Стороны Меморандума договорились о принятии необходимых и возможных мер по поиску оптимальных путей решения проблем ипотечных заемщиков, документально подтвердивших неспособность единовременного погашения имеющейся задолженности перед банком-кредитором в настоящее время. Целями Меморандума являются оказание содействия ипотечным заемщикам, которые сотрудничают с банками-кредиторами, и урегулирование с банками-кредиторами вопросов по недопущению выселения в период отопительного сезона граждан, имеющих просроченную задолженность перед банками-кредиторами и относящихся к социально уязвимым слоям населения (в случае если собственником жилья на момент выселения является банк). При этом Меморандум устанавливает перечень мероприятий, направленных на поиск путей решения проблем ипотечных заемщиков.
Возможно, подписание Меморандума свидетельствует о том, что вновь начинает преобладать кризисная парадигма, согласно которой социальная стабильность в наиболее сложные времена оказывается более значимым фактором, чем платежная дисциплина заемщиков. Появляются многочисленные отсрочки для проблемных ипотечников и моратории на взыскание залоговых квартир, иногда являющихся единственным жильем. Каких-то изменений в менталитете и культуре в периоды между острыми фазами кризиса, видимо, не произошло, и часть проблемных ипотечников настроена достаточно непримиримо, ожидая решения своих проблем исключительно за счет государства и в частности вливаний для снижения уровня проблемных кредитов.
Нежелание государства вмешиваться в эту ситуацию и выполнять роль “доброго волшебника” связана с несколькими основными мотивами. Один из них - это нежелание разрушать мотивацию хороших заемщиков. По информации на начало осени прошлого года, которая вряд ли претерпела серьезные изменения, из 200 тысяч заемщиков, взявших ипотечные кредиты, проблемы испытывали около 20 тысяч заемщиков. Какие-либо списания для них могут привести к тому, что демотивирована будет и основная масса хороших заемщиков.
Еще одним основанием являются опасения, связанные с фондированием, и с тем, что нарушение обязательств со стороны заемщиков будет сказываться на выполнении обязательств перед депозиторами, что недопустимо. Осложняющим фактором является также дискуссия о том, можно ли использовать единственное жилье в качестве залога по ипотеке. Наложение подобного запрета сделало бы ипотечное кредитование банков еще более консервативным, а ипотеку - элитным финансовым продуктом. При этом Нацбанк в течение нескольких последних лет говорил, что ипотека - это продукт, рассчитанный не на всех, а на верхнюю часть среднего класса. Альтернативой является система жилстройсбережений и еще более демократичный вариант - аренда государственного жилья.
Руководство Народного банка в ходе своей декабрьской пресс-конференции говорило о предложениях все же рефинансировать кредиты в тенге для валютных ипотечников, сотрудничающих с банками и переживших уже две девальвации. Предыдущая программа рефинансирования, осуществленная в 2009 году, кстати, весьма позитивно оценивалась некоторыми из банков, которые были бы не прочь повторить эту программу в случае получения дополнительного фондирования от государства. Средства, получаемые в результате платежей по рефинансированным кредитам, используются вновь для рефинансирования новых заемщиков. Еще одним предложением, прозвучавшим от представителей финансового сектора, было строительство непритязательного арендного жилья, куда можно было бы выселить проблемных ипотечников, единственное жилье которых находится в залоге.
Проблемная ипотека остается в большей степени алматинской и в какой-то мере астанинской проблемой. Это означает, что сложности в основном связаны с ипотекой, которая была взята в момент раздувания пузыря на рынке недвижимости в 2006-м и 2007 годах там, где цены на недвижимость не восстановились до докризисного уровня. Ставки по ипотечным кредитам снижались с начала двухтысячных по 2007 год, и заемщики, взявшие ипотеку до раздувания пузырей, справлялись с ее обслуживанием. Сейчас же банки имеют дефицит длинного тенгового фондирования, что помимо ситуации с уровнем плохих ипотечных кредитов оказывает влияние на активность в этом сегменте.
Новая кризисная волна и опасения социальных потрясений могут привести к тому, что преобладающей стратегией станет скорее попытка сохранить статус-кво, чем решить крайне болезненные проблемы.
