Игра на понижение
Сегодня очевидно, что кризис на американском рынке ипотечного кредитования не только не идет на спад, а углубляется. И если в сентябре г-н Алферов уверял, что события в США, вероятнее всего, не скажется на казахстанском рынке, то время показало, что оптимистичным прогнозам руководителя НАР не суждено сбыться. "Кризис в США, безусловно, отразился на нас, но в Казахстане ситуация немного другая, чем в Америке. Отечественный ипотечный рынок только начал вставать на ноги, и, можно сказать, что американский кризис поставил подножку развитию нашей ипотечной программы. Банки ужесточили условия предоставления кредитов, увеличили процентные ставки, сроки рассмотрения заявок, некоторые и вовсе перестали кредитовать заемщиков. Стоило принять такие меры, как цены на недвижимость стали падать, потому что значительная часть людей приобретала жилье в ипотеку. В результате резкого снижения спроса, покупательской активности, цены упали сначала на 10%, затем на 20%, а потом и на 50%. Рухнули цены на особняки, хотя еще недавно продавцы просили по $8-9 млн за один дом, сократились цены на вторичное жилье в старом фонде",- констатирует президент ТОО Almaty Real Estate Зухра НАЗАРОВА.
Начало нынешнего года охарактеризовалось дальнейшим снижением цен. По данным Агентства РК по статистике, в январе цены на первичное жилье уменьшились на 0,5% по сравнению с декабрем предыдущего года, а на вторичном рынке за соответствующий период сокращение цен составило 0,3%. По данным газеты "Крыша", анализирующей в первую очередь цену предложения, в период с 7 по 13 февраля на рынке недвижимости Алматы падение цен возобновилось с новой силой: по сравнению с предыдущей неделей цена квадратного метра снизилась на 2,41%. Впрочем, неделю спустя падение замедлилось - с 14 по 20 февраля по сравнению с предыдущей неделей цена квадратного метра снизилась на 0,34% и составила $2623. В то же время аналитики издания отметили рост объема предложения, свидетельствующий о том, что продавцы, в том числе и так называемых инвестиционных квартир, ждут дальнейшего снижения индекса стоимости жилья и намереваются побыстрее сбыть квартиры. По данным НАР, с июля прошлого года средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости упала на 23%, однако в отдельных районах города снижение цен достигло 45-50%.
Со сцены фактически ушел главный покупатель - инвестор, приобретавший квартиру для перепродажи; в период активного роста цен доля спекулятивных сделок на рынке недвижимости достигала 50-60%. Число покупателей уменьшилось еще и вследствие того, что платежеспособные алматинцы зачастую приобретали новое жилье как актив, для сдачи в аренду, ведь до резкого скачка цен в 2005-2006 годах доходность аренды составляла 10-12% в год и превышала ставки по депозитам. По мнению г-жи Назаровой, свою роль сыграло и снижение платежеспособности населения, ведь пока люди находятся в хорошей финансовой форме, они склонны тратить деньги, потреблять товары и услуги. У нас же период наращивания потребительских расходов перешел в стадию максимальной экономии, по сути не успев сформироваться. Как бы остро люди ни нуждались в жилье, число тех, кто может позволить себе покупку квартиры, уменьшается. Те же, кто располагает финансовыми возможностями для такой покупки, предпочли занять выжидательную позицию или вложить деньги в недвижимость за рубежом.
SOS для строительной отрасли
О том, что рост цен на недвижимость при отсутствии платежеспособного спроса рано или поздно приведет к системному кризису, достаточно давно говорил и исполнительный директор - заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин. Он же, в отличие от многих участников рынка, упоминал о целесообразности разумного регулирования сектора со стороны государства. В тяжелой для отечественного рынка недвижимости ситуации эти шаги были предприняты, когда государство объявило о выделении финансовой поддержки строительной отрасли и банкам второго уровня. Еще в конце прошлого года первый транш в размере $400 был направлен в Астану, на завершение строительства 112 объектов, где выполнена часть работ и в которые вложены деньги дольщиков. Как отметил в ходе конференции исполняющий обязанности председателя Ассоциации строителей Казахстана Мекеш УТИН, "деньги получены на 27 объектах, но и там активности не видно, а счетная комиссия выявляет, что эти средства разворовывают". По словам г-на Утина, прошлогодний финансовый кризис затормозил все виды строительства: "В 2007 году рост строительной отрасли наблюдался на протяжении девяти месяцев; за последний квартал предполагалось построить 800 тыс. квадратных метров жилья, однако этот план так и не был выполнен. Не удалось реализовать и план первых полутора месяцев нынешнего года".
