Горькая доля

Жилой комплекс "Москва" в Астане стал одной из первых казахстанских новостроек, вокруг которой разгорелись получившие широкую огласку страсти, связанные с угрозой обмана участников долевого строительства. Финансовая полиция выяснила, что ТОО "Альнура Холдинг", начавшее возведение многоквартирного комплекса в 2003 году, не по назначению использовало более Т344 млн, стройка была заморожена более чем на полтора года. По данному факту было возбуждено уголовное дело; перспектива остаться без квартир и без денег замаячила перед 520 жителями. Вокруг компании-застройщика разразился скандал, и только благодаря тому, что банк-кредитор решился вложить средства в оживление стройки, работы удалось продолжить, и в апреле прошлого года была сдана первая очередь комплекса.

По мере того, как обстановка на мировом финансовом рынке и на отечественном рынке недвижимости накалялась, достоянием гласности становились новые истории обманутых дольщиков компаний "Алматыинвестстрой", "Верный.kz", "Елимай". Осенью прошлого года инициативная группа участников долевого строительства возводимого АО "Корпорация KUAT" жилого района "Сайран" (ранее получившего широкую известность как "Манхэттен") обратилась к Президенту страны, правительству и акимату Алматы с просьбой взять под контроль строительство данного объекта. Как утверждали инициаторы обращения, под угрозой находились интересы по меньшей мере 15 000 дольщиков, а также членов их семей. Изначально застройщик обещал закончить сооружение объекта в мае 2008 года, но за пять месяцев до объявленной даты стройка находилась фактически в замороженном состоянии, а на многих площадках не были завершены даже подготовительные работы. Еще в мае прошлого года потенциальные обладатели квартир в "Сайране" заметили, что темпы работ снизились, а в июне-июле стройка встала. Начиная с августа дольщики вели переговоры и проводили встречи с руководством корпорации, обращались с письмами в акимат Алматы, маслихат города, к исполняющему обязанности председателя партии "Нур Отан", в Министерство индустрии и торговли и другие инстанции, но большинство посланий остались без ответа. Не выдерживались и озвученные руководством KUAT сроки начала активного строительства. Принимая во внимание факты проведения забастовки по поводу невыплаты рабочим KUAT в Астане зарплаты в течение нескольких месяцев, а также курсировавшие по южной столице слухи об огромных задолженностях компании, дольщики выражали опасения по поводу того, что та испытывает финансовые трудности.

В феврале нынешнего года дольщики нескольких компаний, в том числе "Алматыинвестстроя", заявили  о намерении просить политического убежища в демократических странах. "Мы понимаем, что эта акция носит скорее политический, нежели экономический характер. Но если мы не можем решить свои проблемы в законном порядке в тех структурах, которые должны их решать, мы прибегнем к подобному методу",- заявили они. По их словам, почти за год хождения по инстанциям не удалось найти лиц, ответственных за сложившуюся ситуацию - тех, кто подписывал разрешительные документы на выдачу земли, оформлял лицензии на строительство. Между тем опыт России, где имели место аналогичные проблемы, показывает, что наиболее продуктивно и спокойно удается найти их решение там, где в тандеме с дольщиками работают региональные власти, представители правоохранительных органов, налоговых служб.

В минувшую среду акимат южной столицы пикетировали дольщики ТОО "Компания Казстрой", которые не могут заселиться в свои квартиры на протяжении трех лет.

Кто виноват?

"Создается впечатление, что это была одна большая афера. В период строительного бума квартиры в будущих новостройках уходили влет - объекты, которые сегодня выставлялись на продажу, завтра вполне могли оказаться проданными. Но, вероятнее всего, в какую из компаний я бы ни вложила ту сумму, на которую рассчитывала улучшить свои жилищные условия, сегодня в любом случае оказалась бы в роли обманутой, как и многие из тех, кто рассчитывал приобрести жилье средней ценовой категории. Около 400 дольщиков "Верный.kz" вложили в долевое строительство в среднем по $50 000. Несложные подсчеты показывают, что одна маленькая компания, прибегнув к сравнительно честным методам отъема денег у населения, заработала $20 млн, и если правительство не будет заниматься этой проблемой, она начнет расти, как снежный ком. Конечно, многие собирались приобрести квартиры в инвестиционных целях, для того чтобы делать на этом деньги. Но существует широкий круг людей, которые продали старые квартиры, рассчитывая на новое жилье, влезли в ипотеку. А сейчас они вынуждены снимать угол и не могут отдать в школу детей, потому что, по сути, являются бомжами",- комментирует ситуацию представитель инициативной группы дольщиков компании "Верный.kz" Анастасия НОВИКОВА.

