С дальним прицелом

Вызовет ли кризис на казахстанском рынке рост спроса на недвижимость в дальних странах? По мнению представителей казахстанских риелторских компаний, такого развития событий исключать нельзя. "Интерес к зарубежной недвижимости будет достаточно высоким по ряду причин. Во-первых, у населения Казахстана есть деньги; во-вторых, существует так называемый отложенный спрос - люди по-прежнему хотят улучшить свои жилищные условия. И до тех пор, пока ситуация на нашем рынке не прояснится, пока не начнут действовать законы, на деле, а не декларативно защищающие права дольщиков, работа с зарубежной недвижимостью представляется перспективной",- считает президент ТОО "Almaty Real Estate" Зухра НАЗАРОВА.

"Если у казахстанцев будут деньги, они захотят улучшить свои жилищные условия - скажем, вполне естественно стремление иметь квартиру с отдельными комнатами для разнополых детей. В последние годы в стране повысилась рождаемость, но ввод в строй квадратных метров не поспевает за ростом населения. Мы уже имеем дело с реальным дефицитом жилья, а с учетом того, что сегодня практически не ведется строительство жилой недвижимости, можно прогнозировать не только дефицит нового жилья, но и высокие цены на него",- солидарен с коллегой генеральный директор компании Umex Realty Аскар МУКАШЕВ.

Некоторые участники рынка не исключают, что заинтересованность в приобретении недвижимости за рубежом, прежде всего в странах Европы, подогреют не только практические соображения, но и мировые тенденции глобализации. Многие сограждане, утверждает президент Ассоциации риелторов Казахстана Аблайхан САМАТДИН, хотят дать своим детям европейское образование, видеть их в будущем если не гражданами мира, то членами сообщества европейских стран. В этом случае покупка по достаточно разумным по сравнению с алматинскими ценам виллы или квартиры в государствах, недавно вступивших в ЕС и готовящихся к вхождению в Шенгенскую зону, позволит рассчитывать на получение вида на жительство, а в дальнейшем обеспечит экономию средств на аренде жилья для студента.

"В текущем году выставки по недвижимости прошли, за редким исключением, практически без участия казахстанских компаний. Тем не менее застройщики приходят к нам, предлагают хорошие проценты и бонусы - только бы мы помогли продать жилье, сдвинуть рынок с мертвой точки. Но сегодня сделать это не так просто - многие казахстанцы, располагая средствами, боятся вкладывать их в отечественную недвижимость, поскольку не имеют представления об анализе ситуации на рынке и о прогнозах его развития. Думая о будущем, они все чаще оглядываются на страны Восточной и Западной Европы, а также на рынок Объединенных Арабских Эмиратов, который наши соотечественники, в принципе, открыли уже давно", - констатирует г-н Саматдин. По словам президента АРК, одной из причин популярности среди казахстанцев дубайского направления является стабильность рынка недвижимости ОАЭ, а также довольно мягкая кредитная политика - в качестве первого взноса достаточно внести 10% от первоначальной стоимости, а остальные взносы расписываются на 20 лет в соответствии с графиком, удобным для покупателя. Привлекательными выглядят и такие нюансы, как наличие регулярного авиационного сообщения между Алматы и Дубаем, простота процедуры оформления визы; кроме того, владельцам недвижимости и членам их семей выдаются резидентские визы с трехлетним сроком действия.

В нынешнем году как жилая, так и коммерческая недвижимость в Эмиратах была достаточно широко представлена на казахстанских выставках. Так, компания Damac предлагает площади в офисных зданиях и торговых молах, а также жилые новостройки. Потенциальным обладателям апартаментов будут доступны не только собственно квартиры, но и фитнес- и спа-центры, рестораны, парковки, игровые помещения для детей. Бум Дубая как рынка недвижимости начался в 2002 году, когда был опубликован декрет, предоставлявший право на приобретение земли людям, не являющимся гражданами страны. Много средств в развитие рынка недвижимости ОАЭ и Дубая в частности вложили россияне и казахстанцы. По оценкам экспертов, на сегодняшний день продажи недотягивают до пиковых. К тому же цены на первичное жилье в ОАЭ за последний год выросли, и расценки на представленные на выставках объекты начинались от $1000-1200 за квадратный метр.

К солнечным берегам

В отличие от давно освоенного казахстанцами рынка Объединенных Арабских Эмиратов, новые страны единой Европы, такие как Болгария, они стали открывать относительно недавно. По словам управляющего директора компании "Ключ Болгария" Теодора ИЛИЕВА, одно из преимуществ болгарского рынка заключается в том, что в свое время правительство страны не стало привязывать национальную валюту к доллару, предпочитая ориентироваться на евро, и сегодня финансовый кризис там практически не ощущается. В пользу данного направления говорят и такие факторы, как близость русского и болгарского языков, а также относительно идентичный уровень цен - как утверждают представители тамошних компаний, лишь бензин и сигареты в Казахстане стоят дешевле, чем в Болгарии. Кроме того, несмотря на то, что в последние годы цены на недвижимость в стране ежегодно растут примерно на 20%, ее рынок остается одним из самых дешевых в Европе. Что касается визовых вопросов, то с 2010 года Болгария войдет в Шенгенскую зону, и наличие болгарской визы даст возможность беспрепятственно путешествовать по всей Европе. Впрочем, Россия и Болгария уже сегодня рассматривают возможность упрощения визовых процедур, и не исключено, что аналогичные шаги будут предприняты в отношении Казахстана.

Главным критерием при определении цен на недвижимость является расстояние от берега: в домах, расположенных на первой линии, стоимость квадратного метра составляет около 1200-1300 евро; жилье, находящееся несколько дальше от моря, стоит дешевле, около 700-800 евро за квадратный метр. "Квартиры сдаются в чистовой отделке, со всеми подведенными коммуникациями. Если говорить о нашей корпорации - а в ее состав входят 2 строительных и 13 риелторских компаний, осуществляющих продажу как жилья, построенного нами, так и другими застройщиками, то мы продаем квартиры с мебелью, выбранной в соответствии с пожеланиями покупателей. В последние годы начали оснащать продаваемое жилье аксессуарами - столовыми приборами, посудой, косметикой для ванной. Для застройщика приобретение таких вещей не очень накладно, зато для покупателя наличие подобных "мелочей" приятно. Корпорация работает в этом бизнесе 16 лет, в нашем штате имеются русскоговорящие риелторы. Если клиент захочет посмотреть недвижимость, причем не только в Софии или Бургасе, но и, например, в Бухаресте или Стамбуле, мы возьмем на себя организацию индивидуальной ознакомительной программы. Если клиент решится на покупку (как правило, ко второму дню пребывания 99% присматривают для себя подходящую недвижимость), затраты на авиабилеты и проживание компания берет на себя",- рассказал г-н Илиев.

Предложений болгарской недвижимости на выставках более чем достаточно, причем в довольно широком ценовом диапазоне. Так, 2-3-комнатные квартиры в комплексе "Анна-Мария", расположенном возле села Кошарица в 4 километрах от Солнечного берега, предлагаются по цене от 650 евро за квадратный метр. Та же единица площади в коттеджах жилого комплекса Cherry Garden, находящегося на таком же расстоянии от морского побережья, продается за 850 евро. Комплекс Sunrise Holiday Village разместился в северо-западной части Солнечного берега, всего в 250 метрах от пляжа и моря, соответственно, и расценки более высокие - от 1100 евро за квадратный метр. По словам г-на Илиева, в последние годы в Болгарии получил распространение такой тип гостиничных комплексов, как апартотель - небольшие (до 400 мест) заведения, характерные для крупных городов с непостоянным населением, с номерами квартирного типа. В апартотелях обычно действует принцип самообслуживания, а выбирают их, как правило, семейные туристы или бизнесмены, приезжающие на длительный срок.

Несмотря на обилие предложений болгарской недвижимости, участники выставок говорили скорее о спортивном интересе со стороны потребителей, чем о реальных сделках. По словам представителя компании "РТЛ-Эстейт" Сергея ЖИВКОВА, в прошлом году потенциальные покупатели гораздо больше интересовались недвижимостью в Болгарии, но некоторое снижение активности объяснимо: казахстанцы пока присматриваются к болгарскому рынку, делая покупки главным образом с инвестиционной целью. В условиях же кризиса следование принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь" выглядит более логичным, чем вложение средств под влиянием эмоций.

Испанские мотивы

Большинство сограждан, приобретая недвижимость за границей, в первую очередь действительно преследуют цель выгодного размещения инвестиций. Однако, предостерегают участники рынка, убить одним выстрелом двух зайцев, то есть купить квартиру, в равной степени подходящую для сдачи в аренду и для временного проживания хозяев, становится все труднее. "Если говорить о рынке Испании, то, в принципе, в аренду можно сдавать любую недвижимость, но надо учесть, что купить всегда проще, чем продать. Однако многие пытаются совместить несовместимое - купив жилье, что называется, для себя, выгодно сдать его в аренду. У арендаторов пользуются спросом маленькие квартирки в туристических центрах, ведь если человек приезжает на неделю, ему не нужны роскошные апартаменты - достаточно, чтобы было где переночевать. Для постоянного проживания, как правило, ищут большую квартиру в относительно спокойном месте; такое жилье тоже можно сдать в аренду, но сделать это гораздо сложнее. Поэтому при покупке заграничной недвижимости важно четко сформулировать цели - будет ли это выгодное вложение средств, то есть жилье, которое априори можно сдать в аренду, или квартира для себя", - подчеркнул Сергей МОСКАЛЕВ, президент испанско-российской компании Solesa, специализирующейся на продаже жилой недвижимости и объектов бизнеса в Испании.

Предложение испанской недвижимости также выглядело на выставке достаточно масштабным. Этот рынок - крупнейший в Европе: по оценкам экспертов Solesa, в 2006 году было построено 750 тыс. единиц нового жилья, в 2007-м - 855 тыс. единиц. Столько же возводится в Германии, Франции и Италии вместе взятых. Большая, свыше 900 км, протяженность береговой линии располагает к масштабному строительству жилья на побережье. Еще одной особенностью испанского рынка является интернациональный состав покупателей недвижимости. Солнечные Пиренеи давно облюбовали немцы, англичане, жители скандинавских стран, а в последние годы и граждане балтийских государств. Наметившийся в некоторых областях, особенно на Коста-дель-Соль, дефицит площадей под застройку обусловил рост цен; впрочем, мировой кризис последнего года не обошел Испанию стороной, и прирост цен на недвижимость несколько замедлился. Если за 2006 год они выросли на 12%, то за 2007-й - в среднем на 5,1%, а в прибрежных районах - на 7,6%, и лишь в отдельных местах ценовой рост составил 24%.

"Средняя стоимость жилья равняется около 2500 евро за квадратный метр - это жилье в новостройке, сданное в чистовой отделке и полностью пригодное к проживанию, оборудованное подземным гаражом (если речь идет о квартире) или бассейном (в случае с частным домом). В более дорогих комплексах предусмотрены фитнес-центры, spa-салоны. Словом, разброс цен достаточно велик, и в зависимости от финансовых возможностей покупателя можно приобрести либо супердорогое жилье, либо относительно дешевое, но пригодное для проживания", - говорит г-н Москалев. В частности, в одном из предложений той же Solesa, представленном как хит сезона - квартиры с одной спальней площадью 50 квадратных метров, с террасой в 20 квадратных метров стоимостью от 155 000 евро (около 3100 евро за квадрат); с тремя спальнями, площадью 125 квадратных метров, с террасой в 29 квадратных метров - от 268 тыс. евро (около 2150 евро за квадратный метр). Широк разброс цен на виллы - в зависимости от площади, близости к побережью, района расположения и ряда других факторов покупка может обойтись как в 800 тыс., так и в 2 млн и даже в 10 млн евро.

По словам г-на Москалева, испанские банки охотно кредитуют покупку недвижимости как местными жителями, так и иностранцами, что положительно сказывается на развитии рынка жилья. Любой иностранный гражданин может получить ипотеку в размере до 70% от стоимости жилья, при этом не требуется большого пакета документов. Скажем, если речь идет о приобретении квартиры за 200 тыс. евро, достаточно представить паспорт, декларацию о доходах и справку с места работы. Кредит дается на срок до 30 лет под 5,3% годовых - такая ставка достаточно приемлема и для россиян, и для казахстанцев.

Что касается жилья, сдаваемого в аренду, то, по словам г-на Москалева, если между Испанией и государством, резидентом которого является владелец сдаваемой в аренду недвижимости, не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то он платит 18-процентный налог на получаемый доход. Кроме того, собственники ежегодно должны выплачивать налог на имущество, составляющий 0,2-0,5% от оценочной стоимости, а также оплачивать коммунальные услуги - в зависимости от типа жилья, наличия бассейна или гаража по этой статье ежемесячно уходит 50-1500 евро в месяц.

Новые направления

Относительно новым для потенциальных казахстанских покупателей является рынок недвижимости еще одной европейской страны - Черногории. В качестве одного из главных преимуществ данного направления позиционируется экологическая чистота черногорского побережья Адриатики, мягкий и ровный климат, отсутствие языковых сложностей, простота оформления покупки - недвижимость приобретается у прямого собственника по договору купли-продажи, а регистрация нового права собственности занимает 15-20 дней зимой и до 60 дней летом. В связи с тем, что туризм является одним из стратегических направлений развития экономики Черногории, в качестве наиболее интересных для иностранного покупателя сегментов фигурируют виллы, апартаменты, коттеджи, а также коммерческая недвижимость, предназначенная для туристов - отели, рестораны, небольшие фирмы из сферы услуг. В последнее время цены на недвижимость в Черногории растут. За последние 4 года их рост составил в среднем более 300% - с 600-800 евро за квадратный метр в 2003 году до 2000-4000 евро в прошлом году. Как во многих прибрежных государствах, уровень цен определяется близостью того или иного объекта недвижимости к морю.

По словам сотрудника занимающейся продажей недвижимости за границей компании "Эстейт Сервис" Елены КРЮКОВОЙ, наиболее дорогим участком побережья является Будванская Ривьера. Этот район особенно популярен у россиян, решивших инвестировать в черногорскую недвижимость. По уровню престижности за ним следуют Херцеговачская Ривьера, побережье Которского залива и южная часть Черногорского Приморья. Трехэтажная вилла площадью 240 квадратных метров на Будванской Ривьере предлагается за 1300 тыс. евро, двухэтажный дом, расположенный в этой же части страны недалеко от моря - за 412 тыс. евро. 38-метровую квартиру с одной спальней в районе побережья Которского залива можно приобрести за 118 тыс. евро, а квартиру площадью 102 квадратных метра, с тремя спальнями и двумя ванными комнатами - за 287 тыс. евро. Традиционно иностранные граждане покупают недвижимость, расположенную непосредственно на берегу моря или на склонах гор, окружающих заливы, но в последнее время наметился интерес к районам, находящимся на высоте 600-1000 метров. Несколько сдерживает освоение этой территории иностранными покупателями неразвитость коммунальных сетей. Растет интерес и к земельным участкам под строительство. Цены на землю в Черногории варьируются в зависимости от ее местоположения, близости к морю, рельефа местности, наличия коммунальных сетей и подъездных путей.

Компания Pommel Holding Inc. представляла на KazRealty недвижимость и земельные участки в Греции. По словам ее представителя Игоря БАЧУРИНА, греческий рынок в настоящее время привлекателен для иностранных покупателей; интерес проявляют и граждане Казахстана - сказывается, что в свое время на ПМЖ туда перебралось много наших соотечественников. Но говорить о большом количестве заключенных сделок купли-продажи пока трудно. Что касается цен на недвижимость, то их разброс также достаточно велик, как и выбор предложений. Скажем, расположенная на второй береговой линии на побережье Эвийского пролива вилла площадью 1032 квадратных метра (площадь отведенного земельного участка составляет 1500 квадратных метров) оценивается в 2500 тыс. евро, а квартира с двумя спальнями - в 155 тыс. евро.

Старый знакомый - новый подход

В условиях кризиса на казахстанском рынке продвижение заграничной недвижимости активизировали и отечественные риелторские компании. В частности, агентство "Абсолют" предложило варианты покупки в Болгарии, Испании, ОАЭ, Франции и Великобритании.

Довольно масштабно была представлена на весенних выставках и недвижимость, расположенная в странах ближнего зарубежья, в частности, в Кыргызстане. По данным Национальной ассоциации риелторов, поток казахстанских инвестиций в недвижимость, расположенную на берегу Иссык-Куля, вырос в 2006 - начале 2007 годов, однако на фоне кризиса интерес к данному направлению несколько снизился. Тем не менее застройщики и риелторы из соседней страны не теряют оптимизма в отношении привлечения казахстанских покупателей. Одним из самых заметных предложений участников из Кыргызстана стал презентованный компанией SK Development коттеджный поселок "Каприз", расположенный на побережье Иссык-Куля в пяти километрах от Чолпон-Аты. Авторы проекта предлагают покупателям несколько разновидностей коттеджей и квартир, получивших названия мифических нимф. Коттеджи площадью от 130 до 230 квадратных метров размещаются на участках до 8 соток, а квартиры площадью от 35 до 120 "квадратов" - в двух корпусах. Жильцам будут доступны автостоянка на 92 парковочных места, площадки для баскетбола и волейбола, теннисные корты, 25-метровый бассейн, фитнес-центр, SPA-салон, пляжный клуб, мини-аквапарк и игровые площадки для детей, а также возможность обучения дайвингу для взрослых. Цены на недвижимость на иссык-кульском побережье трудно назвать доступными, хотя они и недотягивают до алматинских. Цена квадратного метра в квартирах, в зависимости от типа и этажа, варьируется в диапазоне от $1574 до $1770, а в коттеджах - от $2200 до $3345 за "квадрат". Тем не менее, по словам представителей компании, интерес к приобретению жилья в "Капризе" уже проявляют граждане европейских и постсоветских стран. Не исключено, что доводом в пользу именно этого комплекса стала победа "Каприза" в конкурсе экологически чистых поселков Ecovillage, проводившемся по инициативе и при поддержке Министерства природных ресурсов РФ и российских экологических агентств и ведомств.

В целом, несмотря на обилие предложений зарубежной недвижимости, казахстанцы сегодня относятся к перспективе приобретения домов и квартир за границей более осторожно, чем хотя бы год назад, что в значительной степени обусловлено влиянием мирового кризиса на состояние отечественной экономики, а также опасениями по поводу того, не скажется ли он негативно на рынках недвижимости других государств.

"В отношении последствий кризиса рынка недвижимости, наблюдаемого в вашей стране, я не столь оптимистичен, как мои казахстанские коллеги. Исходя из опыта аналогичного кризиса в Болгарии, полагаю, что он затянется не на один год. Местные компании-застройщики переправили свои доходы на счета в зарубежных банках и потому вряд ли начнут строительство, тем более что условия поддержки, предложенные государством, заставляют рисковать как коммерческие банки, так и строителей. На рынок должны прийти новые застройщики, но это потребует времени, а казахстанцам уже сегодня надо думать над тем, куда направить деньги",- говорит г-н Илиев. В связи с этим зарубежные участники полагают, что туманные прогнозы на ближайшую перспективу для рынка недвижимости Казахстана так или иначе заставят наших соотечественников, обладающих достаточными средствами, обратить внимание на рынки других государств.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА