Идем на рекорд

По словам президента Национальной ассоциации риэлтеров (НАР) Сергея ПОГРЕБНЯКА, 2006 год не только не оправдал прогнозов относительно стабилизации цен на недвижимость, но едва не побил рекорды ценового роста. Если в течение 2005 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 47%, то по итогам минувшего года рост составил 85%, что лишь немногим уступает показателям 2003 года, в течение которого квадратный метр вырос в цене на 88%. В середине января 2000 года средневзвешенная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Алматы составляла $170, но за минувшие семь лет она выросла практически в 20 раз и достигла (по данным на конец февраля нынешнего года) $3350. В первые весенние недели ценовой рост продолжился, и к середине марта средневзвешенный квадратный метр в южной столице достиг цены в $3405. Согласно мнению, высказанному г-ном Погребняком, в полугодовой перспективе следует ожидать 10-15-процентного роста цен, обусловленного не только фактором неудовлетворенного спроса на недвижимость, но и ростом стоимости строительства, а также снижением курса доллара. Такие факторы, как превалирование спроса над предложением, доступность ипотечных ресурсов, неразвитость фондового рынка, рост себестоимости строительства, спекулятивные действия со стороны “черных” риэлтеров по-прежнему возглавляют список причин роста цен на недвижимость. 

Рынок земельных участков и особняков, отметил г-н Погребняк, характеризуется возникновением спроса на ранее не востребованные районы города и пригородные направления, а также рост взыскательности среди потенциальных покупателей. Одной из примечательных тенденций последнего времени стало смещение спроса в сторону домов эконом-класса, цены на которые находятся в диапазоне $200-500 тыс.; доля данного сегмента на сегодняшний день приближается к 40% предложения на рынке частных домов. По данным Центра коммерческой недвижимости Алматы (ЦКН), в конце 2006 года цена квадратного метра в коттеджных городках отставала от цен на вторичном рынке многоэтажек на 29%, а на первичном - на 23%. При этом в отдельных городках цены на коттеджи могли доходить до $5-6 тыс. за “квадрат”.

С учетом перспектив застройки Алматы и прилегающих к городу районов при выборе объектов индивидуальной жилой недвижимости потенциальные покупатели оценивают степень их близости к зонам коммерческого роста - бизнес-центрам, торгово-развлекательным и спортивным комплексам. В городской черте наиболее доступны с точки зрения цены частные домостроения, расположенные ниже проспекта Райымбека и в Малой Станице. Говоря о перспективах развития рынка индивидуального жилья, эксперты прогнозируют рост спроса на грамотно разработанные проекты в окрестностях Алматы, в первую очередь в направлении Калкамана, Каменки и Капчагая. Несколько замедленное развитие восточного направления, считает г-н Погребняк, объясняется густонаселенностью данных территорий и сложностью строительства транспортных развязок. По прогнозам аналитиков ЦКН, в связи с ограниченностью площадей земельных участков, отводимых под застройку, строительство коттеджных городков оправдает себя лишь при условии высокой реализационной стоимости квадратного метра.

Многоэтажная недвижимость

Для рынка многоэтажной недвижимости также характерно ужесточение градации различных категорий жилья. Если в середине 1990-х в категорию элитных автоматически заносили все взводимые в центре города новостройки с квартирами увеличенной квадратуры и улучшенной планировки, то современные критерии выглядят несравнимо строже. Комментируя вопрос Панорамы о критериях, по которым определяется принадлежность жилья к той или иной категории, директор ТОО “Каблан” Ерик СУАНКУЛОВ сообщил, что жилье класса “элит” должно быть отстроено под ключ, располагаться рядом со зданиями столь же высокого класса в центре города или экологически благоприятной зоне, не слишком отдаленной от административного или делового центра (в противном случае застройщик должен предусмотреть наличие удобных транспортных развязок), располагать собственным благоустроенным внутренним двором, презентабельным подъездом. Во внешней и внутренней отделке должны применяться только качественные материалы, в том числе дорогая штукатурка с 30-летней гарантией и гранит. Подземный гараж необходимо оборудовать спринклерной системой пожаротушения, а количество парковочных мест должно вдвое превышать число квартир.

Излишне говорить о том, что в отделке квартир (высота потолков которых, кстати, должна быть не менее 3,2 м) применяются дорогие отделочные материалы, паркет, устанавливаются сантехника и встроенные кухни от самых известных производителей, современные системы телекоммуникации. Здания оснащаются выполненными по индивидуальному заказу бесшумными лифтами компаний KONE, Otis, Tissen, Schindler, а соответствующие службы обеспечивают круглосуточную охрану и профессиональное управление домом, вплоть до подбора домашней прислуги по просьбе клиента. Различие между домами элит- и бизнес-класса заключается в подборе менее дорогих материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций от менее известных производителей, центральное кондиционирование или, например, встроенная кухня предлагаются в качестве опций. Проект может не предусматривать отдельной территории под внутренний двор, количество мест в подземном паркинге рассчитывается исходя из 1 машины на 1 квартиру, а в отсутствие подземного гаража его функции исполняет охраняемая наземная парковка. Зачастую не проводится своего рода “кастинг” будущих жильцов, обязательный для домов класса “элит”.

Главными отличительными признаками эконом-класса являются высокая плотность заселения и дислокация в так называемых спальных районах. Впрочем, последнее определение сегодня достаточно размыто, ведь некогда периферийные, непрестижные районы развиваются, обзаводятся инфраструктурой торговли, быта и развлечений. “Понятие квартиры эконом-класса вовсе не подразумевает минимальных цен. Это жилье на первичном или вторичном рынке со всеми современными характеристиками. В кирпичных и кирпично-монолитных домах площадь 1-комнатных квартир данного класса составляет не более 45 квадратных метров, 2-комнатных - 55-65 “квадратов”, 3-комнатных - 80-90. Кстати, сегодня потенциальные новоселы довольно часто предъявляют исходящие из реалий национального быта требования, касающиеся, например, соотношения площадей комнат и кухни. Покупатели хотят получить кухню не менее 12-15 “квадратов” пусть даже за счет площади гостиной. Минимализм касается области сервиса: здесь не предусмотрено “излишеств” в виде охраны, паркингов, автономных систем жизнеобеспечения. Владельцам жилья эконом-класса проще приобрести место под индивидуальный гараж, чем платить за подземный паркинг $15-20 тыс.”, - поясняет г-н Суанкулов.

На рынке жилой недвижимости эконом-класса наряду с удвоением по сравнению с 2005 годом темпов роста цен наметились тенденции географического снижения спроса и нивелирование стоимости квадратного метра между центральными и отдаленными районами. Оборот рынка вторичного жилья в 2006 году по сравнению с 2004 годом вырос на 333%, а в среднем за три последних года оборот вторичного рынка в пять раз превышает оборот первичного. По сведениям ЦКН, основанным на данных городского управления статистики, 23% жилого фонда бывшей столицы построено в 1980-х годах. Недвижимость данной категории представлена в основном квартирами улучшенной планировки в панельных 9-этажках микрорайонов “Аксай” и “Жетысу”. Такая же доля приходится на жилые дома, построенные после 1991 года. 21% жилого фонда Алматы приходится на здания, построенные в период с 1971 по 1980 годы. Это главным образом 5-этажки большинства номерных микрорайонов и кирпичные дома улучшенной планировки в разных частях города. 17% квадратных метров жилой площади в Алматы было построено до 1960 года. В 2006 году доля первичного жилья эконом-класса возросла, однако, по мнению участников рынка, количество сдаваемых площадей в новостройках недостаточно, для того чтобы выровнять баланс спроса и предложения.

Вопросы без ответов

В сегменте элитной и бизнес-недвижимости, уверен г-н Погребняк, самые интересные события произошли в начале нынешнего года и были связаны с вступлением в силу Закона “О долевом участии в жилищном строительстве”. Этот юридический документ, уверены участники рынка, с одной стороны, упорядочит ситуацию на рынке и позволит дольщикам, рискующим собственными деньгами, заручиться определенными гарантиями. С другой стороны, очевидно, что многие юридические нюансы нового закона пока непонятны ни риэлтерам, ни застройщикам, ни тем более дольщикам. Представители алматинских риэлтерских компаний отмечают, что еще 4-5 лет назад они располагали практически полной информацией о работающих в южной столице застройщиках. Со временем количество “темных лошадок” увеличилось, и сегодня зачастую сложно говорить о качестве жилья, возводимого компанией, о том, всегда ли тот или иной застройщик сдает объекты в объявленные сроки.

“До вступления в силу Закона о долевом участии люди действительно не располагали никакими гарантиями того, что они получат квартиру в срок и получат ее вообще, и в этом смысле закон можно рассматривать как своего рода сито, которое отсеет недобросовестных застройщиков. По логике строительная компания должна отчитываться за каждый построенный этаж. У нас имели место случаи, когда компании покупали участок, брали разрешительные документы, начинали копать котлован, собирали деньги дольщиков. Если денег хватало, строительство удавалось закончить, если нет - проект замирал на уровне третьего этажа”, - констатирует директор отдела маркетинга и PR ЦКН Нариман ТУРЕХАНОВ. Риэлтеры полагают, что новый закон станет своего рода страховкой и от ситуаций, когда компания годами не может сдать дом в эксплуатацию, а новоселы по году и долее живут в квартирах, из-за неких технологических нарушений не подключенных, например, к газоснабжению.

Вместе с тем, как говорилось выше, многие пункты закона вызывают вопросы как у застройщиков, так и у риэлтеров. “В одной из статей закона указано, что уполномоченные органы могут отзывать лицензию у застройщика. Возникает вопрос, кто в таком случае будет нести ответственность перед дольщиками за выполнение обязательств компании? Не указано, каким образом будет осуществляться учет договоров долевого участия. Закон требует регистрировать договоры в уполномоченных органах, но какое именно ведомство возьмет на себя эту функцию - Центр недвижимости, ГАСК либо специально созданная новая структура - пока непонятно. Один из основных, на мой взгляд, вопросов заключается в следующем: как реагировать на статью, утверждающую, что закон обратной силы не имеет? Должна ли компания, получившая разрешение на строительство до 1 января, регистрировать свои договоры долевого участия, как будет проходить переуступка прав по договорам, которые заключены до введения закона? Пока застройщики идут в обход закона, переписывая договоры долевого участия задним числом, до 31 декабря прошлого года, но долго работать по такой схеме невозможно. Необходимо ли новым компаниям, до вступления закона в силу получившим все документы, кроме лицензии на привлечение средств дольщиков получать такую лицензию? Насколько обязательно для таких компаний наличие уставного капитала в размере не менее 12% от привлеченных денег по неисполненным договорам? И это далеко не все вопросы, точные ответы на которые пока не получены”, - констатирует директор отдела элитного жилья агентства недвижимости “Абсолют” Роман КОСТЕНКО. По его словам, в непростой ситуации оказались компании, строящие коттеджные городки. Закон разрешает продажи только после возведения нулевого цикла, но означает ли это, что нулевой цикл должен быть возведен под каждый коттедж или же можно начинать продажи отдельных очередей, имея в наличии фундаменты под конкретные коттеджи?

Участники рынка надеются со временем получить ответы на свои вопросы и полагают, что в течение ближайших месяца - двух возобновят приостановленные с начала года продажи. Однако, уверен г-н Костенко, предусмотренные законом меры приведут к некоторой монополизации рынка и, как следствие - к прогнозируемому на уровне 25-30% росту цен. “Можно предположить, что уменьшение числа игроков рынка недвижимости как следствие вступления в силу Закона “О долевом участии в жилищном строительстве” не слишком заметно повлияет на объемы сдаваемого жилья, но пока не будут отработаны механизмы реализации данного закона, пока не решится проблема дефицита предложения, цены будут расти. С одной стороны, закон поставит застройщиков перед необходимостью поднять планку качества строительства, предлагать покупателям чистовую отделку квартир. В свою очередь, потребитель научится более избирательно подходить к вопросу покупки и задумается, стоит ли покупать жилье эконом-класса по ценам элитного? С другой стороны, удручает, что потребитель столкнется с ростом цен”, - считает директор строительной компании “Каблан” Ерик Суанкулов.

На состояние рынка может оказать влияние другой закон, вступивший в действие с начала нынешнего года - Закон “Об аренде”. По мнению г-на Туреханова, программа по арендному жилью, возможно, уменьшит напряженность на рынке, хотя ожидать падения цен в разы все-таки не стоит. Логично было бы предусмотреть возможность сдачи жилья в аренду с последующим выкупом. Скорее всего, арендное жилье будет представлять собой двухкомнатные квартиры общежитского типа площадью до 40 квадратных метров с двумя комнатами и санузлом. Если закон заработает и люди получат возможность жить полгода и долее в специально построенном арендном жилье, плата за которое будет установлена, скажем, в размере половины от среднерыночной, то они, вероятно, будут готовы более терпеливо ждать собственное жилье, что приведет к снижению натиска на ипотеку и, как следствие, к некоторой стабилизации цен.

Зарубежная недвижимость

Пока участники рынка строили прогнозы относительно цен на казахстанскую недвижимость, соотечественники присматривались к предложениям иностранных компаний. Представители новосибирского подразделения компании MASA International, предлагающей недвижимость на испанских побережьях Коста Бланка, Коста Калида, Коста Альмерия были удивлены всплеском интереса со стороны казахстанцев и оптимистично оценили перспективы развития бизнеса в нашей стране. Цены на предлагаемые компанией меблированные квартиры в многоэтажных домах, расположенных неподалеку от пляжей, начинаются от 150-160 тыс. евро, на виллы с бассейнами, с видом на море и поле для гольфа - от 250-300 тыс. евро. Компания Moresol Inmobiliaria, также специализирующаяся на продаже недвижимости на побережье Коста Бланка, предлагает двухкомнатные квартиры различной планировки по цене от 90 тыс. евро, а, например, трехкомнатные апартаменты с террасами, в том числе на крыше, и двумя общими бассейнами в одном из таунхаусов - по 245 тыс. евро.

Интерес к казахстанскому рынку проявили компании, предлагавшие недвижимость в Болгарии. “Мы не рассчитывали на столь высокий интерес со стороны казахстанских граждан, среди которых не только любопытствующие, но и те, кто реально соотносит предложения со своими финансовыми возможностями. О таком большом количестве клиентов, как в Москве или Санкт-Петербурге, пока все же говорить не приходится, но мы полагаем, что это вопрос времени. У нас появились запросы от потенциальных клиентов из Казахстана, уже заключено несколько сделок”, - констатировала Эвелина СТОЛОВА из компании Better Homes. Возможность открытия представительства в Казахстане рассматривает компания BGP, предлагающая недвижимость на черноморских курортах Болгарии по цене от 650 евро за квадратный метр. Представители компании, к слову, рассказали, что российские граждане, раньше казахстанцев начавшие инвестировать в болгарский рынок недвижимости, не остаются внакладе и даже получают прибыль, сдавая жилье в курортный сезон.

Широк диапазон ценовых предложений на Кипре. Скажем, двухэтажный коттедж с двумя спальнями и двумя санузлами в комплексе Magenta Homes оценивается в 82500 фунтов стерлингов, более просторное жилье в кипрском Emerald Villas - в 164 900 фунтов стерлингов, коттеджи скромных размеров и простой планировки в Good Times Homes - в 66 400 фунтов стерлингов. Традиционно широко на выставке были представлены компании, представляющие недвижимость в Турции и Объединенных Арабских Эмиратах. В портфеле турецкой компании Cagdas Properties, занимающейся реализацией проектов строительной компании, также входящей в состав холдинга Cagdas, представлено почти 1000 вилл и квартир в популярном турецком курорте Бодруме стоимостью от 1000 евро за квадратный метр. Жилье сдается в чистовой отделке, рассчитано как на покупателей, желающих жить на побережье, так и на тех, кому необходима близость городской инфраструктуры.

Стоимость недвижимости в Дубае, предложенной вниманию посетителей казахстанской выставки, варьировала от $1700 до $4000 за квадратный метр в зависимости от класса. “Бум Дубая как рынка недвижимости начался в 2002 году, когда вышел декрет, предоставлявший негражданам страны возможность приобретать землю. В марте прошлого года вышел соответствующий закон, и иностранцы, в свое время поверившие обещаниям государства, не остались внакладе. Много инвестиций было сделано российским рынком, рынком Казахстана, и сегодня Дубай открыт для всех, владельцам недвижимости и членам их семей выдаются резидентские визы с трехлетним сроком действия. На этом фоне заметно выросло число риэлтерских компаний, в том числе, мягко говоря, не слишком квалифицированных. Цены на недвижимость, особенно вторичную, накручиваются через пять-шесть рук, за последний год ценовой рост составил 200-300%, и несведущий покупатель переплачивает. Лучше всего шли продажи на подъеме бума, в 2002-2003 годах. Сегодня в Дубае достаточно трудно продать даже элитное жилье - нередко застройщику требуется от года до полутора лет, чтобы продать все апартаменты в одном здании. На рынке до сих пор был представлен относительно небольшой процент жилья бизнес-класса, и этот пробел восполняется только сейчас”, - разъясняет нюансы рынка недвижимости популярного среди казахстанцев эмирата представитедь компании Concrete Solutions Инесса ПЕВСЕВИЧЕНЕ. По ее словам, в настоящее время в Дубае разрабатывается закон о брокерах, который позволит перекрыть доступ к рынку недвижимости непрофессиональным игрокам. В соответствии с законом, бизнесом в сфере недвижимости смогут заниматься только лицензированные компании, обладающие уставным капиталом не менее чем в $100 тыс. и имеющие в своем штате профессиональных риэлтеров, окончивших курсы и сдавших экзамены по соответствующей специальности. Можно предположить, что заручившись гарантиями компетентности игроков рынка со стороны государства, иностранные граждане вновь проявят столь же высокий, как несколько лет назад, интерес к покупке недвижимости в ОАЭ. Впрочем, что касается казахстанских покупателей, то их число за последние годы не только не пошло на спад, но выросло.

“Золотые квадраты”

Представленные на выставочных стендах предложения отечественных застройщиков не порадовали ценой. Так, компания Silk Way Construction представила проект многофункционального комплекса Altyn Gasyr, на территории которого разместятся бизнес-центр, отель, торговый комплекс, жилые здания и фитнес-центр. Сдача первой очереди объекта, расположенного в Медеуском районе Алматы, в районе пересечения проспекта Достык и улицы Клочкова, намечена на вторую половину 2009 года, цена квадратного метра на сегодняшний день составляет $5000-6000 в чистовой отделке. $6000 и выше стоит квадратный метр жилой площади в комплексе Arman Ville, возводимом компанией Turkuaz Invest, порядка $3500-4000 - в комплексах, возводимых корпорацией “Базис А”. На четвертый квартал нынешнего года намечена сдача в эксплуатацию комплекса “Бес Тулга”, строительство которого ведет холдинг “Атамекен” в квадрате проспекта Абая, улиц Сатпаева, Гагарина и Радостовца. На территории комплекса помимо бизнес-центра, спортивно-оздоровительного центра разместятся школа, кинотеатр, кукольный театр, музей современного искусства. Что касается жилищной инфраструктуры, то она, по словам сотрудницы компании Евгении ЕРЕМЕНКО, будет представлена четырьмя 21-этажными и двумя 16-этажными новостройками, а также вторичным многоэтажным жильем, расположенным на данной территории. Квадратный метр жилой площади в 2- и 3-комнатных квартирах новостроек в настоящее время оценивается в $2600.

По мнению экспертов, выставка в очередной раз подтвердила расхожее утверждение о том, что в отсутствие цивилизованного рынка ценных бумаг недвижимость представляется самым выгодным объектом с точки зрения инвестиционной привлекательности. Как утверждает председатель Комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и торговли РК Кайсар ОМАРОВ, не было случая, чтобы отечественные компании не приняли участие в тендерах на строительство жилья по $400-450 за “квадрат”, осуществляемого в рамках госпрограммы. “В прошлом году доля коммерческого жилья, заведомо строящегося для перепродажи, составила 24% от общего объема жилья, сданного в эксплуатацию. При этом только в Астане и Алматы доля коммерческого жилья составила соответственно 65% и 39% от общего объема жилищного строительства, в остальных регионах показатель скромнее. Значит, задача строительства жилья по $400-500 в принципе не так уж невыполнима. А рост цен происходит главным образом за счет удорожания земли и высокой инвестиционной привлекательности недвижимости”, - считает представитель министерства. По мнению г-на Туреханова, доля инвестиционных квартир на рынке Алматы составляет порядка 15%, и о массовом сбросе пока речи не идет. Отдельные случаи имеют место, однако баланс поддерживается за счет приблизительно одинакового количества сделок по купле и продаже инвестиционных квартир. Оценивая вероятность обвала цен, участники казахстанского рынка проводят аналогии с московским, где лишь сегодня, по словам представителей НАР, начался процесс стабилизации, но не спада. Исходя из прогнозов, отечественный рынок вступит в период стабилизации в 2008-2009 году.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА