То взлет, то посадка

Причины летнего роста, с одной стороны, эксперты усматривали в сезонном факторе: накануне начала учебного года продажи жилья традиционно увеличиваются за счет студентов из регионов, чьи родители достаточно платежеспособны, чтобы приобрести своим детям квартиру в Алматы. С другой стороны, свою роль сыграл и фактор отложенного спроса. В то время как на каждого россиянина в среднем приходится по 20 квадратных метров жилья, а в Европе и США обеспеченность им составляет соответственно 40 и 70 квадратных метров на человека, в Алматы данный показатель не превышает 17 "квадратов". Но и это, что называется, средняя температура по больнице: в одном случае на каждого члена семьи может приходиться по 30 квадратных метров, а в другом - не более пяти. Для самого крупного города Казахстана дефицит жилья является реальным фактом, однако на волне былого ажиотажа люди, действительно нуждающиеся в жилье, откладывавшие деньги на его приобретение, не могли угнаться за растущими ценами, а дождавшись, когда они упали на 50-60% по сравнению с пиковыми показателями, получили возможность улучшить жилищные условия.

Тем не менее с середины осени начавшийся было подъем цен на рынке недвижимости прекратился, причем не только в Алматы. Согласно данным Агентства РК по статистике, в октябре нынешнего года по сравнению с предыдущим месяцем на первичном рынке жилья цены уменьшились в южной столице на 5,6%, в Семее - на 5%, в Костанае - на 1,1%. На вторичном рынке снижение цен отмечалось в Талдыкоргане - на 6,3%, Кокшетау - на 4,8%, Костанае - на 1,8%. По мнению экспертов, осеннее снижение цен можно связать с очередным витком мирового финансового кризиса. По данным газеты "Крыша", анализирующей цену предложения, в период с 19 по 26 ноября средняя стоимость квадратного метра по Алматы составляла $1982, по сравнению с предшествовавшей неделей падение составило 1,54%.

Как будут вести себя цены дальше? Поиски ответа на один из самых актуальных для рынка недвижимости вопросов последнего времени пока не дали однозначных результатов. Единство мнений, пожалуй, наблюдается лишь в одном: даже если рынок недвижимости еще не достиг дна, резкого обвала цен, аналогичного наблюдавшемуся в прошлом году, уже не будет, как, впрочем, скорее всего, не будет и ажиотажного ценового подъема.

Во время проходившей в Алматы в ноябре выставки Real Estate Expo наиболее осторожным в прогнозах, пожалуй, оказался президент Ассоциации риелторов Казахстана Аблайхан САМАТДИН, предложивший потенциальным покупателям и продавцам прислушаться к своей интуиции и действовать, ориентируясь на насущные потребности сегодняшнего дня, то есть покупать или продавать недвижимость, если в этом есть необходимость. "Никто не может точно утверждать, как поведет себя рынок недвижимости Казахстана, ведь его развитие зависит от многих факторов: развития ипотечной системы, благосостояния населения, реализации госпрограмм по жилищному строительству... Я не могу дать однозначный ответ на вопрос, будет повышение цен или нет",- констатировал г-н Саматдин.

Инвестиционные и залоговые квартиры: выброса не будет?

Некоторые эксперты полагают, что дальнейшее развитие сектора в значительной степени будет определяться политикой банков в отношении залоговых квартир. В частности, профессор Университета международного бизнеса Сабит ДИЯРОВ уверен, что если помощь государства не поможет банкам выбраться из непростой ситуации, то появление значительного количества залоговой недвижимости - а в залоге у четырех крупнейших банков находится более 100 тысяч квартир - ценовое дно отодвинет. Хотя на самом деле "отказников", конечно, будет меньше. "Президент признал, что Казахстан переживает кризис, и государство с подачи первого руководителя решило выделить значительные, более чем адекватные для нашей страны суммы на спасение строительной отрасли, в том числе и $4 млрд, которые были направлены на спасение строительной индустрии и банковской системы в прошлом году. К сожалению, первый транш в размере $1 млрд, поступивший в 2007 году, никаким образом не изменил ситуацию в строительстве, а попытки украсть часть этих денег были. Сегодня речь идет о спасении не только финансового сектора, но всей экономической системы. Оживление на рынке недвижимости наступит не ранее чем через 2-3 года, что объясняется ситуацией в мировой экономике. Сегодня мир меняет структуру и основные принципы финансовой системы, и потребуется время, чтобы новая концепция утвердилась, показала себя в действии",- считает эксперт. По его мнению, казахстанцам следует сказать спасибо мировому финансовому кризису, благодаря которому отечественный рынок недвижимости не подмяли иностранные инвесторы, вынужденные заниматься решением собственных экономических проблем.

Другие участники рынка, к числу которых в первую очередь относятся риелторы, не склонны считать, что возможный выброс на рынок залоговых квартир радикальным образом повлияет на ценовой расклад. В частности, по мнению директора агентства недвижимости Invest Realty Аиды ДАУЛЕТАЛИНОЙ, реализация залоговых квартир может вызвать угрозу обрушения рынка лишь в том случае, если все банки одновременно выставят их на продажу по цене ниже рыночной. Однако такой ход невыгоден самим банкам, рискующим потерять стоимость своего портфеля залогов.

Сомнения высказываются и относительно способной отодвинуть ценовое дно перспективы выброса на рынок так называемых инвестиционных квартир, приобретенных в период ажиотажа с целью вложения средств или дальнейшей перепродажи. Не секрет, что в свое время доля таких спекулятивных сделок с недвижимостью на алматинском рынке достигала 60% от общего числа сделок по купле-продаже недвижимости. Однако риелторы уверяют, что и такой сценарий развития событий маловероятен. "При любых обстоятельствах одним из важных факторов, определяющих развитие рынка недвижимости, является инвестиционный доход. По сравнению с периодом пика цен привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента, конечно, снизилась, но надо сознавать, что альтернативы ему пока нет: доходность колеблется на уровне 9-10% годовых, с учетом потенциала роста это превышает вознаграждение по депозитам. Поэтому инвестиционные квартиры, скорее всего, на рынок не выкинут. Если конъюнктура цен не устроит инвесторов, они либо придержат свои активы, либо переведут их на рынок аренды. Потребность в арендном жилье остается высокой, поскольку, несмотря на снижение цен на недвижимость, практическая возможность обзавестись собственным жильем есть далеко не у всех, ведь и банковское кредитование стало менее доступным, а кризис сказался на уровне доходов. К тому же, зная, в каком положении оказались многие из тех, кто взял жилье в ипотеку, а потом не смог выплачивать кредит, люди стали более придирчиво оценивать свои финансовые возможности, многие теперь хорошо подумают, прежде чем обращаться за ипотечным кредитом", - считает г-жа Айбасова.

Осторожные прогнозы

По данным ЦКН, на рынке арендного жилья начиная с лета прошлого года и вплоть до осени года нынешнего также наблюдалось снижение активности, обусловленное в числе прочих причин и сокращением миграции в Алматы. Однако на протяжении трех последних месяцев рынок оживился. Пик средневзвешенных арендных ставок, по данным аналитиков ЦКН, пришелся на октябрь прошлого года, когда аренда квартиры площадью 60-70 "квадратов" обходилась в среднем в $1500 в месяц. К июлю нынешнего года средняя цена снизилась до $980 за квадратный метр, однако уже в августе рынок арендного жилья оживился, и ставка выросла в среднем до $1100 за квадратный метр. Дало о себе знать приближение нового учебного года; кроме того, люди, которые действительно нуждались в жилье, вновь вынуждены были отложить покупку собственной квартиры, опасаясь связывать себя ипотечными обязательствами. В январе прошлого года предложение арендного жилья в Алматы достигало 2,2 тыс. квартир, а к маю нынешнего года оно увеличилось до 3,5 тыс., и, как полагают участники рынка, даже в период кризиса наличие недвижимости, которую можно сдать в аренду, может оказать хорошую службу своему обладателю, ведь именно "арендные" деньги зачастую позволяют оплачивать ипотечный кредит. Конечно, несколько лет назад жилье, сдаваемое в аренду, приносило более высокий доход, и с этой точки зрения в более выгодном положении оказались семьи, сдающие полученную по наследству от бабушки квартиру, либо те, кто приобрел жилье на заре ажиотажа. Уже в 2006 году арендная плата не могла покрыть ипотечных выплат, однако сегодня эти показатели сопоставимы, и если владелец арендного жилья, погашающий ипотечный кредит, и не получит большой прибыли, то, как уверяют представители ЦКН, сможет выйти "по нулям".

Прислушиваясь к оценкам риелторов, можно вспомнить, что порой их прогнозы воплощались в реальность с точностью до наоборот, и в прошлом году, когда снижение цен на рынке недвижимости набирало обороты, именно риелторы до последнего предрекали ценовой рост - в зависимости от развития ситуации либо бурный, либо поступательный. Впрочем, сегодня и эти участники рынка весьма осторожны в своих оценках. По словам г-жи Айбасовой, равновесная, справедливая цена для Алматы должна быть сопоставима с ценой на рынке нового строительства, однако сейчас продать квартиру в новостройке почти невозможно: после многочисленных историй с обманутыми дольщиками никто не хочет покупать недостроенное жилье, рискуя деньгами. Этот фактор поднимает цены на вторичном рынке. "Наиболее вероятный сценарий на ближайшие полтора-два года предполагает довольно вялое развитие рынка, незначительные колебания в ту или иную сторону. В ближайшее время трудно ожидать оживления спроса, очевидно, что после такого падения рынок воспрянет не сразу. В тяжелом положении будет пребывать и строительная индустрия, поскольку заемные средства и необходимость сдавать жилье в чистовой отделке поднимают цены на квартиры в новостройках настолько, что оно становится непривлекательным",- констатирует аналитик ЦКН.

По мнению председателя Ассоциации застройщиков Казахстана Айдына РАХИМБАЕВА, монополизацию рынка и, как следствие, повышение цен может вызвать и внесение поправок в Закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Если, согласно действующему законодательству, в процессе строительства участвуют две стороны - застройщик и дольщик, то по новому проекту количество участников процесса увеличивается до четырех: к уже названным сторонам добавятся банк-агент и инвестор. Изменения претерпит и порядок лицензирования акиматами проектной компании. На первом этапе лицензии будут выдаваться на срок до шести месяцев при наличии в активе опыта работы не менее трех лет, не менее ста сданных в эксплуатацию квартир, утвержденной проектно-сметной документации, положительного заключения экспертизы, разрешения на проведение строительно-монтажных работ, земельного участка, договора с банком-агентом, а также наличия собственных средств, размер которых должен составлять не менее 5% от сметной стоимости проекта. На этом этапе проектная компания вправе начать рекламу объекта. В рамках второго этапа лицензию на срок до утверждения акта ввода жилого здания в эксплуатацию смогут получить компании, завершившие нулевой цикл строительства жилого дома, имеющие в своем распоряжении вклады дольщиков в банке-агенте на сумму не менее 20% от стоимости строительства, а также соглашение с инвестором о финансировании строительства в полном объеме, с учетом собственных средств. По мнению представителей Ассоциации застройщиков, ужесточение требований, призванное снизить риски дольщиков, закроет дорогу на рынок как минимум половине компаний, занятых в строительной индустрии, а следовательно, может вызвать повышение цен, как это было, например, в России.

Офисная недвижимость: движение к адекватному предложению

Обусловленные кризисом изменения претерпела за последний год и ситуация на рынке коммерческой недвижимости. В Алматы спрос в данном сегменте на протяжении многих лет формировали компании, работающие в секторе услуг - банки, консалтинговые фирмы, а также представительства иностранных организаций. Начиная с 2005 года на рост деловой активности в республике в целом и в Алматы в частности повлияла реализация программы поддержки малого и среднего бизнеса, а также создание в южной столице регионального финансового центра.

Как сообщил генеральный директор агентства Umex Realty Аскар МУКАШЕВ, в период с 2000-го по 2005 год количество офисных помещений ежегодно росло на 3-5%, однако уже с 2005 года этот показатель вырос на порядок; при этом рынок формировали не девелоперы, готовые начать строительство собственных объектов, а отечественные и иностранные компании, развивавшие собственный бизнес.

Вплоть до 2007 года на рынке наблюдался острый дефицит офисных помещений, что не лучшим образом отражалось на качестве предложения. Не секрет, что качественные характеристики большинства свежевыстроенных или отреставрированных офисных комплексов мегаполиса, позиционировавшихся в самых высоких сегментах, даже с натяжкой не соответствовали пунктам общепринятой классификации. Многие бизнес-центры прежде позиционировали себя в классе А и выставляли ставки аренды порядка $80-85 за квадратный метр, однако обслуживание клиентов в таких офисных зданиях оставляло желать лучшего. В мировой практике к классам А, В и С относятся бизнес-центры, построенные не более 5-7 лет назад, расположенные в престижных деловых районах, оснащенные паркингом и современной инфраструктурой; управление такими зданиями осуществляют специально созданные службы. Излишне говорить, что большинство алматинских офисных зданий не отвечало этим требованиям. Как считают участники рынка, алматинскую офисную недвижимость, скорее, следовало бы классифицировать по категориям Е, D, F. В основном это небольшие частные фирмы, которые находятся на первых этажах жилых зданий, или помещения муниципального нежилого фонда.

В этом году, впервые за долгий период, арендодатели начали испытывать трудности, связанные со сдачей помещений. Если раньше потенциальные арендаторы выстраивались в очередь и на каждое освободившееся помещение претендовали несколько желающих, то сейчас расстановка сил изменилась на 180 градусов. В бизнес-центрах, прежде позиционировавшихся в классе А, свободно порядка 20-30% офисных площадей, и это не предел. Многие казахстанские и иностранные предприниматели вынуждены свернуть бизнес или уменьшить объемы работы, соответственно провести сокращение штатов и переехать в более скромные офисы. Некоторые зарубежные компании, прежде арендовавшие по 3000 квадратных метров, решили последовать принципу "в тесноте, да не в обиде" и в следующем году переедут в офисы площадью 1000 "квадратов".

Необходимость бороться за клиента, по мнению г-на Мукашева, будет способствовать улучшению качества обслуживания в бизнес-центрах, а также заставит арендодателей пересмотреть ставки, сделать их адекватными предлагаемому продукту, ведь еще в начале прошлого года Алматы наряду с Москвой, Лондоном, Сингапуром и Парижем отличали самые высокие ставки на аренду офисной недвижимости. И в этом смысле кризисная ситуация обнаружила свои плюсы. На сегодняшний день ставки аренды уже снизились примерно на 20-30%, и арендаторы, прежде просившие $80 за квадратный метр, соглашаются сдавать их и по $50.

В последние годы, по данным Umex Realty, наиболее высоким спросом на рынке коммерческой недвижимости пользовались небольшие помещения площадью 30-100 квадратных метров при стоимости аренды $25-30 за "квадрат", но по причине дефицита предложения 90% таких заявок остаются неудовлетворенными, в связи с чем многие арендаторы были вынуждены снимать офисы в многоэтажных зданиях советского образца.

Согласно данным, озвученным г-ном Мукашевым, в следующем году в южной столице будет сдано в эксплуатацию порядка 200 тыс. квадратных метров офисных помещений класса А, и, поскольку кризис затронул практически все крупные отечественные и международные компании, которые могли бы позволить себе аренду таких помещений, новые здания уже сегодня испытывают трудности с подбором потенциальных арендаторов. Так, собственники пафосного и действительно соответствующего заявленной классности комплекса "Есентай Парк", ранее озвучивавшие арендные ставки в размере $120-150 за "квадрат", готовы пойти на уступки и сдавать те же помещения по $100.

"С 2005-го по 2008 год был введен в эксплуатацию ряд качественных бизнес-центров, в будущем году на очереди "Есентай Парк" и "Нурлы-Тау", кроме того в стадии строительства находятся порядка 20 бизнес-центров рангом поменьше. Радует, что, в отличие от жилого сектора, девелоперы, строящие офисные здания, не сворачивают работу. С учетом уже существующей коррекции цен в 2009 году произойдет еще одно снижение арендных ставок. Хотелось бы надеяться, что этот фактор послужит толчком для развития бизнеса, который не может существовать без офисных помещений. Кроме того, рост конкуренции среди арендодателей, девелоперов приведет к улучшению качества обслуживания. Раньше проблемы с обслуживанием были головной болью арендатора. Сейчас арендодатели вынуждены держаться за клиента, и диктовать условия, в том числе в вопросах, связанных с обслуживанием, будет он",- поделился прогнозами г-н Мукашев.

От Болгарии до Туманного Альбиона

Пока ситуация на рынке недвижимости южной столицы остается покрытой туманом, иностранные компании, работающие в сфере недвижимости, равно как и казахстанские риелторы, активно предлагают состоятельным казахстанцам и крепким "середнякам" обратить внимание на недвижимость в дальнем зарубежье. Экспозиция последней выставки Real Estate Expo, например, почти полностью была отдана на откуп компаниям, представлявшим иностранную недвижимость, причем не только в государствах, освоение которых граждане нашей страны начали несколько лет назад, но и в тех, перспективность которых с точки зрения инвестиций, как считают участники рынка, еще предстоит оценить.

По словам заместителя директора агентства Invest Realty Светланы ХАЖАЛИЕВОЙ, у состоятельных казахстанцев на сегодняшний день большим спросом пользуется недвижимость в Италии, Великобритании, Франции, в частности на Лазурном берегу. "Несмотря на то, что тот же Лазурный берег является достаточно дорогостоящим направлением, наши сограждане, располагающие необходимыми средствами, не раздумывают над покупкой недвижимости в этом уголке Франции, если объект показался им привлекательным. Если говорить о Великобритании, то сегодня мы предлагаем интересный проект пятизвездочного отеля, который строится неподалеку от старого Йорка и будет завершен через три года. В настоящий момент стоимость однокомнатных апартаментов начинается от 70 000 фунтов стерлингов. Покупатель недвижимости должен внести залог в размере 2500 фунтов стерлингов, а также оплатить 20% от стоимости покупки, и через три года, по завершении строительства, - оставшиеся 80%. При этом он сразу получит доход: в первый год - в размере 14%, в два последующих - соответственно 13% и 12%. Следует отметить, что это самый высокий показатель для Старого Света, в остальных европейских странах средняя величина инвестиционного дохода обычно составляет порядка 5%",- уверяет г-жа Хажалиева.

На протяжении последних трех лет на казахстанском рынке предлагается много итальянской недвижимости. Та же Invest Realty продает недвижимость по цене от 72 000 евро в Калабрии - одной из живописных областей страны, ландшафт которой сочетает и морское побережье, и горные курорты. Как считает г-жа Хажалиева, местоположение комплекса Borgonovo очень удачно в плане близости к известным туристическим центрам и к международному аэропорту. С другой стороны, Калабрия на сегодняшний день является одним из привлекательных регионов Италии с точки зрения цен на недвижимость, которые на 50-70% ниже, чем, скажем, в Тоскане или Умбрии. К тому же благодаря регулярным рейсам бюджетных авиакомпаний он становится доступным и более популярным среди жителей разных уголков Европы, а значит, существует вероятность того, что в будущем калабрийская недвижимость вырастет в цене.

Предложения зарубежной недвижимости для среднего класса, уверяют участники рынка, на сегодняшний день востребованы среди казахстанцев значительно шире, чем проекты класса "люкс". Среди представленных на вышеупомянутой Real Estate Expo самыми "горячими" в плане проявленного интереса со стороны посетителей, пожалуй, были предложения недвижимости в Болгарии. Как утверждают представители болгарских компаний, занятые в этой сфере, настоящий бум данного направления среди казахстанских инвесторов начался три года назад, и сейчас примерно треть пассажиров чартеров, совершающих перелеты по маршруту Алматы - Варна, едут не только отдохнуть, но и посмотреть недвижимость на болгарских курортах. Согласно данным, озвученным советником, руководителем службы по торгово-экономическим вопросам посольства Болгарии в РК Борисом ЯНЧЕВЫМ, обладателями недвижимости в этой стране уже стали 5000 граждан Казахстана, появились серьезные покупатели, сделавшие инвестиции на сумму от 1-3 млн до 20 млн евро.

"Несмотря на кризис, рынок недвижимости в Болгарии сохранил свой потенциал, цены либо снизились совсем незначительно, либо остались на прежнем уровне в 800-1200 евро за квадратный метр. Достаточно активно развивается рынок в секторе логистики, перспективным направлением считается строительство логистических складов. Наблюдаемый на протяжении последних лет рост спроса на жилую недвижимость со стороны казахстанских покупателей заставил нашу сторону рассмотреть возможность упрощения административных процедур. Начиная с мая этого года владельцы недвижимости в Болгарии, предоставившие соответствующую справку в консульский отдел посольства, могут получить многоразовую годовую визу на срок до трех месяцев. Не исключено, что в перспективе его удастся продлить до трех лет, с Россией подобное соглашение уже достигнуто",- сказал г-н Янчев.

Практически все компании, работающие с болгарской недвижимостью, предлагают клиентам не только варианты жилья, но и возможность совершить трех-четырехдневное путешествие, познакомиться со страной, обеспечивают трансферт и проживание. Как правило, большая часть возникающих у инвесторов вопросов связана с налоговой политикой, а также с возможностью приобретения земельных участков. По словам представителя компании Amba Sun Bulgaria Ольги МЕЛЕНКОВОЙ, налог оплачивается при покупке недвижимости и составляет 3% от ее стоимости. Что касается земельного вопроса, то болгарское законодательство не допускает продажи земли иностранным гражданам как физическим лицам, однако вариантом решения данной проблемы может стать регистрация собственной фирмы. Это обходится в 500 евро (для сравнения, в ОАЭ стоимость процедуры выше в 5-10 раз) и занимает порядка 10 дней или двух недель. На данный период покупатель должен предоставить 2500 евро в банк в качестве гарантии. Затем эти деньги будут переоформлены в счет уставного капитала, но не исключен и такой вариант, при котором можно будет забрать их обратно.

В годы, когда Болгария только приобретала популярность как выгодное направление для инвестиций, большая часть предложений недвижимости была сконцентрирована вокруг популярных Солнечного Берега и Золотых Песков. Со временем география предложений расширилась, ведь существует достаточно много людей, которых привлекает не бурная курортная суета, но возможность уединения, почти дачного покоя, тем более что при желании до места популярной тусовки можно добраться на такси или на арендованном автомобиле. Среди многочисленных предложений недвижимости можно упомянуть комплекс Kaliakria Resort, расположенный на побережье Черного моря, в 3 километрах от портового города Балчик и в 55 километрах от Варны. Первая и вторая очереди этого элитного жилого комплекса закрытого типа уже построены, завершается строительство третьего жилого комплекса. На продажу выставляются студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, пентхаусы; все помещения имеют выход на большие террасы площадью от 15 до154 "квадратов". Цена квадратного метра без НДС составляет 1150 евро. Одной из "изюминок" проекта должно стать соседство с тремя полями для гольфа, а также с небольшим 5-звездочным отелем Kaliakria Oasis. В отличие от многих объектов туристской инфраструктуры Болгарии, отель будет функционировать не только в сезон, но и круглый год, что повысит интерес к круглогодичной аренде всего комплекса.

Жилой комплекс "Веселие", окруженный сосновыми лесами, расположен в 39 километрах от Бургаса, 300 метрах от берега моря и в 5 километрах от самого старого города Болгарии Созополя, сохранившего множество архитектурных и культурных памятников. Местоположение комплекса, уверяют представители болгарских компаний, идеально подходит как тем, кто устал от городской суеты и хочет жить ближе к природе, так и любителям водных видов спорта - яхтинга, виндсерфинга, водных лыж. Почитателей исторических и природных достопримечательностей привлекут как памятники Созополя, так и расположенные неподалеку природные резерваты. Квадратный метр жилья в данном комплексе стоит порядка 950-1100 евро, квартиры, имеющие выход на террасы, сдаются в чистовой отделке, с кухонным оборудованием (имеется возможность монтажа посудомоечной машины и микроволновой печи) и сантехникой.

Словом, в отсутствие четких тенденций на отечественном рынке, казахстанцам не приходится сетовать на дефицит предложения недвижимости зарубежной. Ждать ли прояснения ситуации в родных пенатах или вложить накопления, в зависимости от их суммы, в квартиру на Черноморском побережье Болгарии либо в особняк на французской Ривьере, каждый решает для себя сам. Впрочем, судя по активности иностранных игроков, ряды тех, кто предпочитает действовать уже сейчас, становятся шире.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА