При этом если на предыдущем этапе отношения "Самрук-Казыны" с девелоперами запомнились достаточно жесткими пререканиями по поводу максимальной цены за выкупаемую в рамках госпрограмм недвижимость в черновой отделке (эта цена по-прежнему непопулярна у девелоперов), то теперь, похоже, госхолдинг решил акцентировать внимание на "живой воде" для отрасли, которая может быть связана с его программами, и критериях, которыми должны обладать наиболее желательные партнеры в рамках таких программ. Г-н АЙТЕКЕНОВ отметил, в частности, что в случае с "Ахселкентом" речь идет о, возможно, крупнейшем проекте, связанном со строительством жилой недвижимости в Алматы. Суммарно в будущем микрорайоне будет около 7 тысяч квартир, причем это жилье эконом-класса, но достаточно высокого качества, исполняемого в чистовой отделке. Предполагается, что до конца этого года будет введено в строй примерно полторы тысячи квартир, что будет означать выполнение обязательств перед большинством дольщиков комплекса. До конца 2010 года в строй будет введено более 3 тысяч квартир. Кроме того, речь идет о микрорайоне, где будет построена вся необходимая социальная инфраструктура. Управляющий директор акцентировал также внимание на том, что в ходе осуществления строительства будет получен максимальный положительный эффект от смежных производств, реализуемых в рамках проекта, прямо на строительной площадке размещены собственный бетонный завод и завод железобетонных конструкций, самое крупное смежное производство, связанное с изготовлением необходимых при строительстве столярных конструкций. Используемые сырье и материалы в значительной степени казахстанские, а из 2 тысяч человек, занятых в проекте, примерно 85% имеют казахстанское гражданство. (Тот факт, что Ahsel является иностранной компанией, похоже, не стал каким-либо минусом в глазах "Самрук-Казыны". По словам г-на Айтекенова, этот бизнес с сопутствующими производствами настолько масштабен, что он будет долгосрочным, его невозможно куда-либо перенести.) Размеры проекта и оказываемая господдержка, возможно, повлияют также на стоимость стройматериалов для проекта. Управляющий директор "Самрук-Казыны" считает нормальным соотношение, при котором стоимость стройматериалов составляет примерно 40% от конечной цены, еще примерно 40% должно приходиться на зарплату, а 20% - на все остальное, включая подключение к коммуникациям и другие расходы. Ситуация, когда в конечной стоимости выше доля зарплаты или подключения к коммуникациям, тем более когда речь идет об объектах, находящихся в городской черте, может вызывать вопросы по поводу того, насколько объективно оценивается себестоимость.

В случае с Ahselkent поддержка состоит в фондировании, позволяющем Альянс Банку открыть для компании кредитную линию в размере Т16,5 млрд сроком на 3 года. Ситуация, при которой все обязательства по возвратности средств несет на себе банк, и обусловливает отсутствие жестких ориентиров по конечной цене. Представитель банка высказал уверенность в том, что проект окажется экономически оправданным и жилье найдет сбыт благодаря тому, что оно хорошего качества и относительно недорого. Кроме того, помимо кредитования самих строителей банк готов предоставлять ипотеку для будущих покупателей квартир под 10,5% годовых. Тем не менее для "Самрук-Казыны" в строительной отрасли финансирование проектов через банки, которые берут в таком случае на себя все риски, все же не будет, видимо, преобладающим сценарием, несмотря на то, что до кризиса строительство в значительной степени финансировалось за счет банковских кредитов. Г-н Айтекенов оценивает количество проектов, которые будут осуществляться с помощью банковских кредитов, не более чем в 30% от всех 128 проектов, которые будут поддерживаться "Самрук-Казыной". Большая часть проектов, которая будет финансироваться напрямую через фонд жилой недвижимости, находится в Алматы и в Астане, где "особенно много незавершенных объектов". (Возможно, суммарно профинансирует напрямую в Астане примерно 55 таких строек.) Принятию каждого инвестиционного решения предшествует оценка объемов свободной жилой площади, которая может быть реализована после завершения строительства и с помощью которой будет достигнута полная возвратность средств. Управляющий директор высказал убежденность в этом, отметив также, что Т240 млрд, в которые оценивается общая сумма необходимых инвестиций для завершения строительства того, что достраивать целесообразно, разумеется, не будет вливаться единовременно.

Председатель совета директоров холдинга Ahsel Ахмед Ханди, комментируя для Панорамы то, в чем состоит привлекательность сотрудничества с "Самрук-Казыной", не согласился с такой постановкой вопроса и сказал, что можно говорить не о привлекательности, а скорей о приемлемом выходе из кризисной ситуации.

Разумеется, до мирового финансового кризиса компания ничего и "слушать бы не стала" о возможности финансирования с помощью государства. Председатель совета директоров не считает особо выгодными для больших строительных проектов также схемы финансирования, связанные с банковскими кредитами. Принятие этих решений связано со сложностями доступа к финансовым ресурсам в настоящий момент. До конца этого года будут готовы полторы тысячи квартир, а до конца 2010-го - более 3 тысяч. При этом число дольщиков Ahselkent составляет 2,5 тысячи, из которых лишь 200 - физические лица, в остальных случаях речь идет о компаниях, приобретающих жилье для своих сотрудников. При этом г-н ХАНДИ убежден, что возводимое жилье будет находить платежеспособный спрос, поскольку алматинский рынок недвижимости фундаментально насыщен лишь наполовину, а уровень износа жилого фонда крайне высок. Уровень при реализации отчасти будет зависеть от рынка, отчасти от себестоимости, причем председатель совета директоров вновь не согласился с тем, что себестоимость может радикально снизиться под воздействием кризиса. По его мнению, речь идет лишь о некоторой нормализации, поскольку ранее в результате спекулятивной игры цены на цемент и некоторые другие строительные материалы были выше мировых. Строительство микрорайона началось в конце 2006 года и не консервировалось целиком ни на один день. Согласно первоначальным планам, первые дома должны были быть введены в строй в конце 2008 года, так что отставание составляет по меньшей мере год.

Реалистичность поддержки строительных проектов со стороны "Самрук-Казыны" в первую очередь зависит от того, насколько быстро может быть восстановлен спрос. Г-н Айтекенов, отвечая на этот вопрос, ссылался вновь на высокую изношенность жилого фонда и то, что вложения в недвижимость при определенных условиях вновь могут стать альтернативой фондовому рынку. Жилье остается также важнейшей потребностью людей, и в условиях роста семьи они быстро начинают задумываться об улучшении жилищных условий. Управляющий директор также отметил важность начавшегося летнего сезона для строителей и, возможно, как признак некоторого оживления небольшой рост цен на стройматериалы. Что касается жестких ценовых уровней на квадратный метр жилья, установленных для девелоперов там, где государство планирует выкупать жилье, то одной из целей этого было не только снижение их "аппетитов", но и спасение рынка строительства "от полного коллапса".

Николай ДРОЗД