Как считают участники рынка недвижимости (представители консалтинговых и риелторских компаний, банковского сектора), большинство недостроенных объектов, скорее всего, не будут возведены вообще либо приобретут статус долгостроя. Ответа на вопрос, кто виноват в том, что десятки тысяч граждан Казахстана оказались в роли обманутых - а по приблизительным данным, число дольщиков, которые рискуют остаться как без денег, так и без квартир, составляет 40 тысяч человек плюс члены семей - на сегодняшний день, вероятно, нет ни у кого. Впрочем, однозначно определить виновного едва ли возможно. По мнению г-жи Новиковой, проблема была упущена на начальной стадии - именно тогда государство должно было оценивать перспективность потенциальных застройщиков, наличие у них капитала, опыта работы в данной сфере, строительных мощностей. Но коль скоро такую работу никто не проводил, стало возможным рождение откровенно мошеннических проектов. "В отношении нашей компании факт мошенничества налицо: никто и не собирался заниматься строительством. Но сейчас руководитель "Верный.kz" не прячется от нас, никуда не уезжает - он периодически встречается с дольщиками, просит не поднимать шум и обещает начать строительство через неделю, однако ему уже никто не верит",- констатирует дольщица вышеупомянутой компании.

Практически все участники дискуссии сошлись во мнении об ответственности государства, выдававшего разрешение на застройку и на изъятие земель. Однако к возведению строительной пирамиды, жертвами которой стали казахстанцы, самым непосредственным образом были причастны и компании-застройщики, и банки второго уровня, и риелторские фирмы.

Тем не менее, по мнению вице-президента Национальной ассоциации риелторов (НАР) и по совместительству сотрудника компании "Абсолют" Олега АЛФЕРОВА, корень зла кроется прежде всего в вопросе правоприменения законодательства, регулирующего отношения между застройщиком и дольщиком. "После вступления в силу Закона о долевом участии в жилищном строительстве в январе 2007 года застройщики увеличили стоимость квадратного метра, но не привели свою деятельность в соответствие с законом - лишь изменили заголовки типовых договоров да оформили их задним числом. Поэтому законодательство о долевом участии в строительстве сегодня действует только в отношении тех компаний, которые в высшей степени заботятся о своей репутации. Со стороны же надзорных органов контроля за исполнением этого закона нет",- считает вице-президент ассоциации.

Разрешения на возведение большинства проблемных объектов были получены до вступления в силу Закона "О долевом участии в жилищном строительстве", соответственно, остаются в силе договоры, заключенные между дольщиками и застройщиками. Что же касается содержания этих документов... Проведя анализ типовых договоров, составленных юристами строительных компаний, действовавших в Алматы и Астане, ассоциация не обнаружила почти ни одного соответствующего требованиям законодательства, регулирующего долевое участие в жилищном строительстве. Единственным исключением оказалась компания "Меркур-Град", в свое время первой в южной столице получившая лицензию на привлечение средств дольщиков. "Можно выделить ряд типичных нарушений. Скажем, в договоре не определяется срок передачи застройщиком дольщику доли в жилом здании, оговаривается лишь срок ввода дома в эксплуатацию. Допускается формулировка, согласно которой застройщик вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться полученными по договору от дольщика долевыми взносами, что противоречит законодательству. Застройщики допускают наличие пункта, в котором сказано, что в случае неявки дольщика на момент запланированной передачи введенных в эксплуатацию площадей такая передача считается осуществленной "по умолчанию". Иными словами, если дольщик по какой-либо причине не смог появиться на объекте в ответственный момент - это его сложности",- говорит г-н Алферов.

Перечислив указанные выше нарушения, представитель НАР пришел к выводу о том, что надзорные органы не уделяют должного внимания экспертизе договоров, и в том, что такой расклад имеет место быть, в значительной степени виновен коррупционный фактор. С другой стороны, если дольщики без принуждения подписывают незаконные по своей сути договоры, добровольно загоняя себя в кабалу, наличествует фактор правовой неграмотности населения. Впрочем, считает адвокат дольщиков KUAT Нурлан КОЖАМБЕРДИЕВ,  рассуждения в духе "сами виноваты" выглядят несправедливыми по отношению к пострадавшим, ведь человек не может быть профессионалом во всех сферах, чтобы оценить результаты финансовой деятельности компании и понять, какой комплекс разрешительных документов она должна представить. Решение этих задач входит в функции уполномоченных органов, которые в данном случае попустительствовали недобросовестным игрокам. Помимо несовершенства законодательства о долевом участии в жилищном строительстве, случались и факты откровенного нарушения закона. Так, отметил г-н Кожамбердиев, та же корпорация KUAT возводила объекты, имея на руках разрешение на строительство, но не обладая правами в отношении земельного участка. Хотя, согласно законодательству об архитектурной и градостроительной деятельности, лицо, обратившееся за разрешением на строительство, обязано подтвердить свои правомочия на право собственности или право пользования в отношении земельного участка. Впрочем, полагает г-н Кожамбердиев, этот вопрос разрешим в судебном порядке. Так, дольщики KUAT выиграли судебный процесс о понуждении компании к выполнению договоров долевого участия.

Что делать?

По словам г-жи Новиковой, сегодня, предлагая варианты решения проблемы обманутых дольщиков, государство апеллирует главным образом к двум мерам: к Закону "О долевом участии в жилищном строительстве" и к сумме в $4 млрд на поддержку строительной отрасли. В конце прошлого года первый транш в размере $400 млн был направлен в Астану на завершение строительства 112 объектов, на которых завершена часть работ и в которые вложены деньги дольщиков. Первый транш в объеме Т59 млрд получат в качестве бюджетного займа 18 алматинских застройщиков на завершение возведения 131 дома общей площадью 934 тыс. кв.м. Однако финансовая поддержка адресуется в первую очередь тем объектам, сооружение которых близко к завершению или хотя бы началось. В случае же со многими дольщиками застройщик даже не выкупил земельные участки, а значит, вряд ли попадет в список компаний, имеющих шансы на получение государственных средств. Что касается законодательной "соломинки", то большая часть дольщиков не может ухватиться и за нее, поскольку договоры с застройщиком были подписаны до вступления закона в силу.

На взгляд представителей НАР, предлагаемое в качестве превентивной меры ужесточение требований к застройщикам вряд ли позволит исправить сложившуюся ситуацию и предотвратить повторение прецедента. Осенью прошлого года Кабинет министров озвучил предложение об увеличении доли собственного капитала застройщика с 12% до 20%, а также о страховании ответственности. Однако, полагают риелторы, затраты на данные мероприятия застройщик наверняка включит в себестоимость квадратного метра, к тому же  мало кто в состоянии выполнить данные требования. "Сегодня можно насчитать не так много компаний, даже из числа крупных застройщиков, получивших лицензии на привлечение средств дольщиков, и, что характерно, они к этому и не стремятся. По опыту прошлого года можно вспомнить, что сразу после вступления в действие Закона о долевом участии почти все застройщики прекратили продажи на 1-3 месяца и вышли из тайм-аута к середине марта с приростом в цене в 15-30%",- напомнил г-н Алферов.

Юристы также согласны с тем, что проекты поправок в законодательство не отвечают требованиям ситуации. В частности, когда речь идет о передвижении участников долевого строительства с пятой позиции в очереди на получение вложенных средств на третью, которую дольщики разделят с залогодержателями, непонятно, чьи конкретно требования окажутся первичными - банка или долевых участников? В связи с этим, полагают юристы, необходимо адаптировать законодательство к текущим потребностям рынка. Свою роль, считает г-н Кожамбердиев, должно сыграть государство, с молчаливого согласия которого разворачивались многочисленные аферы с участием застройщиков. Последнее, полагает адвокат дольщиков KUAT, должно не только принять финансовое участие в решении проблемы, но, возможно, выкупить недостроенные квартиры, а также организовать проверку финансовой деятельности компании, выяснить, на какие цели были потрачены деньги, собранные с дольщиков. "Некоторые компании стали жертвой ошибок менеджмента: в строительную смету закладывались цены, существовавшие на момент проектирования. А когда стройматериалы выросли в цене, они не справились с заявленными объемами, не рассчитали, что кризис в столь значительной степени повлияет на состояние дел в отрасли. Но такие случаи являются скорее исключениями; как правило, финансовые средства использовали не по назначению",- констатировал юрист.

На поддержку со стороны государства рассчитывают практически все компании, включая самых крупных застройщиков. Тем не менее, по результатам экспертного опроса участников рынка недвижимости, 41% респондентов полагает, что вмешательство государства не окажет особого влияния на финансовое положение застройщиков. Примерно половина опрошенных считает, что поддержка государства пойдет на пользу, а некоторые, напротив, уверены в том, что попытка поддержать застройщиков на государственном уровне только навредит.

Известный правозащитник Сергей УТКИН, полагая, что внесение изменений в законодательство на данном этапе попросту не актуально (по той причине, что в ближайшие годы едва ли найдутся граждане, решившиеся оформить договоры долевого участия), предлагает прибегнуть к радикальным мерам. "С точки зрения закона любой суд признает правоту дольщика, но загвоздка в том, что решение суда невозможно выполнить: деньги, полученные компанией от дольщиков, давно ушли на сторону, а судебный исполнитель не царь и не бог, он не может взять их ниоткуда. С другой стороны, обанкротив застройщиков, можно всего лишь юридически поставить дольщиков перед фактом, что свои деньги они не получат никогда, но такой вариант развития событий недопустим в принципе. Единственным выходом остается уголовное преследование, ведь ни для кого не секрет, что в 90% случаев учредители и руководители строительных компаний просто уводили деньги на сторону. А сегодня они открыто говорят дольщикам, что чем больше те будут жаловаться, тем больше их же средств придется потратить, чтобы  "развести" проблему",- возмущается г-н Уткин.

Следуя предлагаемой им схеме, надо организовать уголовное преследование учредителей и менеджеров компаний, признать их подозреваемыми и арестовать имущество в пользу обеспечения требований дольщиков, проследить путь растраченных денег. Если выяснится, что деньги ушли в какую-либо другую компанию, признать подозреваемыми все родственников и партнеров, на которых были переписаны активы, а по мере того, как будет открываться истина, выводить из числа подозреваемых тех, кто оказался невиновен. Зная коррумпированность нашей судебной системы, можно поспорить относительно того, насколько действенным может стать предложенный вариант. Однако другого пути решения проблем обманутых дольщиков правозащитник не видит.

Что касается компаний, которые работали добросовестно, потратили деньги по назначению, но не рассчитали свои силы, то, уверен г-н Уткин, они смогут найти общий язык с дольщиками. Однако проблема в том, что таких компаний мало и сегодня им приходится нелегко. "В настоящее время я работаю с "Верный.kz" и "Казкоммерцинжиниринг", и последняя представляет собой одно из редких исключений, имея на месте все активы - материалы, деньги, земельный участок. Если сегодня объявить эту компанию банкротом, можно вернуть дольщикам все вложенные деньги. Однако в офисе "Казкоммерцинжиниринга" сидит финансовая полиция, которая хочет возбудить уголовное дело, чувствуя, что здесь есть чем поживиться. В то же время в отношении "Верный.kz", где на первый взгляд денег нет, та же финансовая полиция палец о палец не ударила - за четыре месяца не был проведен даже финансовый аудит компании",- привел пример г-н Уткин.

Вице-президент НАР и правозащитник сходятся во мнении, что предложенная государством финансовая поддержка застройщиков вряд ли поможет исправить ситуацию. Решение о выделении средств было принято еще в октябре прошлого года, но они освоены в столь незначительной степени, что не оказали существенного влияния на формирование рынка. До Алматы же государственные средства и вовсе дошли совсем недавно, при том, что, на взгляд участников дискуссии, алматинский рынок страдает не в меньшей, а то и в большей степени, чем столичный. По мнению г-на Алферова, всему виной неэффективная многоступенчатая схема, в соответствии с которой государство сначала выделяет деньги Фонду устойчивого развития "Казына", который, в свою очередь, по ставке 9% годовых предоставляет средства банкам второго уровня. Именно последним предстоит решать, достоин тот или иной застройщик банковского финансирования или нет. Между тем банк, будучи коммерческой структурой, не может взять на себя риски застройщика, который, возможно, не успел начать работу над нулевым циклом проекта. В такой цепочке надежды дольщиков на получение поддержки со стороны государства стремятся к нулю. При падающем рынке, констатирует г-н Уткин, практически все застройщики (за редким исключением) близки к банкротству, а это значит, что банк за свой счет должен будет возвращать деньги государству. "Государство вложит $4 млрд, но результата от такого дополнительного финансирования не будет. В лучшем случае недостроенные объекты вырастут на один этаж",- прогнозирует юрист. С одной стороны, закономерно возникает вопрос о правомочности поддержки за счет средств налогоплательщиков частных структур, погоревших на спекулятивном рынке. В то же время именно строительная индустрия в недавнем прошлом давала почти треть ВВП, и ее обвал чреват последствиями для экономики.

На фоне разнообразных традиционных, но имеющих не так уж много шансов быть реализованными на практике предложений прозвучала оригинальная идея направить выделенные государством средства не строительным компаниям, но государственным коммунальным предприятиям, которые смогут построить на полученные средства объекты инженерной инфраструктуры. В этом случае, полагает г-н Уткин, удастся минимизировать коррупционную составляющую, не опасаясь, что деньги "потеряются" в пути к адресатам через фонд "Казына" и банки второго уровня, а государство получит в свой актив инженерные сети и обязуется предоставить застройщику коммуникации. Впрочем, возможные варианты выхода из оказавшейся беспросветной для многих казахстанских граждан ситуации пока рассматриваются на уровне предложений, исходящих "снизу". Самих же дольщиков больше всего беспокоит то обстоятельство, что государство, похоже, недооценивает важность проблемы и занимает в их отношении выжидательную позицию.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА