С опережением графика
Согласно данным, представленным накануне выставки KazBuild-Spring председателем комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и торговли Кайсаром ОМАРОВЫМ, в 2006 году рост экономики оказал влияние на деятельность участников строительного рынка. В частности, объем строительно-монтажных работ составил Т1 трлн 247,5 млрд, или 109,4% по отношению к 2005 году. Доля строительной индустрии в ВВП увеличилась до 8,2% по сравнению с 7,8% в 2005-м и 6,1% в 2004 году. Численность занятых в отрасли выросла на 32 тыс. человек и достигла 209 тыс., в области строительства на сегодняшний день заняты 4,5 тыс. казахстанских компаний. Рост среднемесячной заработной платы работающих в отрасли по отношению к 2005 году составил 117,8%, и ее размер достиг Т56,3 тыс. Инвестиции в жилищное строительство в прошлом году равнялись Т324,8 млрд, что в 1,2 раза превысило показатели 2005 года. В эксплуатацию введено 6,2 млн м2 жилья (53,8 тыс. квартир) - в 1,2 раза больше, чем 2005 году, и в 2,4 раза больше, чем в 2004-м. В среднем строительство одного квадратного метра обходилось компаниям в $440, однако продажная цена той же единицы площади составляла $931; в южных регионах республики данная цифра была несколько ниже, а в Алматы, Астане и Атырау - заметно выше. На развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в 2006 году из бюджета было направлено Т20 млрд, по итогам года освоено Т19,95 млрд. В нынешнем году предусмотрено выделение из республиканского бюджета на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры при строительстве жилых домов Т30 млрд. По сравнению с 2005 годом в полтора раза - до 3644 тыс. м2 увеличилась площадь сданного в эксплуатацию индивидуального жилья.
Как отмечают в комитете по делам строительства и ЖКХ, увеличение объемов жилищного строительства по сравнению с 2005 годом произошло во всех регионах. По словам г-на Омарова, уже сегодня очевидно, что фактические объемы жилья, введенного в строй в рамках реализации Госпрограммы, превысят показатели, запланированные в 2004 году, во время принятия документа. В соответствии с программой, за 2005-2007 годы намечался ввод в эксплуатацию 12 млн м2 жилья. Фактически же за два года в эксплуатацию введено 11,2 млн м2 жилой площади, или около 97,5 тыс. квартир. За счет кредитов, выделенных из республиканского бюджета, фактически построено 1 529 тыс. м2, или 17,8 тыс. квартир. В нынешнем году предстоит ввести в строй еще порядка 6 млн 800 тыс. м2 жилой площади, и таким образом за оговоренный программой период в республике будет введено в строй порядка 18 млн м2 жилья. По данным Агентства по статистике, уже в январе нынешнего года объем строительных работ, выполненный всеми предприятиями и организациями, составил Т37 млрд, что в 1,4 раза превысило показатели января 2006 года.
Строительными организациями по договорам подряда выполнено работ на Т31 млрд. При этом в структуре подрядных работ 89,5% от общего объема приходилось на строительно-монтажные работы, то есть работы по строительству новых объектов, реконструкции, расширению и техническому перевооружению, 3,2% - на работы по капитальному ремонту, 1,7% - на текущий ремонт, 5,6% - на другие подрядные работы.
Госпрограмма 2008-2010 гг.
Однако жизненные реалии свидетельствуют, что, несмотря на оптимистичный характер статистической отчетности, острота “испортившего людей квартирного вопроса” не ослабевает, и дело не столько в отмечаемом экспертами по недвижимости превалировании спроса над предложением, сколько в дефиците по-настоящему доступного жилья. Согласно данным, озвученным президентом Национальной ассоциации риэлторов Сергеем ПОГРЕБНЯКОМ, с 2000 года в Алматы, например, цена квадратного метра жилья выросла в 20 раз - с $170 до $3350.
Впрочем, первый руководитель комитета по делам строительства и ЖКХ привел данные, свидетельствующие о снижении доли дорогого жилья. “Мы часто говорим о росте цен, но хотелось бы, чтобы в пылу таких разговоров люди задумались о том, сколько процентов в общем объеме строящегося приходится на жилье по-настоящему дорогое, коммерческое, то есть то, которое заведомо строится на продажу? По нашим данным, в 2004 году на долю коммерческого жилья приходилось 27% из 2,5 млн введенных в строй квадратных метров, в 2005 году - 25% из 5 млн “квадратов”. В прошлом году в строй было введено 6,2 млн квадратных метра жилья, 24% из которых составило жилье коммерческое, и мы ставим задачу к 2010 году довести этот показатель до 18%”, - констатировал г-н Омаров. Пока, однако, непонятно, за счет каких механизмов будет обеспечено это ограничение и как быть с факторами, которые, судя по мнению участников рынка, изменят цены на первичное жилье отнюдь не в сторону снижения.
Одним из таких факторов призван стать Закон “О долевом участии в жилищном строительстве”, вступивший в силу с 1 января нынешнего года. “Действие этого документа проявилось в том, что сегодня на рынке наступил ступор - застройщики оценивают ситуацию, решают, как им быть дальше. Практически все алматинские застройщики, а их около 50, остановили продажи во всех черновых новостройках. Согласно новому закону, застройщик уже не может продавать жилье с котлована, не все могут преодолеть и оговариваемый пункт, согласно которому собственный капитал компании-застройщика должен составлять не менее 12% от привлеченных средств. С одной стороны, такие меры должны сыграть роль своего рода “сита”, выдавить с рынка недобросовестные компании, тех, которые не могут построить качественное жилье. С другой - это неизбежно отразится на ценах, особенно в том случае, если будет узаконен пункт о сдаче домов в чистовой отделке. Опыт России показывает, что принятие аналогичных мер вызвало 20-процентный рост цен; вероятно, нам тоже следует приготовиться к тому, что принятие закона о долевом участии приведет к удорожанию первичного жилья на 20-30%”,- прокомментировал ситуацию Панораме директор отдела маркетинга и PR “Центра коммерческой недвижимости” Нариман ТУРЕХАНОВ.
Практически все участники рынка строительства и недвижимости одной из главных причин роста стоимости квадратных метров называли отсутствие рынка ценных бумаг; по сути, на протяжении многих лет недвижимость остается безальтернативным и высокодоходным объектом вложения инвестиций. По словам представителя МИТ, свою роль в формировании рынка доступного жилья должна будет сыграть Госпрограмма развития жилищного строительства на 2008-2010 годы, решение о разработке которой было принято в правительстве. По словам г-на Омарова, авторам документа предстоит учесть ошибки и проанализировать опыт предыдущих лет, а также взять на вооружение юридические нововведения. Так, со следующего года начнется строительство арендного жилья за счет государства и коммерческих структур. В новой программе предполагается создать условия для более активного участия казахстанцев в программе жилищно-строительных сбережений.
Близ Алматы в направлении Капчагая планируется построить четыре города-спутника с населением порядка 100 тыс. человек каждый. Таким образом правительство намерено решить проблему перенаселенности самого крупного города Казахстана, в связи с чем в новых городах планируется построить не только объекты инженерной и социальной инфраструктуры, но и производственные предприятия, а также перенести в “спутники” часть производств, расположенных в Алматы. Ближайший к южной столице город-спутник, как ожидается, будет находиться на пересечении трассы Алматы - Усть-Каменогорск и Большой объездной алматинской дороги. Второй город планируется построить в районе Дмитриевского моста. Третий город-спутник, в соответствии с проектом, будет построен в районе Николаевского моста и станет промышленным центром, четвертый же, расположенный на берегу Капчагайского водохранилища, должен стать региональным центром туризма.
Однако, отмечает президент Международной ассоциации союзов архитекторов стран СНГ, председатель городского филиала Союза архитекторов Астаны Серик РУСТАМБЕКОВ, созданию городов-спутников должна предшествовать разработка необходимой строительной документации, поскольку государство оказалось не готово к нововведениям в сфере жилищного строительства. “Многие территории, освоенные за последние годы, не были обеспечены соответствующей документацией, оговаривающей их планомерное развитие. В результате мы получили типичный самострой”,- констатировал специалист.
“Иностранный легион”
Между тем, отметил г-н Рустамбеков, с ростом конкуренции на рынке строительных работ повысились требования к проектам. Инвесторам уже недостаточно получить добротные строения с красивым фасадом - они хотят, чтобы вложенные в дело деньги приносили максимальную пользу. Это требует от архитекторов изучения и использования современных материалов, оборудования, технологий энерго- и теплосбережения, энергоснабжения зданий. Судя по экспозиции последних выставок, посвященных индустрии строительства и рынку недвижимости, “умные” проекты готовы представить иностранные застройщики, пришедшие на рынок РК, а также некоторые отечественные. В то время как казахстанские строительные компании из числа ведущих игроков рынка начинают реализацию проектов в других странах (в частности, корпорация “Базис-А” ведет строительство в Новосибирске, Санкт-Петербурге, Торонто), на местном рынке ширится представительство зарубежных игроков.
“Буквально каждую неделю к нам со своими проектами обращаются новые иностранные строительные компании. Сегодня их разработки в основном находятся на этапе проектирования, но если у зарубежных игроков все пойдет так, как они задумали, местным застройщикам придется задуматься о качестве строительства, а также о ценах, по которым они предполагают продавать свои объекты. Комплексы, предлагаемые иностранными компаниями, сдаются в чистовой отделке, что называется, “под ключ”, оснащены развитой инфраструктурой. Цены, с которыми они планируют заходить на наш рынок, сопоставимы с выставляемыми лидерами казахстанской стройиндустрии, а с учетом качества строительства выглядят даже более привлекательно”,- проинформировал директор отдела элитного жилья агентства недвижимости “Абсолют” Роман КОСТЕНКО.
Что касается конкретных примеров, то южнокорейская Woolim Construction представила проект комплекса Woolim Apple Town, который будет располагаться в верхней части Алматы, в районе Каргалы. Как сообщила представитель компании Евгения ХЕГАЙ, проектом предусмотрено строительство “города в городе” по принципу one stop life. На территории комплекса, помимо жилых домов, разместятся медицинский центр, фитнес-центр, открытые спортивные сооружения, магазины, рестораны, объекты культуры - концертные студии, библиотеки, а также офисные здания, конференц-залы. По словам сотрудницы компании, жилая недвижимость будет представлена квартирами из 3-х и более комнат площадью 166 и 249 “квадратов”, оснащенными системами домашней связи, автоматического перекрытия утечки газа, цифровыми приборами учета, охранными системами, блокирующими вход посторонних в жилые здания. Первая очередь комплекса будет сдана через 35 месяцев, цена квадратного метра жилой площади пока неизвестна, однако, по словам г-жи Хегай, соответствующие данные будут обнародованы примерно через месяц.
Предоставить потребителям качественное жилье, соответствующее европейским стандартам, намерена и казахстанско-немецкая строительная компания “Каблан”. “Мы понимаем, что на местном строительном рынке доли уже распределены, и не претендуем на ниши, занимаемые крупными игроками. Комплекс, строительство которого ведется в Астане, создается по европейским стандартам бизнес-жилья, хотя, если говорить объективно, мы могли бы позиционировать его как элитное и продавать по соответствующим ценам. Планируем начать возведение действительно элитного комплекса в Алматы, в квадрате улиц Муканова - Жамбыла - Кабанбай батыра и реки Есентай”,- сообщила Панораме PR-менеджер компании Асель Дурбаева. “Каблан” сдает жилье в чистовой отделке и дает трехлетнюю гарантию на свои строения. Предусмотрено наличие автономных источников тепло- и энергоснабжения, которые можно задействовать в случае аварии на городских сетях, в жилых комплексах будут действовать службы по управлению домом, работа которых предполагает не только техническое обслуживание, но и предоставление услуг. “Если работа жильца связана с частыми командировками, и он не хочет нести лишние расходы по оплате коммунальных услуг, специально нанятый менеджер может договориться о сдаче квартиры в аренду на период отсутствия хозяина, следить за порядком в доме”,- пояснила г-жа Дурбаева.
Что касается технологических разработок, то, по ее словам, в процессе строительства подземного паркинга в столичном жилом комплексе нашла применение технология “белой ванны”, предусматривающая использование бетона для защиты конструкции от агрессивных подземных вод. Сдача в эксплуатацию комплекса бизнес-класса в Астане намечена на второй квартал 2009 года; в 2010 году, согласно предварительным ориентирам, начнется заселение элитного жилого комплекса в Алматы. По информации г-жи Дурбаевой, стартовая цена квадратного метра в жилом комплексе бизнес-класса составляла Т220 000, в стоимость входила чистовая отделка квартиры, установка сантехники, а также одно место в паркинге.
По мнению г-на Костенко, то обстоятельство, что зарубежные застройщики готовятся предложить казахстанским покупателям не голые стены, но обустроенные квартиры, о которых говорят “заходи и живи”, обяжет отечественные компании улучшить сервис и качество строительства, предусмотреть льготы для дольщиков. В противном случае риск потерять наработанные позиции ощутимо возрастет.
В частном порядке
Один из путей насыщения рынка относительно доступного жилья глава комитета по делам строительства и ЖКХ видит в развитии ИЖС, “которое часто пытаются отнести к строительству коммерческому, что совсем неправомерно, поскольку именно индивидуальное жилье люди создают в первую очередь для себя, чтобы жить в своем доме”. По словам г-на Омарова, в данном направлении государство видит свою задачу в комплексном выделении земельных участков, на которых возводились бы новые микрорайоны. “За государственный счет к этим площадкам должны быть подведены коммуникации, лишь после этого следует давать разрешение на строительство. Для обеспечения подвода инженерных сетей к участку в 10 соток из бюджета необходимо выделить $4 тыс., но с точки зрения государства лучше потратить эти деньги и дать людям возможность построить собственное жилье, чем создавать очереди на получение квартир”,- считает представитель министерства. По мнению чиновника, появлению “индивидуальных” микрорайонов должна предшествовать разработка планов застройки территорий, призванных удержать застройщиков в границах стилевого единства, а обладатель земельного участка, прежде чем получить разрешение на строительство, должен согласовать проект.
Есть основания полагать, что в отечественных реалиях подобная схема почти наверняка будет работать как очередной узаконенный механизм по изъятию денег у населения, однако, как именно будет выглядеть конечная схема, определит новая государственная программа, принятие которой намечено на вторую половину нынешнего года.
К настоящему времени, по данным Комитета, на выделение участков под ИЖС подано 552 тыс. заявок, 154 тыс. из которых удовлетворено. По словам г-на Омарова, “площадь выделенных участков может превышать 10 соток”. Не слишком благополучно складывается здесь ситуация в столичном регионе, что связано с необходимостью пересмотра генплана города. Однако, сообщил собеседник, в ближайшие месяцы, как только данный вопрос будет решен, появится возможность выделить дополнительно около 60 тыс. участков.
В экспозиции KazBuild Spring-2007 посетители могли увидеть достаточно широкий ассортимент продукции, способной заинтересовать действующих и потенциальных обладателей индивидуального жилья, при этом интересные разработки были представлены не только зарубежными, но и отечественными производителями.
В частности, Madison Group открыла в Алматинской области завод по производству нового для отечественного рынка строительного материала finnblock uni - пустотелых бетонных блоков с теплоизоляцией из пенополистирола. Начальник производства Madison Group Тайкен БЕЛЯЛОВ заверил, что дома из финнблоков занимают одну из ведущих позиций европейской квалификационной шкалы. К числу преимуществ финнблоков можно отнести экономичность, огнеупорность, а также высокую степень морозоустойчивости, позволяющую применять данный материал даже в сложных климатических условиях. Применение финнблоков позволяет уйти от традиционной схемы строительства, при которой кладка и утепление стен ведутся отдельно, поскольку в случае с данным материалом “сэндвич” представлен в одном изделии. Как пояснили представители компании, блоки склеиваются с помощью полиуретанового состава или гелевого раствора по горизонтальным и вертикальным швам, а внутренние стены, изготовленные из тех же блоков, соединяются с внешними с помощью арматуры. По словам г-на Белялова, материал предназначен для возведения наружных и внутренних стен зданий и сооружений в гражданском, промышленном и сельскохозяйственном строительстве, при надстройке и реконструкции зданий до двух этажей включительно без усиления фундамента.
Опыт стран Северной Европы и Канады, отмечают в Madison Group, показывает, что данный материал находит применение не только в сфере ИЖС, но в процессе малоэтажного строительства в широком смысле этого понятия - при возведении школ, детских садов, коттеджей в курортных зонах, зернохранилищ. В связи с тем, что сегодня в республике налицо дефицит дошкольных учреждений, а на перспективу намечены масштабные планы по развитию туриндустрии, представители компании полагают, что финнблоки будут пользоваться спросом на казахстанском рынке. Материал получил одобрение санитарно-эпидемиологической службы, пожарных. Двухэтажная конструкция из финнблоков была подвергнута виброиспытаниям на сейсмостойкость и, согласно заключению специалистов Казахского НИИ сейсмостойкого строительства и архитектуры (КАЗНИИССА), в сейсмической зоне Алматы материал может быть использован при строительстве зданий, не превышающих 5 этажей, некоторых типов школ, больниц.
Словенская Kronospan демонстрировала на KazBuild Spring 2007 стеновые и отделочные панели, панели для пола, древесно-стружечные плиты, столешницы и подоконники из древесно-стружечных материалов.
“Паркет Сервис”, работающая на рынке РК с 1998 года, предлагает услуги по укладке штучного массивного паркета, художественного паркета, массивного паркета, паркетной доски, ламината, пробкового напольного покрытия, услуги по ремонту паркетных полов. По словам представителей компании, сегодня паркетные полы пользуются более высоким спросом, чем, например, три года назад, поскольку расширился круг потребителей, которые, во-первых, оценили экологичность, надежность, стильность и красоту натурального материала, а во-вторых, имеют в своем распоряжении достаточные финансовые ресурсы.
Акцент на экологичность продукции как на одно из ее главных достоинств делали многие участники выставки. Такой подход может свидетельствовать о растущей взыскательности отечественных потребителей, желающих получить в свое распоряжение не только функциональное помещение, отделанное в соответствии с тенденциями дизайнерской моды, но уютное жилье из проверенных материалов.
Один из старожилов казахстанского рынка стройматериалов компания “Ламэд” представила на стендах выставки инструменты, оборудование и стройматериалы множества известных мировых производителей, в том числе древесно-стружечные влагостойкие плиты OSB (Orient Standard Board) торговой марки Kronopol - первые плиты древесного происхождения, изготовленные специально для строительства. Материал сделан путем прессования крупной плоской щепы специально обработанных сосновых стволов небольшого диаметра в условиях высокого давления и температуры с использованием специальной склеивающей водостойкой смолы. Плиты OSB устойчивы к воздействию содержащейся в воздухе влаги, поэтому применяются для кровли и наружных стен, а также для изготовления балок, перегородок, в качестве основы для фанерного пола. Представители компании-дилера в качестве одного из достоинств строений из OSB-плит назвали способность выдержать довольно сильные землетрясения благодаря тому, что материал изгибается, но не ломается.
На отсутствие внимания со стороны потенциальных потребителей не приходилось жаловаться компаниям, демонстрировавшим кафель, сантехнику, оборудование для ванных комнат. “Интерес к нашей продукции достаточно велик - сегодня в окрестностях Алматы строятся коттеджные городки, а в этих домах проектом обычно предусмотрена не одна ванная. Помещения под ванные комнаты и душевые довольно активно переоборудуют люди, живущие в частном секторе старой постройки. Да и жильцы многоэтажек, причем не только состоятельные, меняют старую сантехнику или, например, устанавливают вместо ванны душевую кабинку, благо выбор и ценовой диапазон очень велики. Мы, например, предлагаем более десятка одних только душевых кабин разной модификации - с глубокими поддонами, со вставками из красного дерева, с дверцами, открывающимися по принципу купе, дверные панели для душевых ниш, предусмотренных проектом дома, классические модели с минимальным набором функций, но оптимальные в плане соотношения цены и качества”,- сказала, в частности, представитель Building Materials Company.
Технологии, предлагаемые сегодня, в большинстве своем пришли на отечественный рынок из-за рубежа, отечественные же разработки пока присутствуют в меньшинстве, тем более что многие из компаний начали работу совсем недавно, менее года назад. Так, около трети экспонентов нынешней строительной выставки принимали участие в KazBuild впервые, многие из дебютантов являются новичками на рынке в целом. Однако для потребителя важен тот факт, что на основе зарубежных технологий местные игроки начинают развивать собственное производство.
Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА
