“Для того, чтобы ответить на вопрос, почему в Казахстане очень мало хороших торгово-развлекательных центров, а если они появляются, то не так интенсивно и не в таком большом количестве, необходимо, во-первых, понять, что покупательная способность населения не столь высока, а во-вторых, принимать во внимание численность населения”, - считает эксперт. По словам г-на Ищина, прежде чем приступить к строительству торгового комплекса, необходимо изучить территорию, проанализировать зону действия, радиус охвата, объемно-планировочные характеристики, размер площади, которую предполагается сдать в аренду и отвести под объекты инфраструктуры, а также определиться, в каком ценовом сегменте будет работать центр. С точки зрения масштабов охвата ТРЦ можно разделить на районные (площадью до 5000 квадратных метров, радиус охвата территории 2,5 км), окружные (площадью до 15 000 квадратных метров и с охватом территории до 5 км в округе), региональные (45 000 “квадратов” и 12 км соответственно) и межрегиональный, площадь которого находится в пределах 60 000 квадратных метров. ТРЦ последней категории обычно строят за пределами городской черты либо в черте города, но там, где в достаточном количестве имеется жилая инфраструктура. Большинство торговых центров в Алматы представляют собой небольшие комплексы, ориентированные в основном на жителей близлежащих районов, к числу крупных проектов можно отнести открывшуюся одной из первых “Мегу”, которая недавно запустила вторую и третью очереди, ADK, Aport, недавнего дебютанта рынка “Достык Плаза” и ТРЦ Mart, популярный среди жителей нижней части города.
Что касается развития ТРЦ в регионах, то, по мнению г-на Ищина, в первую очередь необходимо ориентироваться на города, численность населения которых составляет не менее 150 тыс. человек. Опираясь на собственный опыт работы в Усть-Каменогорске, эксперт полагает, что в городах с населением меньше 400 тыс. человек достаточно построить по одному грамотно спроектированному и профессионально управляемому ТРЦ площадью 15 000 “квадратов”, в более крупных населенных пунктах областного значения - центр площадью 30 000-40 000 квадратных метров, считает эксперт. При этом он уточняет, что опыт будет успешным в том случае, если комплекс будет полноценным, если туда удастся привлечь как минимум четыре “якоря” - электронику, одежду, фуд-ритейл, кинотеатр и другие развлечения.
“Когда мы выходили на рынок Усть-Каменогорска с самым большим в регионе проектом площадью 12 000 квадратных метров, довелось выслушать много скептических замечаний как со стороны предпринимателей, так и от жителей. При проектировании центра мы исходили из того, что там должны быть полноценные бутики, высокие потолки, фонтан, детский городок, фудкорт, гипермаркет, большой магазин электроники, чтобы в любой стороне стоял якорный арендатор, который может притягивать людей. В первые же шесть месяцев работы мы были вынуждены в два раза расширить парковку. Это говорит, что в регионы можно идти, если знаешь, как это сделать”, - считает г-н Ищин.
По мнению эксперта, одной из основных проблем в области организации цивилизованного ритейла является не совсем профессиональный подход к открытию торгово-развлекательных центров. Необходимо знать, что существуют различные арендные ставки для предприятий торговли, развлекательных центров, что арендная ставка определяется рядом факторов - проходимостью, тем, сколько люди готовы платить, тем, насколько ТРЦ может являться магнитом и притягивать людей. “С другой стороны, арендаторы, особенно представители фэшн-индустрии, часто задаются вопросом, почему они не могут прийти в нормальные комплексы на нормальных условиях, получить хорошие арендные ставки? Но зачастую многие из них не понимают, для чего им нужно вставать в хорошие комплексы, если они на самом деле ничего не могут предложить покупателю”, - констатировал г-н Ищин. По мнению эксперта, необходимо более тщательно подходить к разработке, еще на стадии проектирования рассчитывая будущую окупаемость и определив, какую квадратуру и под какие направления следует выделить.
