На протяжении всего 2006 года тема перегрева рынка недвижимости Алматы и его грядущего обвала довольно часто становилась предметом обсуждения как в СМИ, так и среди аналитиков. Тем не менее сообщения о незначительном снижении цен на недвижимость в южной столице появились лишь в конце года и пока трудно судить, идет ли речь о кратковременном спаде или же об устойчивой тенденции?

В последние годы эксперты выделяют ряд факторов, являющихся ключевыми в развитии отечественного рынка недвижимости - это высокие темпы развития экономики, рост ВВП, увеличение деловой активности, стабильный рост доходов населения, развитие ипотечного кредитования банками второго уровня. В перечень механизмов, определяющих развитие рынка недвижимости, следует включить и Государственную программу жилищного строительства на 2005-2007 годы, целью которой было объявлено обеспечение доступности жилья через его удешевление, увеличение сроков кредитования и снижение первоначальных взносов. По данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК, в 2003 году было введено в эксплуатацию 2111 тыс. кв.м жилья, что составило 136% против уровня 2002 года, однако для удовлетворения набиравшего рост платежеспособного спроса населения этого было недостаточно. Прозвучали цифры, что для обеспечения жильем всех нуждающихся необходимо ежегодно сдавать как минимум 4 млн кв.м жилья. В 2005 году было введено в эксплуатацию 5041 тыс. кв.м жилья. По итогам 2006 года планируется ввести в эксплуатацию 5110 тыс. кв.м жилья, а в 2007 году данный показатель предположительно составит 5680 тыс. кв.м.

Преодоление количественного порога, однако, не сделало жилье более доступным в плане цены - согласно данным экспертов, средствами на покупку квартиры или дома не располагают 85% населения страны. В период с 1997 по 2005 год средний рост цен на вторичном рынке жилья в Алматы составил 329%, в связи с чем исчерпала себя долгое время пользовавшаяся популярностью стратегия накопления средств на покупку новой квартиры. По данным аналитиков, в 2005 году прибавочный рост цены квадратного метра составил 44%, в 2006 году цены выросли более чем на 60%. Замечания о перегреве рынка недвижимости, о неоправданном завышении цен в нынешнем году доводилось слышать от руководителей АФН, Министерства индустрии и торговли, Министерства финансов. Тем не менее практически никто из представителей правительственных структур не берется прогнозировать сроки стабильного и заметного снижения цен на алматинскую недвижимость. Продолжающийся ценовой рост в значительной мере можно объяснить тем, что недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных объектов с точки зрения инвестирования средств. По оценкам президента Ассоциации риэлторов Казахстана Александра КИМА, доля сделок, при которых покупатель приобретает недвижимость не для того, чтобы жить в ней, а с целью выгодного вложения средств, достигает 60%. И несмотря на то, что за каждым новым ценовым витком следуют прогнозы о скором обвале рынка недвижимости, обладатели инвестиционных квартир за отсутствием или недостаточно высоким уровнем развития других финансовых инструментов пока не спешат поддаваться ажиотажу и в массовом порядке “сбрасывать” недвижимость, приобретенную ради приумножения капитала.

Вперед и вверх

В начале года президент Национальной ассоциации риэлторов Егор ПУЖАНОВ отмечал стабильный, хотя и несколько неравномерный рост цен на жилье в многоквартирных домах, спрос на которое не снижался даже в период традиционных сезонных колебаний. В середине июля, когда, согласно данным Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), средневзвешенная цена квадратного метра жилой площади вплотную приблизилась к психологическому порогу $2000, рост цен на вторичное жилье практически нивелировал разницу в стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках. По данным ЦКН, в то время как цены на готовые квартиры в новостройках составляли $1700-2000 за квадратный метр, стоимость той же единицы площади в домах постройки 1980-90-х годов, расположенных в престижных Бостандыкском и Алмалинском районах, достигала $1600-1900, а в самом дорогом Медеуском районе “зашкаливала” за $2200. При таком ценовом раскладе многие покупатели делали выбор в пользу первичного жилья, что, по словам директора отдела информации ЦКН Жанары ТУРСУНГОЖИНОВОЙ, породило 20%-ный рост спроса на квартиры в новостройках.

Риэлторы ЦКН констатировали наличие высокого спроса на квартиры, расположенные в самых первых микрорайонах южной столицы, построенных в 1960-70 годах. Несмотря на неоднократно звучавшие заявления о предстоящем сносе панельных пятиэтажек, “микры” продолжали оставаться одним из самых популярных в плане спроса районов города. Парадоксальному на первый взгляд раскладу, по мнению участников рынка, существует несколько объяснений. Во-первых, по словам г-жи Турсунгожиновой, покупка жилья, предназначенного под снос, осуществляется с дальним прицелом на получение выгодной компенсации. Во-вторых, не секрет, что качество жилья в новостройках далеко не всегда соответствует запрашиваемым за него ценам. Новоселы, вынужденные тратить несколько месяцев и немалое количество дензнаков на то, чтобы навести лоск в квартире, сданной застройщиком в черновой отделке, нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами наподобие недостаточно мощного напора воды в квартирах, расположенных на последних этажах многоэтажной новостройки.

В середине октября средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в бывшей столице перешагнула порог в $2200 и продолжила расти, при этом наметилась тенденция к сокращению стоимостного разрыва между дорогим и дешевым жильем. Средняя цена квадратного метра жилья в Медеуском районе в 1,5 раза превышала аналогичный показатель по традиционно самому дешевому району, Турксибскому, и дорогостоящее жилье росло в цене менее активно, чем то, которое принято относить к разряду дешевого. В начале декабря впервые за много месяцев ЦКН сообщил о снижении средневзвешенных цен на жилье в Алматы на 2,21%, или на $54 за квадратный метр - до $2380. Эксперты объяснили, что некоторое снижение цен произошло вследствие последовавшего за витком роста падения цен на рынке вторичного жилья, а именно квартир в монолитных домах, расположенных в средних по стоимости жилья районах. Как отмечали аналитики ЦКН, темпы роста цен на вторичное жилье оставались достаточно высокими, однако анализ сделок позволил сделать вывод о том, что продавцы, действительно заинтересованные в продаже квартир в домах старой постройки конца 1960-х, в процессе торга заметно скидывают цену, в среднем до $1000-2000 за квадратный метр в зависимости от района. Вместе с тем в сегменте элитного и первичного жилья ценовой лихорадки как в сторону роста, так и в сторону понижения не наблюдалось. Лишь в строящихся домах, сдача которых в эксплуатацию намечена на II-III квартал 2007 года, по данным ЦКН, цены на квадратный метр жилья выросли в среднем на $200, однако все равно не сравнялись со средними ценами на готовое жилье.

В конце декабря цены на недвижимость вновь выбились в плюс, и по данным на последнюю декаду месяца, достигли $2476, причем рост произошел главным образом за счет подорожания жилья в “непрестижном” Турксибском районе до $1838 за “квадрат”; средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости в Медеуском районе составляет $3318. Если темпы роста цен на жилье не снизятся, прогнозируют аналитики ЦКН, то уже в январе средневзвешенный квадратный метр жилья в южной столице будет стоить свыше $2500. Впрочем, если судить по данным газеты “Крыша”, вышеназванный ценовой барьер уже преодолен, и по данным за последнюю неделю декабря, цена квадратного метра составила $2622, по сравнению с предыдущей неделей увеличившись на 1,8%. 

Конкуренция с прицелом на качество

Несмотря на некоторое падение со стороны потребителей доверия к качеству первичного жилья, отмеченное экспертами в уходящем году, количественный рост рынка новостроек продолжается, в том числе за счет выхода на него иностранных инвесторов, в первую очередь компаний из Турции и Южной Кореи. Еще осенью представители Комитета по делам строительства и ЖКХ МИТ РК рассказали о грядущих изменениях в сфере градостроительного законодательства. В середине декабря Президент Казахстана подписал Закон “О внесении изменения в Закон РК “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности”. Законом исключается норма, ограничивающая долю иностранного участия в уставном капитале совместных предприятий 49%, таким образом, устраняется препятствие для иностранных строительных компаний и физических лиц к осуществлению архитектурных, строительных и градостроительных работ на казахстанском рынке. Недавно, обсуждая возможность снятия ограничений на деятельность в республике иностранных строительных компаний, председатель Комитета по делам строительства и ЖКХ Кайсар Омаров отметил, что введение поправки в законодательство будет способствовать развитию конкуренции между отечественными и иностранными компаниями, созданию условий для удовлетворения потребностей строительной индустрии. Кроме того, снятие ограничений является одним из обязательных условий, соблюдение которых учитывается при вступлении страны в ВТО, а объемов работы на строительном рынке хватит как зарубежным игрокам, так и казахстанским компаниям. Скорее всего, некоторые отечественные строительные структуры не выдержат конкуренции с коллегами из-за рубежа, ведь проблема качества возводимых объектов является одной из первостепенных, например, для рынка столицы, и будут вынуждены либо объединиться в крупные структуры, либо уйти с рынка. Объемы жилищного строительства растут в основном за счет работ, выполняемых частными структурами, многие из которых на волне роста спроса на недвижимость были не слишком озабочены инвестициями в качество, поймать же застройщика на нарушениях технологии и опасных последствиях этого для будущих жильцов непросто. Диаметрально противоположные иллюстрации того, как казахстанские строительные компании, снискав репутацию добросовестных игроков, выходят на рынки других государств, остаются единичными.

“Надо признать, что сегодня казахстанский рынок инженерных услуг, в том числе и в сфере строительства, находится на достаточно невысоком уровне, вследствие чего наши компании не выигрывают международные тендеры или просто не допускаются к участию в них, из-за чего страна теряет большие деньги. Сегодня на территории Казахстана реализуется инфраструктурных проектов на $3,5 млрд, это огромные средства, и даже если 10% из них уходит на оказание инжиниринговых услуг, эти деньги проходят мимо наших компаний. Административно этот вопрос решить невозможно, надо принимать определенные технические меры, в том числе внедрять международные стандарты. Возможно, активизация иностранных компаний подстегнет наших игроков активнее действовать в этом направлении”, - полагает вице-президент Центра инжиниринга и трансферта технологий Талгат БАТПЕНОВ. Пока же компании, пользуясь моментом, стремятся увеличить число построенных объектов, а в погоне за количественными показателями, как известно, часто страдает качественная составляющая.

Нелегкая доля

По мнению некоторых участников рынка, в 2006 году произошли качественные изменения в секторе ипотечного кредитования. “Ипотека развивалась масштабно, появились видимые результаты и достижения. Произошло послабление системы досрочного погашения кредитов, увеличение срока кредитования, снижение процента. Клиентам стали доступны сложные ипотечные продукты, что позволяет говорить о диверсификации продуктовой линейки и, соответственно, о совершенствовании технологий ипотечного кредитования”, - считает вице-президент “БТА-Ипотека” Виктория САРЖЕВСКАЯ. Вместе с тем заемщики стали более осторожно, чем в первые годы развития ипотеки, оценивать свои возможности и предполагаемые риски, связанные с невыплатой кредита, несмотря на то, что банки по-прежнему активно рекламируют ипотечные программы. Представители ипотечных организаций, в свою очередь, отмечают, что рекламные предложения не всегда звучат корректно. Ради привлечения заемщика в ход идут такие методы, как искажение процентных ставок, объединение самых привлекательных нюансов различных ипотечных продуктов в одно предложение. Такая тактика вводит потенциальных покупателей недвижимости в заблуждение, заставляет их неадекватно оценивать свои финансовые ресурсы, соответственно, увеличивает риск невыплаты по кредиту.

По мнению представителей сектора, проблемы с выплатами ипотечных кредитов в ближайшие годы могут стать одной из особенностей отечественного рынка недвижимости. По словам г-жи Саржевской, при оформлении кредита заемщик, как правило, соглашается нести все расходы и на протяжении года-двух аккуратно выплачивает оговоренные суммы, сложности с возвратом кредитов, как правило, начинаются два-три года спустя. Случаи, когда заемщик не может выплачивать деньги по ипотечному кредиту, имеют место уже сегодня, и, полагают участники рынка, число граждан, переоценивших свои финансовые возможности и вынужденных отказаться от приобретенной в рассрочку недвижимости, будет возрастать. Соответственно, может увеличиться количество “отказных” квартир, выставленных на торги банками, что также может способствовать снижению цен на недвижимость.  

До недавнего времени вызывали беспокойство вопросы отношений ипотечных компаний со строительными компаниями, а также кредитования первичного рынка, а именно долевого участия в строительстве, которое, по оценкам АФН, за счет роста стоимости недвижимости сегодня приносит больше доходов, чем банковские депозиты. Однако использование данного инструмента также сопряжено с немалыми рисками. В большинстве случаев застройщики не успевают сдать объекты в срок, а задержка по кредитам более чем на 2 месяца от того срока, который оговаривался при заключении договоров со строительными компаниями, влечет рост рисков. Одним из путей компенсации последних является повышение процентных ставок, однако, высказывали мнение представители “БТА-Ипотека”, такой выход в значительной мере условен, поскольку в определенный момент процент кредитов, выданных на долевое строительство, мог оказаться критичным для банковского портфеля и встал бы вопрос об ограничении их выдачи. Сотрудники ипотечных компаний высказывали опасения по поводу того, что кредитор, не участвующий в финансировании строительных проектов и не имеющий доступа к информации о поступающих финансовых средствах, лишен возможности проводить мониторинг рисков. В этой связи кредиторы и дольщики возлагали надежды на то, что данные вопросы войдут в сферу компетенции Закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, который вступил в силу с 1 января этого года.

В соответствии с законом, нарушение сроков сдачи объекта обязывает застройщика выплатить штрафные санкции в размере 0,1% от суммы, внесенной дольщиком, в то время как сегодня размер неустойки оценивается в 0,01%, гарантийный срок на жилое здание не может быть меньше 2 лет с даты приемки объекта в эксплуатацию; не допускается и дальнейшее изменение цены за квадратный метр жилой площади, если дольщик оплатил стоимость договора в полном объеме. Помимо этого, дольщик получает возможность разорвать договор в одностороннем порядке, что, в свою очередь, также невыгодно для застройщика. Строительным компаниям в соответствии с новым законодательством предстоит пройти своего рода тест на благонадежность: доступ к привлечению средств дольщиков получат только те застройщики, которые смогут получить соответствующую лицензию. Обладатели лицензии, в свою очередь, подвергнутся тщательному контролю на предмет финансовой состоятельности - собственный капитал компании должен составлять не менее 12% от привлеченных средств. Одна из статей закона запрещает строительной компании рекламировать объекты жилой недвижимости с целью привлечения средств дольщиков до получения разрешения на строительство нулевого цикла. Данная мера нацелена на предотвращение неправомерного разбазаривания компаниями финансов дольщиков до начала строительства. В процессе обсуждения закона поднимался вопрос о том, что в случае банкротства компании-застройщика дольщики должны получать вложенные деньги не в пятую очередь, а в третью, однако в окончательном варианте данное положение не нашло отражения.

Впрочем, по мнению разработчиков закона, ужесточение правовых рамок, прописанное в других статьях, приведет к уменьшению числа нарушений прав дольщиков (пока, правда, лишь в сфере жилищного строительства), ограничит доступ к рынку для недобросовестных игроков; компаниям же, сумевшим подтвердить собственную состоятельность, станет невыгодно затягивать сроки строительства и сдачи объектов в эксплуатацию. Участники рынка не исключают возможности дальнейшего удорожания недвижимости в связи с тем, что новый закон перекроет доступ к рынку случайным застройщикам. По словам директора по PR и маркетингу ЦКН Наримана ТУРЕХАНОВА, российский опыт свидетельствует о том, что после принятия аналогичного закона цена квадратного метра жилой недвижимости выросла как минимум на 20%, поскольку доверие граждан к застройщикам, прошедшим сито “квалификационного отбора”, возросло. Они начали вкладывать деньги в новое жилье, а на волне роста спроса увеличились и цены. Кроме того, росту себестоимости жилья способствовали и некоторые законодательные нюансы.

С другой стороны, нельзя исключать вероятности снижения цен как следствия возможного обострения после вступления в силу нового закона конфликтов между застройщиками и дольщиками. Более 50% от общей массы строящегося в Казахстане долевого жилья находится в Астане, соответственно, в столице зарегистрировано наибольшее число конфликтов, подобных московским, когда дольщики теряли как вложенные деньги, так и надежду въехать в собственную квартиру. Не исключено, однако, что в ближайшие год-два подспудно тлеющие конфликты, связанные с неоправданно затянутыми сроками строительства, разгорятся и в других городах республики, поскольку потенциальные обладатели квартир, во-первых, не смогут ждать обещанное жилье бесконечно, а во-вторых, получат инструмент для общения с застройщиками в правовом поле.

Арендный ренессанс

В ожидании прояснения ситуации на рынке недвижимости выжидательную позицию заняли многие из тех, кто заинтересован в приобретении жилья для себя. С одной стороны, на волне роста цен увеличилось число граждан, осознавших, что уровень их доходов не позволяет рассчитывать на покупку собственного жилья, в том числе и в ипотеку. Ведь даже в бывшей столице, первенствующей по уровню доходов населения, далеко не каждая семья может отдавать банку ежемесячно порядка $1000 на протяжении как минимум десятка лет. С другой стороны, люди, которые располагают достаточными финансовыми ресурсами, чтобы потянуть выплаты по кредиту, опасаются связываться с ипотекой на возможном пике цен и потому не проявляют активности в ожидании обвала или хотя бы сколько-нибудь заметного снижения.

В условиях, когда приобретение собственного жилья для многих алматинцев отодвинулось на неопределенную перспективу, одной из тенденций завершающегося года стала активизация рынка арендного жилья. Данная тенденция давно получила развитие в развитых странах, где собственное жилье доступно лишь людям с доходами выше среднего уровня и доля владельцев собственного жилья варьирует в границах 40-50%. Как отмечают эксперты ЦКН, если в 2005 году рынок аренды характеризовался относительной стабильностью, то в нынешнем году он изменился количественно и качественно. По мнению эксперта по аренде жилья ЦКН Ларисы ШМЕЛЕВОЙ, совершенствование ипотечных программ дало импульс развитию рынка аренды. Доходность данного рынка очень высока, к тому же не стоит забывать, что теневая сдача жилья в аренду не облагается налогом. Эти преимущества не могли остаться неоцененными, и летом нынешнего года произошло увеличение предложения в данном сегменте по сравнению с рынком жилой недвижимости, что отразило тенденцию роста конкурентных преимуществ рынка аренды. Соответственно, наметился и рост арендной платы, характерный не только для жилья, сдаваемого на длительный срок, но и для квартир, предлагаемых в аренду посуточно. Вырос в летнее время и сохранялся вплоть до наступления холодов спрос на аренду недвижимости в коттеджных городках и особняках. По словам экспертов ЦКН, развитие рынка недвижимости способствовало появлению класса рантье - людей, успевших купить три квартиры и более и успешно сдающих их в аренду.

Самыми дорогими с точки зрения стоимости арендуемой недвижимости эксперты называют Медеуский и Алмалинский районы, самыми дешевыми - микрорайоны с 1-го по 12-й, а также район вокзала Алматы-I. По данным газеты “Крыша”, за аренду 1-комнатной квартиры в последнюю неделю декабря в среднем по городу просили $518, 2-комнатной - $978, 3-комнатной и 4-комнатной - $1564 и $2614 соответственно. Наибольшее число предложений отмечено в сегменте 2-комнатных квартир (35,3% от общего количества квартир, предлагаемых в аренду), несколько меньше - порядка 29,8% и 27,4% - в сегментах 1- и 3-комнатных квартир соответственно, 7,3% от общего числа предложений приходится на долю 4-комнатных квартир.

Развитие арендного жилья объявлено одним из путей реализации Госпрограммы развития жилищного строительства, и на дальнейшее развитие данного сегмента рынка нацелен Закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья”. Появление данного документа ставило целью не только развитие рынка арендного жилья, но и повышение его прозрачности, создание источников инвестирования, позволяющих снизить риски, связанные с непосредственными инвестициями в недвижимость. В правительстве видят три направления перспективы развития арендного жилья: создание фондов по инвестированию в недвижимость, которые будут строить, управлять, продавать и сдавать жилье в аренду, получат возможность работать на фондовой бирже РК; покупку жилья с последующей сдачей в аренду; аренду с последующим выкупом.

Одним из механизмов развития рынка аренды является вывод на рынок арендных домов, практика строительства которых получила распространение не только в дальнем зарубежье, но и в российских мегаполисах. Владелец арендного дома покрывает свои расходы, а затем получает прибыль за счет взимания арендной платы с жильцов. Строительство таких домов может осуществляться за счет средств местных исполнительных органов, частных компаний, индивидуальных предпринимателей. В арендном доме, построенном за счет государства, должно предоставляться жилье малоимущим семьям, сотрудникам бюджетных структур без права приватизации. Жилье в арендных домах, построенных за счет средств частных компаний, индивидуальных предпринимателей, может предоставляться сотрудникам компаний, юридическим лицам, приобретающим жилье для сотрудников в качестве служебного, а также на договорной основе иностранным гражданам, студентам, приезжим специалистам. Появление на рынке дополнительных объемов жилья, сдаваемого в аренду, может снизить остроту жилищной проблемы, однако лишь при условии проработки всех нюансов, которые могли бы способствовать формированию цивилизованного рынка арендного жилья, в частности, правовых отношений между квартиросъемщиками и владельцами квартир.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА