Он, в частности, считает, что принятые поправки в целом “утяжелили” положение залогодателей, которыми часто выступают сами заемщики по банковским кредитам. Г-н Абжанов обратил внимание на то, что ранее закон допускал (и сейчас допускает) возможность избежать реализации заложенного имущества, если нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований кредитора явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Это, безусловно, разумная норма. Она давала определенные гарантии, что в случае, если заемщик не заплатил, например, очередной платеж в размере Т100 тыс. по кредиту, а в залоге у банка квартира стоимостью Т20 млн, банку будет отказано в реализации залога. Как отмечает эксперт, до недавнего времени сами суды определяли, насколько нарушение “явно незначительно” и размер требований “явно несоразмерен”. После принятия выглядящих ключевыми поправок в статью 317 Гражданского кодекса установлены два критерия того, что является “явно незначительным” и “явно несоразмерным”. Во-первых, сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества. Во-вторых, период просрочки основного обязательства составляет менее трех месяцев. Оба условия должны присутствовать одновременно, чтобы избежать реализации заложенного имущества.
При этом наш собеседник “не спешил бы с выводами”, насколько условия позитивны с точки зрения правовой защищенности заемщиков. “С одной стороны, это, вроде, хорошо. Есть четкий критерий - 10 процентов. Но, с другой стороны, новый порог оказался меньше того, который выработала судебная практика. К примеру, суды (вплоть до Верховного Суда) признавали явно несоразмерными требования банков - залогодержателей, составляющие двадцать пять и даже тридцать процентов от стоимости заложенного имущества”. Фактически судебная система выработала более лояльную к заемщикам практику по сравнению с принятыми законодательными ограничениями для банков. Теперь же, по словам г-на АБЖАНОВА, залогодателям и заемщикам будет сложнее апеллировать к суду в этом плане.
Что касается еще одного критерия, связанного с трехмесячным ограничением на продажу залогов, то юрист также не видит здесь особых выигрышей для заемщиков. Поскольку “дело в том, что действующие процедуры реализации залога примерно столько времени и занимают. Во-первых, действующий закон (статья 728 Гражданского кодекса) уже гарантирует, что в течение сорока дней после наступления просрочки банки не вправе досрочно требовать возврата всего кредита. Во-вторых, уведомительные процедуры перед реализацией залога составляют около двух месяцев”. Де-факто те же льготные три месяца, которые якобы новый закон гарантирует залогодателям, уже сейчас на практике выдерживаются банками. Поэтому ничего выгодного для заемщиков и залогодателей и эта новая норма не привносит.
Единственным явным позитивом для заемщиков выглядит, по оценкам г-на Абжанова, то, что закон обязывает банки составлять с заемщиками - физическими лицами документ, в котором будут изложены наиболее существенные условия займа: сумма займа, срок, вид и размер ставки вознаграждения, размер неустойки и некоторые другие. Это будет приложение к договору банковского займа. Но значение этого документа скорее информативное. Заемщику легче будет ориентироваться, под какими условиями он подписывается, получая кредит. Никаких дополнительных правовых гарантий для заемщиков закон в этой части, на взгляд эксперта, не содержит.
Комментируя по просьбе Панорамы то, что, быть может, более жесткое законодательство было необходимым, учитывая уровень проблемных кредитов и недостаточно четкую защиту судами прав кредиторов, спикер, курировавший в прошлом юридические службы нескольких крупных банков, отметил, что не хотел бы спорить с тем, что свои обязательства нужно исполнять. Вопрос же скорее в том, чтобы дать заемщикам правовые гарантии от злоупотреблений банками своим доминирующим положением в договорных отношениях. “Банки в силу своего социально-экономического статуса являются доминантами, или сильной стороной договора, как говорят юристы. Они объективно имеют возможность определять условия кредитования. Это вполне объяснимо и нормально. Ненормально, когда экономически сильная сторона приобретает в договорных отношениях абсолютное правовое преимущество. Это уже не договор, а диктат какой-то получается. Именно поэтому в идеале закон призван дать дополнительные правовые гарантии заемщикам для того, чтобы уравнять правовые позиции сторон”, - считает г-н Абжанов.
В качестве норм, которые могли бы решить наиболее наболевшие проблемы, юрист видит, во-первых, необходимость законодательного изменения очередности платежей, поступающих в счет погашения долга по кредитам. По его словам, существует повсеместная практика: вначале погашаются штрафы, проценты, прочие расходы и в последнюю очередь - основной долг. Разумеется, при таком порядке заемщик “барахтается” в долгах, сумма его долга никак не уменьшается. Поставьте в первую очередность погашение основного долга, а все остальное - в последующую очередь. Эффект может быть весьма ощутимым. Снизится рост проблемного портфеля банков, и заемщикам будет намного легче обслуживать свои кредиты. Эта мера может показаться неоднозначной, но, по мнению г-на Абжанова, она может быть оправдана в настоящий момент.
Второе предложение связано с тем, что по действующему порядку ипотечный кредит прекращается, если заложенное имущество продано во внесудебном порядке или принято банком в счет погашения долга. Но если заложенное имущество - квартира или иной объект недвижимости - продано в судебном порядке или самим залогодателем с согласия банка, долг в непогашенной части все равно остается. Это вызывает недоумение у нашего собеседника, поскольку судебный и внесудебный порядок реализации залогов практически ничем не отличаются по правовым последствиям и результатам, заложенное имущество реализовано. Кроме того, по его словам, банк, выдавая ипотечный кредит, прекрасно осведомлен, какое имущество приобретается по кредиту, какова его стоимость, поскольку это имущество и становится залогом. Предложение состоит в необходимости установления правила: если предмет ипотеки под залог недвижимого имущества реализован с торгов (неважно, в судебном или внесудебном порядке) или самим залогодателем с согласия банка или принят банком в счет погашения долга, то обязательство по кредиту должно автоматически прекращаться. По оценкам г-на Абжанова, это, кстати, соответствует мировой практике ипотечного кредитования. Речь должна идти о том, что не только заемщики, но и банки должны нести риски падения стоимости недвижимости.
Спикер в то же время уверен в том, что, несмотря на наличие острых проблем, “важно соблюсти баланс, не перегнуть палку и нельзя потворствовать недобросовестным должникам”.
Панорама открыта для других точек зрения по проблемам, затронутым г-ном Абжановым.
