По словам эксперта, в международной практике существует градация магазинов продуктов и товаров народного потребления по ассортименту, размерам торгового зала и ценам. Так, в cash and carry (у нас их называют оптомаркеты) обычно низкие цены и небольшой выбор: 8-10 тысяч наименований, средняя наценка - 12%, площадь - 4-6 тыс. кв. метров. В супермаркетах в среднем можно найти 18-20 тыс. наименований, наценка составляет 25%, размер площади - от 700 до 4 тыс. кв. метров. В гипермаркетах имеется свыше 40 тыс. наименований товаров, при этом наценка в среднем равняется 15%, площадь - около 10 тыс. кв. метров. Гипермаркетов сейчас в Казахстане нет, говорит г-н Ревин. Первый такой магазин будет расположен в "Апорте".
Существует также классификация торгово-развлекательных комплексов (ТРК) по размерам и, соответственно, по территориальному охвату: районные, городские, региональные. Сейчас в Казахстане представлены лишь районные ТРК: менее 40 тыс. кв. метров арендопригодной площади, ориентированность на жителей районов в 10 минутах езды на автомобиле. Однако, к примеру, алматинская MEGA, хотя де-юре является "районником" (38 тыс. кв. метров под аренду), де-факто выполняет роль городского торгово-развлекательного центра. Лишь потому, что в Алматы недостаточно хороших ТРК, выбирать потребителю не из чего. По мнению эксперта, южная столица нуждается в 4-5 ТРК городского или регионального формата. Однако в ближайшее время запланирован лишь ввод двух "Апортов", о других подобных проектах г-ну Ревину неизвестно. Следовательно, спрос все еще будет превышать предложение.
Городской формат подразумевает от 40 до 70 тыс. кв. метров арендопригодной площади, 25-минутную доступность. Региональные ТРК рассчитаны на район в 40 минутах езды, площадь под гипермаркеты, бутики и всевозможные развлечения должна превышать 70 тыс. кв. метров. "Апорты" будут региональными, утверждает г-н Ревин. Один магазин будет расположен на востоке Алматы, другой - на западе. Ориентированы они будут как на жителей мегаполиса, так и на обитателей близлежащих городков и поселков. Таких как Каскелен, Иссык, Талгар. По информации эксперта, в каждом из этих населенных пунктов вместе с близлежащими поселками проживают от 120 до 150 тыс. человек. Кроме того, он считает, что переезд представителей среднего класса из Алматы в пригород продолжится.
По мнению собеседника, открытие крупных торгово-развлекательных комплексов (а они в мегаполисе, несомненно, будут появляться, так как спрос огромен) постепенно приведет к исчезновению стрит-ритейла. Так происходило во многих городах мира. Наиболее уязвимы отдельно стоящие бутики. Исследования последних лет показали, что при равных условиях продажи на 1 кв. метр бутика в ТРК на 25-30% выше, чем в магазине на улице. (При этом, подчеркивает г-н Ревин, сравнивать нужно именно первые этажи, так как на вторых традиционно продажи процентов на 30 ниже.) Исключение составят уличные магазины, объединенные в некую торговую зону на свежем воздухе.
По прогнозу эксперта, со временем в Алматы останутся лишь три формата торговли: торгово-развлекательные центры, магазины вдоль "Арбата" (от ЦУМа до Зеленого базара) и барахолка.
В целом он полагает, что появление "Апортов" будет способствовать снижению цен как на продукты, так и на технику, одежду, товары для дома. Поскольку, во-первых, "Апорт" предлагает большой ассортимент за меньшие деньги. Во-вторых, по сведениям Eurasia RED, 65% покупок в городе приходится на так называемые "базарные" дни (с вечера пятницы по воскресенье). А в выходные гораздо больше вероятность, что покупатели отдадут предпочтение большому торговому центру, а не супермаркету или маленькому рынку возле дома.
Также появление "Апортов" может повлиять на уменьшение арендных ставок на торговые места в ТРК. Потому что на сегодняшний день одним из факторов, сформировавших довольно высокую стоимость аренды бутиков, является дефицит качественных торговых площадей. В ТРК MEGA, как сообщалось в одном из предыдущих номеров, есть лист ожидания потенциальных арендодателей. В "Апорте" тоже более 90% площади уже занято, на оставшиеся места проводится конкурс.
По словам г-на Ревина, согласно международным практикам, стоимость аренды должна составлять примерно 30% от валовой маржинальности. Поэтому в "Апорте" нет фиксированных цен, каждый проект изучается отдельно. 30% - это та ставка, которая позволяет арендаторам успешно вести свой бизнес.
Как правило, в торгово-развлекательных центрах имеются так называемые "якори". Это гипермаркеты или зоны развлечений, которые привлекают поток покупателей. Роль "якоря" сложно переоценить. Чаще всего, по словам эксперта, девелоперы выбирают в качестве основного продовольственный "якорь". Конечно, многое зависит от концепции ТРК: в фешн-пассажах, к примеру, иногда обходятся и без супермаркета. Однако, "как показывает практика, лучше его поставить, чтобы у вас потоки были регулярными". В роли второго "якоря" нередко выступают кинотеатр или детский развлекательный городок. В "Апорте" якорей пять, основные из них - это "Рамстор" и гипермаркет строительных материалов и товаров для дома "Казмарт".
По словам г-на Ревина, как правило, условия договора с "якорями" таковы, что они не приносят девелоперу больших доходов, их главная задача - привлекать поток покупателей. "Якорь" может окупаться в течение десяти лет, ведь, к примеру, в том же апортовском "Рамсторе" наценка на товары будет составлять 15%, тогда как в фешн-бутиках она достигает 250-270%. Именно бутики и приносят арендодателю основную прибыль.
Амина ДЖАЛИЛОВА
