На ошибках учатся
Подходит к концу завершающий год реализации госпрограммы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. По данным Комитета по строительству и ЖКХ Министерства индустрии и торговли, на 1 августа в республике построено 15,8 млн кв.м. жилья, до конца года планируется построить 17,5 млн кв.м. За январь-май текущего года объем строительно-монтажных работ составил Т342 млрд, или 137% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За указанный период по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлено Т162,4 млрд инвестиций, или 162% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Во всех регионах объем введенного в эксплуатацию за январь-май нынешнего года жилья по всем источникам финансирования превысил уровень прошлого года. В Атырауской области и в Астане данный показатель вырос в 2,3 раза, в Кызылординской области - в 1,9 раза, в Восточном Казахстане - в 1,8 раза, в Акмолинской, Карагандинской, Костанайской областях - в 1,7 раза, в Мангистауской, Павлодарской областях и Алматы - в 1,6 раза. Наибольший удельный вес по объему введенных в эксплуатацию жилых домов занимают Атырауская и Южно-Казахстанская области (12,7% и 10,4% соответственно), а также Астана и Алматы (19,2% и 16,9% соответственно).
Предприятиями и организациями государственной собственности за период с января по май на строительстве жилья освоено Т12,3 млрд инвестиций, что в 1,75 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, сдано 131,9 тыс кв. метров жилья. Государственный сектор занимает 4,5% от общего объема жилья в республике. Предприятиями и организациями частной формы собственности и населением за пять месяцев нынешнего года введено 2,8 млн кв. метров жилых домов, или 163% к январю - маю прошлого года. Из них за счет средств населения построено 2,2 млн кв. метров, или 75% от общего объема ввода жилья в республике. Из выделенных в 2006 году Т6,2 млрд целевых инвестиционных трансфертов областным бюджетам и бюджетам Алматы и Астаны на строительство коммунального жилья Т358 млн зачислено на аккредитивы. По состоянию на июнь текущего года освоено Т125,6 млн, или 35%. По словам заместителя председателя Комитета по делам строительства и ЖКХ Николая ТИХОНЮКА, в соответствии с недавно принятой госпрограммой развития жилищного строительства на 2008-2010 годы, за указанный период в республике предстоит построить еще 26,5 млн кв. метров жилья.
"Новая программа предусматривает нюансы, которые были упущены в действующем документе. В частности, предполагается начать строительство арендного жилья, планируется выделить Т90 млрд на строительство новых инженерных сетей. В связи с бурным ростом строительства сегодня наметился отход от типового проектирования, в связи с чем возросла стоимость проектных работ, ведь задумка и реализация оригинальных проектов тоже требуют дополнительных денежных вливаний. Поэтому, в отличие от госпрограммы на 2005-2007 годы, в новой программе будет предусмотрено финансирование проектных работ. Болью областных и районных центров является состояние инженерных коммуникаций, многие из которых не менялись с докризисных времен. Доходит до того, что из-за плохого состояния коммуникаций невозможно заселить уже построенный дом, или, например, вода в новом доме в лучшем случае до второго этажа поднимается из-за того, что он подключен к старым сетям. Принимая во внимание эту проблему, принято решение выделить на реконструкцию существующих сетей Т23 млрд", - сообщил г-н Тихонюк. По словам представителя жилстройкомитета, впервые в отечественной строительной практике внедрены международные нормы классификации жилья. Данный шаг также был мотивирован некорректными моментами, имеющими место в тексте действующей программы.
"В процессе реализации программы мы столкнулись с тем, что некоторые семьи, которые, в принципе, могли рассчитывать на получение жилья по госпрограмме, фактически были вынуждены отказываться от новых квартир из-за их высокой стоимости, из-за того, что люди не могли оплатить кредит, коммунальные услуги. В некоторых регионах по госпрограмме строили 3-комнатные квартиры площадью в 200 квадратных метров, то есть коммерческое жилье в чистом виде. Понятно, что учителя и врачи в этом случае не могли оплатить даже первичный взнос. Пришлось искать выход из положения. В ряде регионов местные власти приняли решение о том, что жилье, в котором площадь 3-комнатных квартир превышала 80 квадратных метров, было передано многодетным семьям как коммунальное, а не как кредитное, а то, что изначально планировалось предлагать как коммунальное, было возвращено как кредитное, а поскольку площадь коммунального жилья не превышала 80 "квадратов", замена прошла безболезненно. По такому пути пошли Шымкент, Уральск, Тараз, и сегодня жилье, построенное по госпрограмме, не пустует. Примерно до середины года мы еще сталкивались с этой проблемой, но на сегодняшний день ее фактически удалось решить", - отметил г-н Тихонюк.
В свете последних событий на мировом финансовом рынке одним из актуальных на ближайшее будущее вопросов останутся цены на жилье. Впрочем, уверен представитель жилстройкомитета, наблюдавшийся на протяжении последних лет динамичный рост цен на квартиры в новостройках в значительной степени есть следствие перепродажи. Несмотря на то, что стройматериалы действительно растут в цене, данный фактор влияет на стоимость жилья несущественно, и возведение квадратного метра сегодня обходится в $500-800, но при перепродаже цены возрастают на порядок. Как неоднократно отмечали эксперты рынка недвижимости, такой расклад стал следствием того, что государственный строительный сектор оказался фактически демонтирован, а функции лицензирования, контроля и выдачи лицензий перешли к частным структурам. В итоге каждая крупная корпорация имеет несколько аффилированных структур, занимающихся проектированием, покупкой стройматериалов, сдачей жилья под ключ, его продажей. Свою роль, утверждают эксперты, играет и такой фактор, как передача коммерческим застройщикам на условиях комплексной застройки функций возведения социальных объектов, затраты на которые застройщики вносят в стоимость жилья.
По словам г-на Тихонюка, итоги переговоров с крупными алматинскими и астанинскими застройщиками, занимающимися коммерческим жильем, показали, что в том случае, если кризис продлится 2-3 месяца, он, скорее всего, не окажет серьезного влияния на деятельность крупных компаний. Хотя, возможно, последним придется повременить с началом строительства новых домов. В свою очередь, представители строительных компаний "попросили министерство поработать с банками на предмет возможной поддержки со стороны государства". Меры в этой сфере были озвучены на текущей неделе. До конца первого полугодия будущего года МИТ попросил банки воздержаться от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства, что, по словам главы МИТ Галыма Оразбакова, взаимоувязано с пролонгацией займов для кредитования строительства жилья. Эти меры должны применяться к компаниям, которые успешно зарекомендовали себя на строительном рынке, успешно занимаются строительным бизнесом. Министерство также предложило в качестве системной меры приступить к внедрению механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. Предполагается, что данные меры позволят не изымать из производственного оборота заложенные активы и одновременно продолжить строительство, повысить ответственность застройщиков перед банками. Мелким игрокам придется нелегко. "Наши предприниматели берут займы на 20% от всего объема инвестиций; 70% этих займов ложится на Алматы, 10% - на Южно-Казахстанскую область, 4% - на Астану. Но такой расклад не означает, что столь же значительная часть кредитов идет в Алматы - просто многие крупные компании имеют офисы в южной столице, но строительство ведут во всех регионах республики", - поясняет г-н Тихонюк.
Цементный переполох
Летом нынешнего года правительство утвердило изменения и дополнения в программу развития промышленности стройматериалов. В соответствии с данными изменениями, к 2010 году в республике должно быть реализовано несколько инвестиционных проектов, а именно строительство цементных заводов в Западно-Казахстанской, Жамбылской, Костанайской и Восточно-Казахстанской областях общей мощностью 5,7 млн тонн в год, что позволит увеличить производство цемента до 10,6 млн тонн в год; организация производства строительного стекла на заводах в Актюбинской и Кызылординской областях общей мощностью 340 тыс тонн; организация производства теплоизоляционных материалов на предприятиях в Актюбинской, Восточно-Казахстанской, Костанайской областях общей мощностью 380 тыс. кубометров; организация производства керамического кирпича общей мощностью 248 млн условных штук в год во всех регионах республики; строительство заводов по производству стержневой арматуры в Павлодарской и Карагандинской областях. Согласно планам правительства, благодаря реализации этих проектов строительная отрасль к 2010 году, с учетом возросших объемов строительства, будет на 70% обеспечена материалами собственного производства. Пока, к сожалению, казахстанские производители стройматериалов закрывают потребности примерно на 50% отечественного рынка. В 2006 году предприятия стройиндустрии произвели продукции на Т222 млрд, а импорт в денежном выражении составил Т325 млрд, или 60% от общей потребности. За январь - май нынешнего года рост производства строительных материалов, изделий и конструкций по 43 видам по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 44,3%. Объем привлеченных инвестиций в основной капитал, направленных на развитие производства строительных материалов, за январь-май 2007 года составил Т12,1 млрд.
Говоря об индустрии стройматериалов, трудно обойти вниманием цементный вопрос, ребром вставший нынешним летом и перед строительными компаниями, перед теми, кто решал вопрос строительства собственного дома, и перед рядовыми гражданами, затеявшими традиционный ремонт. Казахстанцы, так или иначе причастные к проведению строительных работ, испытали подобие шока, когда мешок цемента, еще накануне стоивший Т800, наутро подорожал практически вдвое. Министерство индустрии и торговли РК объявило резкий скачок цен на цемент следствием ценового сговора и заявило о том, что специальная проверка, проведенная на двух заводах, в Семее и Усть-Каменогорске, выявила связь с аффилированными посредническими фирмами, продающими цемент по завышенной цене. Производители продают цемент посредникам по Т10000 за тонну, а на рынке тот же цемент продается уже по Т25000-30000 за тонну. "Посредники вдвое-втрое накручивают цены, прибыль остается у них, а цементные заводы показывают низкие доходы и уходят от налогообложения", - обрисовал схему министр Оразбаков. Как отметил г-н Тихонюк, в связи с ростом цен на цемент многие строительные компании заявили о своем намерении отказаться от участия в госпрограмме жилищного строительства, поскольку не смогут выдержать фиксированную цену квадратного метра в Т56515.
Для стабилизации ситуации на рынке цемента МИТ предложил отменить ввозные пошлины на импортный цемент, увеличить импорт цемента из Китая, где тонна цемента стоит почти в 5 раз дешевле, чем в Казахстане, а объемы производства достаточно велики, чтобы строить экспортные планы, а также внести цемент в список товаров, подлежащих обязательной реализации на товарной бирже. По мнению министра, последний ход позволит выключить из процесса купли-продажи "серых" дилеров и даст возможность потребителям покупать цемент напрямую у производителей, в результате чего, с одной стороны, рынок станет более прозрачным, а государственная казна пополнится налоговыми поступлениями.
Однако форс-мажорная ситуация, сложившаяся на цементном рынке нынешним летом, стала не только результатом сговора, но в значительной мере и следствием проблем в отрасли. "В годы, когда строительный рынок переживал период спада, цемент находил применение главным образом в сфере дорожного строительства, и тот объем продукции, который выпускали наши заводы, с учетом поставок из Кыргызстана и России, в принципе, обеспечивал потребности внутреннего рынка. Но мы должны были предполагать, что вскоре дорожники перейдут на международные стандарты и начнут строить дороги более современной конструкции, для которых требуется больше цемента. Должны были мы прогнозировать и рост жилищного строительства. Но сегодня реальность такова, что несмотря на увеличение выпуска цемента отечественными предприятиями, на рынке ощущается дефицит", - заметил г-н Тихонюк. По данным МИТ, за период с 2002 по 2006 год производство цемента в Казахстане выросло в 2,5 раза, однако все еще не дотягивает до 5 млн тонн в год. Вместе с тем динамика потребления опережает рост производства: в 2006 году объем потребления составил 7,5 млн тонн, а в этом году данный показатель, как ожидается, достигнет 9 млн тонн. Что касается выручавших наш рынок в течение длительного времени поставок из Кыргызстана и России, то импорт из соседних государств тоже уже не в состоянии удовлетворить потребности казахстанской стройиндустрии. Если в 2004-2005 годах импорт цемента из Кыргызстана и России ежегодно удваивался, то в прошлом году рост поставок составил 36%, а за первые 5 месяцев нынешнего года - 8%.
Основными игроками на рынке цемента по-прежнему остаются пять предприятий: АО "Central Asia Cement" (бывший Карагандинский цементный завод), "Шымкентцемент", "Восток-цемент", "Семейцемент", Састюбинский цементный завод. В прошлом году свое согласие начать строительство цементных заводов дали 22 компании, на 2009 год намечена сдача в эксплуатацию завода в Уральске мощностью 1,2 млн тонн с возможностью увеличения до 2,4 млн тонн. Крупнейший игрок казахстанского цементного рынка Heidelberg Cement начал строительство в западном регионе предприятия мощностью 1,8 млн тонн, предприятия по производству ныне дефицитного стройматериала появятся в Восточном Казахстане, Жамбылской области. Однако они начнут работу несколько лет спустя, а спрос на цемент "зашкаливает" уже сегодня. Как отметил г-н Тихонюк, проблемы отечественной индустрии по производству цемента в значительной мере связаны с нехваткой современного оборудования на предприятиях. В условиях кризиса, когда производство было сведено к минимуму, о реконструкции говорить не приходилось. "Мы ориентировали предпринимателей на приобретение самого современного европейского оборудования и оборудования из Китая, но проблема в том, что сегодня бум в сфере строительства переживает весь мир, и Европа не в состоянии обеспечить нас необходимой техникой, потому что вынуждена решать подобный вопрос у себя. Что касается мер по предотвращению роста цен на цемент, то мы консультировались с итальянскими специалистами на предмет целесообразности введения репрессивных мер по отношению к перекупщикам. И они считают, что процесс ценообразования должен урегулировать сам рынок, баланс спроса и предложения", - резюмировал заместитель председателя жилстройкомитета.
Трансформация выставок как тенденция сезона
Впрочем, посетители KazBuild 2007 получили возможность убедиться, что стройиндустрия жива не цементом единым. Масштабные экспозиции, занимающие внушительную территорию выставочных павильонов "Атакента", представили Южная Корея, Турция, Германия, Финляндия. В финской экспозиции внимание посетителей привлекали деревянные срубы, имитирующие стены популярного в этой северной стране вида строений. Компания Empex Asia представила дома "Рованиеми", сделанные из лапландской сосны. По словам представителей компании, до сих пор этот материал практически не был представлен на нашем рынке, в то время как в Европе он пользуется популярностью, поскольку подходит для строительства домов любого размера и назначения. В ассортименте продукции представлено несколько типоразмеров от круглого бревна до 6-ламельного бруса. Оценить качество своих деревянных строений казахстанским потребителям предложила еще одна финская компания, Honka.
Если в сегменте жилых домов из дерева позиции финские производители, безусловно, лидируют и играют, что называется, на своем поле, то некоторые финские технологии, опробованные в других строительных направлениях, осваивают казахстанские производители. Так, компания Madison Group запустила в Алматинской области производство нового для отечественного рынка строительного материала finnblock uni - пустотелых бетонных блоков с теплоизоляцией из пенополистирола, изготовляемых по финской технологии. К числу преимуществ финнблоков можно отнести экономичность, огнеупорность, а также высокую степень морозоустойчивости, позволяющую применять данный материал даже в сложных климатических условиях Казахстана. Блоки склеиваются с помощью полиуретанового состава или гелевого раствора по горизонтальным и вертикальным швам, а внутренние стены, изготовленные из тех же блоков, соединяются с внешними с помощью арматуры. "Применение финнблоков позволяет уйти от традиционной схемы строительства, при которой кладка и утепление стен ведутся отдельно, поскольку в случае с данным материалом "сэндвич" представлен в одном изделии, минимизируются затраты на внутренние отделочные работы. Кроме того, стены из наших блоков сами по себе являются несущей конструкцией, способной выдержать любое перекрытие, а значит, из этого материала можно возводить дома без колонн, ригелей и сейсмопояса. По теплопроводности финнблок за счет термовкладыша идентичен стене 1,5-метровой толщины из красного кирпича, при этом размер одного блока составляет 60х25х20 см. Каждый блок стоит порядка Т1200, но опыт нашей работы показывает, что строительство дома из финнблоков, как правило, обходится не дороже, чем из привычных стройматериалов. Что касается такого момента, как сейсмостойкость, то специалисты Казахского НИИ сейсмостойкого строительства и архитектуры одобрили применение данного материала для возведения домов до трех этажей в сейсмичных районах и до 5-6 этажей - в районах, где угроза землетрясения не столь велика", - сообщила Панораме менеджер по продажам Madison Group Татьяна Апанасюк. По ее словам, технология финских проектировщиков в исполнении казахстанской компании сегодня находит применение в основном в строительстве индивидуального жилья, хотя в принципе может быть использована в малоэтажном строительстве в широком толковании этого понятия, при возведении школ, поликлиник, детских садов.
Другая казахстанская компания, холдинг "Торговая марка Декор", перенесла на отечественную почву немецкие технологии. Основной ассортимент продукции представлен минеральными наполнителями - мрамором казахстанских месторождений и его производными, а также техническими полимерами, химическими продуктами известных мировых производителей строительной химии.
Южнокорейская строительная компания Saebyuck представила широкий ассортимент самой разноплановой продукции - от монтажной полиуретановой пены и строительного силикона до декоративных молдингов и офисных кресел, изготовленных из материала от компании Dupont. По словам представителя компании Янг Сан Хуна, Saebyuck на рынке своей страны работает с 1989 года, а на рынке Казахстана намеревается продвигать качественную продукцию по привлекательным для нашего потребителя ценам. Другая компания из Южной Кореи, Korea Teknal System, знакомила казахстанских потребителей со своим ноу-хау - хлопчатобумажным ячеистым нагревательным материалом, который находит применение при обустройстве гостиниц, ресторанов, учебных учреждений. Как отметили представители компании, материал несет не только утилитарную функцию, но и оказывает благотворное воздействие на организм в целом. Вообще южнокорейское представительство на казахстанской строительной выставке выглядело довольно масштабным как с точки зрения площади экспозиции, так и в плане номенклатуры товаров - от подъемно-транспортного оборудования, лифтовой техники до кровельной плитки и брезентов разнообразного назначения.
В нынешнем сезоне в самостоятельное выставочное мероприятие Heat & Vent Plus 2007 выделился раздел "Отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение и сантехника", площадь которого по сравнению с прошлым годом выросла в два раза, до 4700 кв.м. Как пояснили организаторы выставки, представители компании Iteca, рост произошел не только за счет увеличения числа участников, но и за счет качественных изменений, а также за счет роста интереса участников рынка к узкоспециализированным выставочным мероприятиям. Поэтому можно констатировать, что перерастание отдельных разделов выставки в самостоятельные экспозиции в ближайшей перспективе станет тенденцией выставок в сфере стройиндустрии. В экспозиции Heat & Vent Plus свою продукцию представляли известные мировые компании Thomas, Grundfos, "Мерлони ТермоСанитари СпА", "Данфосс", а также один из самых известных мировых производителей отопительной техники корпорация Viessmann. По мнению участников выставки, рост интереса к данной ветви строительной индустрии в значительной степени обусловлен тенденциями развития рынка отопительной техники, необходимостью решать вопрос создания эффективных систем теплоснабжения. Сегодня на повестке дня все чаще встает вопрос внедрения поквартирного отопления на базе современных настенных газовых котлов как более экономной и комфортной альтернативы привычной для нас системе отопления. Как показали исследования рынка, при поквартирном отоплении существенно ниже эксплуатационные затраты и капитальные вложения, а жильцы платят за отопление и горячее водоснабжение примерно втрое меньше, чем в домах с централизованным отоплением. Рост тарифов на энергоносители, активное строительство в новых районах, не охваченных центральным отоплением, развитие индивидуального жилищного строительства вызовут рост спроса на внедрение новых технологий в сфере энергоснабжения, поэтому многие компании проявляют интерес к развитию поквартирного отопления. Однако прежде чем новая тенденция получит более широкое распространение по сравнению с сегодняшним днем, придется решить вопросы, связанные с модернизацией нормативной базы в области архитектуры и строительства.
Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА
