недвижимости административные расходы, расходы на маркетинг и консультантов обычно составляют не более 8%. В целом оценки “Верного Капитала” относительно казахстанского рынка гостиничной недвижимости состоят в том, что в Алматы он сокращается, а в Астане растет. Загрузка алматинских гостиниц достигла в 2012 году 40-42%, в Астане востребованность номеров в качественных гостиницах достигала 75-80%. К качественным объектам в Астане отнесены Rixos, Radisson Blu, Ramada Plaza и “Пекин Палас”.
Г-н Оспанов привел также очень интересные оценки, позволяющие понять философию инвестирования в гостиничный бизнес в мире (возможно, что-то из этой философии разделяется и “Верным Капиталом”, который очень полюбил инвестиционные проекты, связанные с высококачественными гостиницами). Сроки окупаемости таких проектов часто очень длительные. И в Лондоне, по оценкам спикера, рентабельность таких инвестиций составляет всего 3%, то есть ждать окупаемости вложений можно больше 30 лет. Тем не менее на такие проекты обычно находятся инвесторы, часто из арабских стран, которые видят преимущества, связанные с престижем, который получает владелец лондонской гостиницы. Кроме того, есть инвесторы, заинтересованные в том, чтобы у них в портфеле были такие дорогостоящие активы. Разумной нормой вложений в недвижимость для инвестиционных групп является, по мнению спикера, планка примерно в 20%. При этом доходность инвестиций в сегмент в целом обычно выше инфляции и в периоды низкой, и в периоды высокой инфляции. Долгосрочно доходность в недвижимости сопоставима с ростом рынков акций. В то же время волатильность значительно ниже, чем на фондовом рынке, и инвестиции в недвижимость дают “высокий показатель доходности на единицу риска”. (Очевидно, все же не везде и не всегда.) Для инвестора в недвижимость помимо возможностей инвестирования в фонды недвижимости существует несколько альтернативных стратегий - это привлечение партнера, так называемого Free development, возможность софинансирования проектов, либо создание собственных девелоперских дочек, по этому пути пошел “Верный Капитал”. Плюсами такого подхода называется возможное удешевление проектов и использование опыта и экспертных возможностей, накапливаемых собственной командой. Проблема же состоит в том, что постоянно необходим целый портфель перетекающих друг в друга проектов, поскольку, завершая один, группа, имеющая собственных девелоперов, должна начинать другой. Интересно, что г-жа Михина считает в Казахстане группами, исповедующими девелопмент, помимо “Верного Капитала” Capital Partners, Astana Group, BI Group и TS Development. Например, “Базис-А” невозможно считать, по ее мнению, полностью девелопером, поскольку в каких-то случаях компания выступает скорей в роли застройщика и подрядчика.
Николай ДРОЗД