Свой вариант ответа на извечный вопрос "Что делать?" озвучил вице-премьер Умирзак Шукеев, предложивший за счет государственных средств по цене $1000 и $1500 за квадратный метр (для жилья эконом- и бизнес-класса соответственно) выкупить у застройщиков часть из 24 000 квартир, представленных на рынке Астаны и пока не выкупленных дольщиками, и таким образом стимулировать спрос и активизировать рынок недвижимости. Согласятся ли застройщики пойти на такие условия, заведомо не обещающие больших прибылей, - другой вопрос. Сами строительные компании в лице, например, корпорации "Базис-А" предлагают подключить к ипотечному кредитованию и кредитованию строительной отрасли специализированные банки, отняв этот интерес у коммерческих банков. По словам представителей строительной отрасли, уже известно, что БВУ, получившие финансовую поддержку государства в размере $4 млрд, должны вернуть в этом году по займам $12 млрд, и, вероятнее всего, едва ли смогут решить эту задачу, одновременно кредитуя правительство. По мнению г-на Утина, было бы разумно по примеру западных стран и России создать специализированные банки, способные поддержать предложенные правительством меры по оживлению рынка.
Качество не в цене
Пока, однако, желаемого эффекта предпринятые государством меры не принесли. Стройки замерли, строительные компании приостановили выкуп земли. Трудно сказать, смогут ли хотя бы алматинские и столичные дольщики въехать в свои квартиры, но показательно, что многие из них все чаще опасаются оказаться у разбитого корыта и не без оснований. На днях дольщики одной из строительных компаний заявили о намерении просить политического убежища в демократических странах в том случае, если в Казахстане решение их проблемы не может быть найдено законным порядком. По словам президента Лиги потребителей Казахстана Светланы САВЧЕНКО, не становится меньше и число новоселов, недовольных качеством жилья. "На мой взгляд, непростая ситуация в строительной отрасли во многом обусловлена тем, что люди не просто ощутили на себе последствия недобросовестного ведения бизнеса, но стали его заложниками - они вложили свои деньги в откровенно некачественный товар, но ничего не могут с этим сделать",- считает г-жа Савченко. По ее словам, типичными стали жалобы на неудовлетворительное качество строительства, на несовпадение квадратуры, указанной в договоре, с фактическим количеством квадратных метров в квартире. Известны случаи, когда строительные компании дважды подсчитывали площадь единственного балкона. Если учесть, что цена квадратного метра составляла $3000, нетрудно представить масштабы недобросовестности.
Нынешней холодной зимой жильцы новостроек жаловались на выход из строя из-за частых отключений электричества многочисленных электронных устройств, в том числе ключей от квартиры или подъезда. Достаточно часто возникают проблемы, связанные с тем, что новый дом оказывается не подключенным к горячему водоснабжению, из-за чего жильцам приходится устанавливать водонагреватели и нести дополнительные затраты, оплачивая электроэнергию. По мере того, как получало распространение строительство жилых комплексов, построенных по принципу "город в городе", росло количество специфических жалоб. Потенциальные новоселы целенаправленно искали квартиру в доме, где, как утверждали рекламные проспекты, для них действовали бы катки, бассейны, рестораны, прачечные, кинозалы. Однако со временем выяснилось, что, например, бассейн в таком комплексе может спокойно "уплыть" в третьи руки, соответственно, никто не станет контролировать качество услуг или санитарное состояние воды. Довольно часто жильцы вынуждены вкладывать свои деньги в озеленение придомовой территории, в строительство площадок для отдыха, хотя их возведение (естественно, за счет средств компании) изначально фигурировало как обязательная часть плана застройки, а не как дополнительная опция.
Как считает глава Лиги потребителей, избежать подобных недоразумений удалось бы в том случае, если бы на отечественном рынке действовала независимая экспертиза качества строительства. Не исключено, что непростая ситуация, в которой оказалась строительная индустрия, выполнит функцию своего рода естественного отбора, и компании-однодневки, строившие спустя рукава, а затем без следа ликвидировавшиеся, уйдут с рынка. Впрочем, вопрос контроля за качеством нового жилья необходимо урегулировать с юридической точки зрения. Ведь, несмотря на то, что потребность в собственном жилье испытывают многие, есть основания полагать, что учеба на чужих ошибках не пройдет даром, и граждане станут более активно отстаивать свое право на получение качественных продуктов и услуг. Данный момент, сообщила г-жа Савченко, будет затронут в новом законодательстве о защите прав потребителей, принятие которого намечено на лето.
Кризис и риэлтерский бизнес
О том, что через сито кризиса рынка недвижимости пройдут далеко не все игроки, говорят еще одни активные участники этого рынка - риэлтеры, до последнего времени утверждавшие, что ценовая кривая, если не вернется к прежнему уровню, то, по крайней мере, пойдет вверх уже к концу 2007 года. "Сегодня нельзя не признать, что активность рынка снизилась; это выражается в уменьшении объемов продаж, в увеличении продолжительности экспозиции объектов. Знакомый нотариус рассказала, что недавно оформила единственную за последние полгода сделку по купле-продаже недвижимости, а ведь совсем недавно в ее офисе сидели очереди из желающих оформить такие сделки. Количество риэлтерских фирм тоже уменьшилось. В первую очередь покинули рынок совсем молодые компании, возникшие на волне ажиотажного спроса. Ведь в свое время на рынок можно было прийти легко и дешево, достаточно было иметь под рукой мобильный телефон. В результате, как известно, появилось великое множество так называемых "черных маклеров". Такие фирмы стали источниками ценовой неразберихи и консалтингового хаоса, оказали медвежью услугу всему риэлтерскому бизнесу в плане формирования его репутации",- констатировала г-жа Назарова.
По ее мнению, сложившаяся ситуация может вывести из игры и те небольшие фирмы, которые работают давно и добросовестно. В условиях, когда небольшая компания не может провести хотя бы одну-две сделки в месяц, ее дальнейшее существование волей-неволей окажется под угрозой, ведь нечем покрывать накладные расходы. Еще более значительные убытки у больших агентств, в тех же сложных условиях вынужденных нести более серьезные расходы. Влияние кризиса рынка на развитие риелтерского бизнеса проявилось в том, что практически все фирмы перешли в режим экономии, урезав, например, расходы на рекламу, а некоторые игроки предпочли пойти по пути снижения комиссионных. Практически все агентства, отмечает г-жа Назарова, потеряли значительную, порядка 20-30%, часть кадрового состава, хотя проблема высокой текучести кадров в риэлтерском бизнесе существовала всегда. Поэтому на сегодняшний день значительная часть компаний видит свою задачу в сохранении кадрового потенциала, ведь если из бизнеса уйдут профессионалы, он умрет естественной смертью. Тем не менее, считает г-жа Назарова, риэлтерам не стоит драматизировать ситуацию, ведь по здравому размышлению и в процессе кризиса можно увидеть положительные моменты.
"Главный плюс в том, что в результате такого естественного отбора на рынке останутся действительно профессиональные, опытные компании с большим запасом прочности, способные работать и в период расцвета, и в условиях падения. Положительным моментом, на мой взгляд, является еще и то, что на волне кризиса уйдут в прошлое бессмысленные проекты, которые осуществлялись на основании уверенности их инициаторов в получении прибыли при любом раскладе. Начнется нормализация рынка труда, шансы на дальнейшее развитие появятся у малого и среднего бизнеса, который испытывает трудности из-за высокой стоимости недвижимости и арендной платы", - считает г-жа Назарова. Стоит отметить, что риэлтеры оказались едва ли не единственными участниками рынка недвижимости, которые смогли извлечь пользу из напряженной ситуации в строительстве. Если раньше застройщики неохотно шли на контакт с ними, то сегодня строительные компании предлагают риэелтерским фирмам хорошие проценты - порядка 10-20% комиссионных - при условии, что последние смогут реализовать квартиру.
Сказать наверняка, как будут развиваться события на рынке жилой недвижимости, сегодня достаточно трудно, и пока мнения на этот счет разделились, как в старом анекдоте: оптимисты (главным образом в лице представителей риэлтерских компаний) уверяют, что хуже не будет, а пессимисты настаивают, что худшее впереди. Как считает г-н АЛФЕРОВ, "ценовое дно" будет достигнуто уже в марте текущего года, после чего цены начнут медленно идти на подъем, хотя рост и не будет столь впечатляющим, как в 2005-м - начале 2007 года, поскольку с рынка ушла значительная часть спекулянтов, и люди будут покупать жилье в первую очередь для собственных нужд. Во втором квартале, считает г-н Алферов, цены на жилье относительно стабилизируются, хотя представитель НАР не исключает вероятности небольших колебаний как в сторону роста стоимости квадратного метра, так и в сторону ее снижения.
Риэлтеры прогнозируют, что коррекция произойдет в первую очередь по изначально переоцененной недвижимости - иными словами, квартира в доме старой постройки, с изношенными коммуникациями и без удобного паркинга больше не приблизится по стоимости к квартире в новостройке, а значит, можно ожидать более заметного, чем прежде, расслоения цен между первичным и вторичным рынками недвижимости. Г-жа Назарова апеллирует к опыту московского рынка, где покупки жилья уже пошли вверх, и полагает, что в Алматы процесс купли-продажи также вскоре сдвинется с мертвой точки. "Рынок недвижимости - это качели, и сегодня большинство покупателей выжидают, когда цены упадут на дно. Вкупе с замедлением темпов строительства это означает, что накапливается инерционная масса отложенного спроса, и сегодня она приближается к своей границе. Когда люди начнут покупать недвижимость, а это рано или поздно случится, станет ясно, что дальнейшего снижения цен ждать, скорее всего, не следует. Тогда потенциальные покупатели начнут приобретать жилье, опасаясь дальнейшего повышения цен, и начнется очередной виток ценового роста. Другой вопрос, что он не достигнет прежних высот. С каждым циклом этот маховик будет раскручиваться меньше и меньше, пока не остановится на небольших, не вызывающих серьезного кризиса колебаниях. Тогда и сформируется справедливая рыночная цена", - полагает г-жа Назарова.
По мнению генерального директора компании Umex Realty Аскара МУКАШЕВА, средние цены на жилую недвижимость в Алматы не упадут ниже $2,5 тыс. за квадратный метр, при этом земельные участки будут стоить дороже, чем квартиры. Уже сейчас разные социальные группы населения отдают предпочтение разным типам жилья. Коттеджи выбирают состоятельные горожане, ведь содержание такой недвижимости требует значительных затрат. Представители среднего класса отдают предпочтение жилью в многоквартирных домах.
В качестве одного из факторов стабилизации рынка представители риэлтерского бизнеса называют улучшение условий по ипотеке, не забывая отметить, что этот вопрос уже рассматривается и близок к положительному решению. Однако оптимизм в этом отношении разделяют далеко не все. По мнению г-на Калинина, ипотечному рынку еще предстоит пережить волну невозврата кредитов, изъятия квартир, их продаж с аукционов и дальнейшего снижения цен. Кроме того, на фоне отставания роста доходов населения от повышения стоимости жизни, все меньше нуждающихся в жилье смогут позволить себе оформление ипотеки, сколь бы привлекательными ни были ее условия, да и наученные горьким опытом банки едва ли пойдут на оформление кредита, не будучи абсолютно уверенными в финансовой состоятельности заемщика.
Коммерческий рынок: в дефиците простота
Если рынок жилой недвижимости на протяжении последних месяцев характеризовался ростом предложения при падении спроса, то одной из ключевых проблем рынка коммерческой недвижимости его участники признают перекос в предложении. По словам г-на Мукашева, наибольший спрос на рынке офисных площадей формируют бизнес-центры класса А и С, на долю которых приходится в общей сложности 75% от общего объема площадей в бизнес-центрах Алматы. При этом очевиден явный дефицит бизнес-центров класса В, наиболее перспективных в плане сочетания качественных характеристик и приемлемых ставок аренды. Впрочем, утверждает г-н Мукашев, о строгом соответствии алматинской коммерческой недвижимости пунктам общепринятой классификации говорить трудно. В мировой практике к классам А, В и С относятся бизнес-центры, построенные не более 5-7 лет назад, расположенные в престижных деловых районах, оснащенные паркингом и современной инфраструктурой; управление такими зданиями осуществляют специально созданные службы. Большинство алматинских офисов этим требованиям не отвечает. Как считают участники рынка, в Казахстане можно было бы дополнительно классифицировать коммерческую недвижимость по категориям Е, D, F, для которых типичны небольшие частные фирмы, располагающиеся на первых этажах жилых зданий, или помещения муниципального нежилого фонда.
Тем не менее, констатировал г-н Мукашев, рынок коммерческой недвижимости Алматы все еще характеризуется неудовлетворенным спросом, что заставляет арендаторов мириться с явно завышенными ставками. В свое время сюда пришло много качественных арендаторов, в том числе иностранных компаний, нуждавшихся в представительных современных офисах, но выбирать, по большому счету, было не из чего. За последние 5-7 лет рост деловой активности в Казахстане в целом и в Алматы в частности превысил темпы ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости. Количество действующих в южной столице предприятий за январь-июль 2007 года по сравнению с 2000 годом выросло на 90%. Среди основных причин роста спроса на высококлассную коммерческую недвижимость специалисты называют реализацию программы поддержки малого и среднего бизнеса, создание Регионального финансового центра, выход на рынок большого количества иностранных компаний, развитие филиальной сети банков.
По данным на конец 2006 года, неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость в Алматы составлял 100-150 тыс. квадратных метров, и вследствие нехватки помещений многие компании начали строительство собственных офисов - в числе примеров можно вспомнить GSM Kazakhstan и Банк ЦентрКредит. По данным Umex Realty, на начало этого года в городе в процессе строительства находилось около 20 бизнес-центров, и пик предложения по бизнес-центрам класса А придется на 2009-2010 годы. Возможно, после ввода этих офисных площадей в эксплуатацию произойдет некоторая корректировка арендных ставок, а пока Алматы, наряду с Лондоном, Парижем и Москвой, входит в число самых дорогих в плане аренды офисных площадей городов мира. Как отмечают представители Umex Realty, сегодня аренда квадратного метра площади в бизнес-центре класса А обходится в $55-85, класса В - в $35-45. Однако в последнем сегменте предложение незначительно, поскольку при сопоставимых затратах на строительство первые окупаются гораздо быстрее. По внутренним данным компании, наиболее высоким спросом в настоящее время пользуются небольшие помещения площадью 30-100 квадратных метров при стоимости аренды $25-30 за "квадрат". Но по причине дефицита предложения 90% таких заявок остаются неудовлетворенными, в связи с чем многие арендаторы продолжают снимать офисы в многоэтажных зданиях советского образца.
Что касается прогнозов развития рынка коммерческой недвижимости, то эксперты уверены, что несмотря на рост спроса не менее чем на 20% в год, в массе своей потребность в офисных площадях будет удовлетворена за счет бизнес-центров класса В и качественного класса С. Спрос на помещения класса А начнет снижаться, во-первых, по причине обилия таких площадей, а во-вторых, вследствие того, что большинство компаний, заинтересованных в аренде или покупке люксовых офисов, уже определились с выбором, и даже если в их планы входит открытие новых филиалов, им вряд ли потребуются суперофисы. Уже сегодня некоторые бизнес-центры класса А при наличии свободных площадей не могут найти клиентов. Таким образом, полагают участники рынка, застройщикам необходимо пересмотреть политику и переориентироваться на строительство менее претенциозных, но более перспективных с точки зрения спроса офисных центров.
По мнению представителей Umex Realty, в 2008 году снижения арендных ставок не предвидится; основанием для такого прогноза является рост стоимости расходных материалов, рост себестоимости коммерческой недвижимости, увеличение расходов по эксплуатации фонда, которые в зависимости от классности помещения составляют $1-8 долларов за квадратный метр.
Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА
