Программы государственной поддержки строительной отрасли, правда, занимали одно из центральных мест в стартовой сессии форума. Единственному представителю госструктур в лице главного менеджера департамента международного сотрудничества ФУР "Казына" Саясату НУРБЕКУ было задано наибольшее число вопросов, несмотря на оговорки о том, что он "не совсем тот человек", а фонд является передаточным звеном и лишь оператором программ поддержки отрасли, содержание которых определяется правительством. У самого представителя "Казыны" пока нет однозначной позиции относительно того, насколько эффективной окажется схема с фондированием строительных компаний через банки. Какие-то выводы можно будет сделать лишь по прошествии времени, необходимого на реализацию проектов. Изучаются и альтернативные способы оказания государственной поддержки отрасли, которая, однако, не может быть всеобъемлющей. По мнению г-на Нурбека, смысл таких форумов состоит как раз в том, чтобы представители строительного сектора не ожидали слишком многого от государства, а видели и другие возможности. (Практически вся дискуссия в дальнейшем велась вокруг того, что необходимо сделать, чтобы повысить интерес иностранных инвесторов к казахстанскому рынку недвижимости.)

Что касается подробностей дальнейшего осуществления программы поддержки, адресованной не только строительной отрасли, но также малому и среднему бизнесу и на рефинансирование индустриальных проектов, то менеджер отметил, что в прошлом году на эти цели было выделено примерно $400 млн. В этом году, как ожидается, "Казына" сможет получить не менее миллиарда долларов, причем речь идет не о бюджетных вливаниях в капитал институтов развития, а о самостоятельном фондировании. Планируется, что БРК выйдет на рынок синдицированных займов. Кроме того, ведется работа по кредитованию на двухсторонней основе с международными институтами, среди которых был упомянут Евроазиатский банк развития. Кроме того,       г-н Нурбек упомянул о возможности удлинения сроков, на которые ресурсы в форме обусловленных депозитов предоставляются банкам. Рассматривается вопрос об их увеличении с 3 до10 лет. Мотивацией может быть снижение давления на заемщиков. (В целом схема поддержки строительной отрасли с помощью государственных средств выглядит достаточно жесткой. Правительство предусмотрело в своем соглашении с банками возможность безакцептного отзыва денег в любой момент, а также софинансирование в размере 15% за счет собственных средств банков и строительных компаний. Все риски, связанные с невозвратностью средств, полностью несут БВУ. - Н. Д.).

Что касается новой реальности для строительных компаний, то ее олицетворяют прежде всего новые потенциальные покупатели проектов, которыми могут стать иностранные институциональные инвесторы. По мнению Бахытбека КАТЕНА, директора NAI Kazakhstan Aristan, являющейся частью крупной международной консалтинговой структуры, время "лихорадочных продаж" и во многом интуитивных и единоличных решений о приобретении недвижимости прошло, и речь теперь идет о многоуровневых процедурах, присущих институциональным инвесторам. Почти всегда их интересует не возможность перепродать дороже проект, связанный с недвижимостью, а наличие гарантированного объема регулярных платежей. Интерес инвесторов в основном сосредоточен на объектах офисной и торговой недвижимости. В первом случае, если инвестор видит ясную перспективу доходности, еще могут быть какие-либо редкие исключения, а вот для реализации торговой недвижимости абсолютно необходим "пул арендаторов" и договоры о долгосрочной аренде.

Г-н Катен крайне критически оценил действия банков и строительных компаний в период, предшествовавший кризису. По его оценкам, какого-либо рынка капиталов и собственных институциональных инвесторов не сложилось до сих пор из-за слишком легкого доступа к кредитным ресурсам. Строительным компаниям в какой-то период времени просто стоило "щелкнуть пальцами", чтобы получить банковский кредит под 15% годовых. Госменеджер также считает, что тот уровень кредитования, который существовал в апреле прошлого года, не будет достигнут еще очень долго. С мая банки почувствовали приближение кризиса, и после этого "с рынка выжимались последние капли ликвидности". Теперь девелоперам и застройщикам на самой ранней стадии необходимо серьезно задаваться вопросом - кто станет покупателем недвижимости, учитывая, что спекулятивных инвестиций больше нет.

При этом степень привлекательности казахстанского рынка недвижимости для иностранных инвесторов оценивалась участниками дискуссии очень по-разному. По мнению вице-президента CAB Invest Марка ЛЕРХА, алматинский и астанинский рынки недвижимости вряд ли должны сопоставлять себя с Москвой, Петербургом или даже Киевом. Более корректной платформой для сравнений являются другие российские города-миллионники, украинские Днепропетровск и Одесса. Г-н Лерх также считает, что инвесторы могут сравнивать такие инвестиции с пограничным регионом Китая, новыми городами Индии или строительством на окраине Дели. Сопоставление с более развитыми рынками не вполне правомерно из-за существующей там значительно более низкой рентабельности и низких рисков. По отношению к казахстанскому рынку больше невозможно говорить о сверхдоходности, существовавшей недавно, но уровень рентабельности в 20% является реалистичным и минимальным, при котором возможен интерес иностранных инвесторов.

Сравнения нашего рынка с украинской и российской провинциями вызвали энергичные возражения Дмитрия РЕВИНА, директора по финансам и бизнес-развитию Eurazia Red - компании, осуществляющей в Алматы крупные проекты в сфере офисной и торговой недвижимости. Несложные подсчеты, по его оценкам, могут продемонстрировать, что уровень ВВП на человека в южной столице РК несколько выше, чем в том же Киеве и некоторых других крупных городах при существенно более низком уровне офисного и торгового "метража" на душу населения. Несмотря на последние события, сырьевой сектор продолжает генерировать доходы, и это позволяет прогнозировать "бычьи" настроения на алматинском рынке офисной и торговой недвижимости. Анализ даже с учетом всех заявленных девелоперами проектов, многие из которых могут быть не реализованы или задержаны, показывает, что они будут отставать от роста спроса в этих секторах. Поэтому г-н Ревин прогнозирует рост арендных ставок в офисной и торговой недвижимости Алматы в 2008-2009 годах. Несколько иной выглядит, на его взгляд, ситуация в Астане, где одновременно реализуется очень большое для этого рынка количество проектов. Избыток предложения в ближайшие два года может привести, напротив, к снижению ставок аренды. Текущий уровень окупаемости девелоперских проектов был оценен в диапазоне всего 15- 25% годовых.

Тим АБСОН, генеральный директор Сhagala Group - компании, в отличие от большинства девелоперов непосредственно связанной с нефтяным сектором, заявил, что применительно к ней никак нельзя говорить о недостатке ликвидности. Тем не менее Сhagala Group, листингующаяся на основной площадке Лондонской биржи, потеряла за последние месяцы 25% стоимости своих акций только из-за принадлежности к сектору строительства коммерческой недвижимости, воспринимаемому инвесторами как рискованный. В реальности же проекты компании в Западном Казахстане зависят в большей степени от цен на нефть, чем на недвижимость. По словам г-на Абсона, Сhagala Group не продала ни один из построенных ею объектов и продолжает управлять даже первыми из них, появившимися в 1994 году.

Возможно, обсуждение носило чрезмерно гипотетический характер для многих участников форума, которые хотели бы видеть более осязаемую альтернативу банковским кредитам. Одним из популярных вопросов, задаваемых спикерам, в частности, было то, "как быстро иностранные инвесторы могут рассмотреть предложения по тому или иному проекту". Контуры кризисных инвесторов, которые могут вытащить часть проектов, особенно в строительстве жилья, однако вырисовываются пока плохо. Специальный фокус конференции был, правда, посвящен южнокорейским инвесторам, работающим в сфере казахстанской недвижимости. Г-н Катен упомянул об имеющейся на рынке неофициальной информации, которая касается осуществления одной из корейских компаний сделки по выкупу части строящегося в Алматы финансового центра. Генеральный директор Polaris Consalting Джеймс КВАК определил общее количество реализуемых с участием фирм из этой страны строительных проектов в Казахстане в 65. Среди них есть проекты с очень впечатляющими цифрами финансирования - строительство жилых комплексов в Алматы - стоимостью свыше $4 млрд, и Астане - более $1,5 млрд. Причем если до недавнего времени основным трендом было возведение именно жилых комплексов, то сейчас он меняется в пользу офисной и жилой недвижимости. Корейские компании предпочитают строить не просто жилье, а и необходимые объекты обеспечения. В случае с офисами зачастую речь идет также о сопутствующей инфраструктуре и даже жилье. Г-н Квак отметил наличие определенных проблем, связанных с отраслевым регулированием и развитием инфраструктуры в Алматы, в результате чего объекты иногда трудно подключить к коммуникациям. В то же время перспективы дальнейшего сотрудничества были оценены им весьма позитивно. Фирмы из Южной Кореи предпочитают содевелопмент с местными партнерами, которые облегчают для них вхождение на рынок. Г-н Квак упомянул также о растущей активности банков из Страны утренней свежести. У корейских девелоперов имеется достаточно большой опыт работы на внешних рынках, они, в частности, активно осуществляют проекты в государствах Персидского залива.

В целом, однако, очевидно, что найти решение для рядовых проектов, особенно на жилищном рынке, будет крайне сложно. Что касается институциональных инвесторов, то они в лице нескольких специализированных фондов инвестиций, созданных крупнейшими западными инвестиционными банками, по оценкам "Коммерсанта", проявляют консерватизм даже на московском рынке, где не было ценового спада и цены на недвижимость возобновили рост. Причем прибыльность, связанная с покупкой незавершенных проектов, на рынке Москвы достаточно высока, составляя 20-30% годовых.

Н. Д.