- Мухит Бакытович, как вы оцениваете ситуацию в отрасли с точки зрения динамики развития и влияния февральской девальвации? Какие шаги предпринимали строительные компании, чтобы не допустить заморозки проектов из-за финансовых сложностей? 

- Ежегодно в Казахстане вводится в эксплуатацию около 6 млн квадратных метров жилья. 1990-е годы характеризовались спадом объемов строительства, потом наступил период значительного подъема, сейчас в принципе можно говорить об умеренном росте. По итогам I полугодия нынешнего года, несмотря на девальвацию, в Алматы и Астане, двух крупнейших городах, которые являются драйверами развития, было отмечено увеличение объемов строительства. При этом в Астане по сравнению с I кварталом 2013 года рост составил около 30%, в Алматы показатель скромнее, примерно 7%, но в целом можно сказать, что как минимум на показатели 2013 года удалось выйти. Судя по предварительным оценкам результатов II полугодия, мы тоже будем в плюсе. Так что с точки зрения объемов строительства девальвация не повлияла на состояние рынка. Но в этом важную роль сыграло государство, которое наращивает свое участие, выступает нетто-заказчиком по госпрограммам.

Не сократились и объемы коммерческого строительства, однако девальвация внесла корректировку в цену конечного продукта, повлияв на планы застройки. Компаниям пришлось скорректировать ценовую политику - корректировать цены на материалы, искать других поставщиков, естественно, без ущерба для качества продукции. Мы, например, дополнительно проводили серьезную работу с нашими подрядными организациями и компаниями - поставщиками стройматериалов и оборудования, даже выходили напрямую на заводы-производители, представленные на рынке через дилеров, ведь им тоже необходимо реализовывать свою продукцию, нужен рынок сбыта. В любом случае все игроки искали выход из непростой ситуации, и могу утверждать, что лично мне не довелось видеть объектов, строительство которых остановилось бы из-за девальвации.

- Что можно сказать о ситуации с финансированием строительных объектов? Какие финансовые инструменты на рынке используются наиболее активно, применение каких механизмов позволило бы нарастить объемы строительства?

- В целом можно выделить четыре источника финансирования: государственное финансирование в проектах, где государство выступает заказчиком, коммерческое финансирование со стороны банков второго уровня (кредиты и займы), собственные источники финансирования и инвестиции физических и юридических лиц, приобретающих недвижимость и тем самым инвестирующих в строительные проекты. Коммерческие компании, как правило, используют кредиты БВУ. С одной стороны, такой подход предполагает жесткий контроль, полную прозрачность строительного процесса, систем бюджетирования, участие независимых технических консультантов, которых банк привлекает на все этапы работы, начиная от проектирования и заканчивая вводом в эксплуатацию. При оформлении финансирования того или иного проекта с нас требуют детальную проработку не только строительного процесса, но и расклад относительно того, какой продукт и по какой цене мы хотим предложить рынку, почему мы считаем, что эта цена будет приемлема для клиента. С другой стороны, взамен мы получаем стабильное финансирование, наши проекты начинаются и заканчиваются в срок - а после кризиса 2008-2009 годов людям очень важно знать, что проект, в который они намерены инвестировать свои средства, будет завершен в те сроки, которые наметили проектировщики. Поскольку консультанты банков вовлечены во все процессы, любой форс-мажор, любые производственные вопросы решаются оперативно, не надо тратить время, чтобы объяснить возникшие сложности. Компании, не обладающие серьезным собственным капиталом, сегодня в любом случае вынуждены обращаться на рынок заимствований. Ставка по кредитам в среднем по рынку сегодня составляет 10-12%. И хотя вполне логично, что в рыночных условиях, образно говоря, продавец хочет продать подороже, а покупатель - купить подешевле, для большинства игроков это неплохая ставка, которую нельзя назвать неподъемной. 

Для банковских институтов любой бизнес, в том числе строительный, имеет свои риски, но проекты в сфере жилищного строительства более или менее прогнозируемы: участники рынка знают, что происходит в отрасли, и получили хороший урок на тему того, как вести себя в кризис. В свою очередь банки пересмотрели внутренние процедуры отбора проектов и застройщиков, в случае с коммерческими компаниями наличие ежедневных отчетов со стороны технических консультантов позволяет им быть в курсе событий. Конечно, рыночные риски как были, так и остались, многое связано с сезонными колебаниями, многое зависит от самого проекта, но определенные обстоятельства все же можно предусмотреть заранее. 

Что касается реализации проектов за счет иностранных инвестиций, то сегодня идет своего рода прощупывание рынка. К нам часто приходят запросы от разных организаций, которые делают те или иные аналитические отчеты, и на вопрос о том, работают они над аналитическим проектом или действуют по запросу от частного инвестора, иногда звучит ответ о наличии заинтересованности со стороны инвестиционных фондов дальнего и ближнего зарубежья. Рынок недвижимости интересен для всех, и привлечение зарубежных инвесторов - вопрос времени. Но для этого рынок обязан соответствовать атрибутам, главным из которых должна быть прозрачность: инвесторы должны понимать, с каким застройщиком будут работать, в какую компанию вкладывают деньги. То есть компания должна быть открыта с точки зрения информации, иметь четкую стратегию и в целом и по конкретному проекту, если речь идет о проектном финансировании.

Прямого заимствования государственных денег в строительной отрасли сегодня нет, и на средства государства финансируются только объекты, возводимые по программе “Доступное жилье-2020”. Хотя время от времени государство и уполномоченный орган задаются вопросом о том, какие инструменты можно найти, чтобы снизить себестоимость жилья, и на взгляд участников рынка, здесь могли бы прийти на помощь механизмы, в свое время успешно использованные в антикризисной программе. Это могла бы быть программа по стимулированию коммерческого жилищного строительства, реализуемая посредством удешевления стоимости фондирования через те же инструменты, которые использовались в антикризисной программе. 

- Какие, на ваш взгляд, механизмы оказались бы наиболее действенными в реализации этой идеи?

- Мы предлагали использовать механизм размещения целевых депозитов в БВУ под фиксированную ставку, на фиксированный срок, как правило, на длительный. Соответственно, застройщики могли бы использовать эти деньги под целевые депозиты, под реализацию своих квартир, и поскольку ставка там будет ниже рыночной, то и цена продажи - тоже. Второй механизм предполагает использование ресурсов институтов развития, которые есть у государства, это в первую очередь национальный управляющий холдинг “Байтерек”, в который входят Жилстройсбербанк, Казахстанская ипотечная компания, то есть те институты, через которые можно запускать такую программу  по ипотеке. То есть инфраструктура для реализации такой инициативы есть, дело за принципиальным решением. Пока подобной программы нет, используется коммерческая ипотека. Ипотечное кредитование, к слову, могло бы послужить механизмом стимулирования жилищного строительства и уменьшения себестоимости жилья, но пока развитие ипотеки остается больным вопросом. Коммерческие банки в принципе финансируют ипотеку, но банковские требования в отношении заемщиков ужесточились, да и не так много казахстанцев сегодня могут позволить себе оформить ипотечный кредит. В Алматы сегодня доля приобретения жилья в ипотеку составляет около 30%, в докризисные годы соответствующий показатель доходил до 50-60%, и при наличии инструментов для удешевления и увеличения сроков можно было бы нарастить потенциал ипотечного кредитования. 

- Как, по вашему мнению, будет развиваться ситуация в сегменте коммерческой недвижимости, в частности, например, торговой? В Алматы недавно состоялось открытие двух новых торгово-развлекательных центров, и уже не раз звучало мнение о том, что такого количества торговых площадей слишком много даже для Алматы, самого крупного по казахстанским меркам города? 

- Аналитические данные свидетельствуют, что в сфере торговой недвижимости есть резервы для роста, и наши ощущения как игроков рынка совпадают со статистикой. Если посмотреть на карту города, можно увидеть, что в некоторых районах наблюдается недостаток современных торговых площадей (По данным исследования, проведенного в начале года компанией Scot Holland Professional Service, обеспеченность торговыми помещениями в столице Казахстана составляет около 480 кв.м на 1000 человек, в Алматы - примерно 400 кв.м на 1000 жителей. - А. Ш.) Но говоря о рынке торговой недвижимости, нельзя ограничиваться математическими данными и оценивать лишь количество квадратных метров. Нельзя забывать о том, что мегаполис растет, к нему присоединяют новые участки, которые в будущем станут точками роста. Городское население растет за счет притока жителей из других регионов - в течение последних пяти лет идет стабильный приток населения в южную столицу. И этим людям нужна вся инфраструктура для жизни в городе. По мере того, как увеличивается число молодых людей студенческого возраста, возникает потребность в строительстве образовательных учреждений, с присоединением новых территорий растет потребность в объектах здравоохранения. Кроме того, алматинский климат традиционно позволяет много времени использовать для развития того, что называется entertainment, то есть индустрии развлечений, в том числе и торгово-развлекательных центров. Спрос растет из года в год, и он должен быть обеспечен предложением. 

Спрос есть и на качественное предложение в сегменте офисной недвижимости - существует потребность именно в офисах класса А, в качественных продуманных офисных помещениях, которые соответствуют всем стандартам в части наличия парковочной зоны, систем кондиционирования и вентиляции, внутренней инфраструктуры для удобной работы, просторных помещений, предполагающих работу по принципу open space. Рынок просит качественное предложение по соответствующей цене аренды или продажи. 

- Одной из тем недавно прошедшего в Алматы традиционного градостроительного форума стало “зеленое” строительство. В каком направлении, на ваш взгляд, оно будет развиваться в Казахстане, готов ли наш рынок к внедрению “зеленых” принципов развития промышленных отраслей? Каких законодательных корректировок может потребовать внедрение принципов “зеленой” экономики в строительную индустрию?

- “Зеленое” строительство - это одна из составляющих “зеленой” экономики, которая сама по себе является образом жизни, составляющей соответствующего менталитета. Это направление сегодня активно развивается во всем мире, широко обсуждается в Казахстане. Но как всегда, когда речь идет о нововведениях, необходимо все тщательно изучить, определить, что нам подходит, а что - не очень. Некоторые ограничения диктует сам рынок. В “зеленом” строительстве есть несколько направлений, одно из них - “зеленая” архитектура, которая предполагает использование фасадов под “зеленую” тему, или, например, высаживание растений на поверхности крыш. В нашей стране это сложно сделать, потому что не располагают климатические условия. То же выращивание зеленых насаждений на крыше зданий будет сильно влиять на себестоимость строительства, потому что летом это повлечет одни затраты, а зимой - совсем другие. Вместе с тем для нас приемлемы “зеленые” решения, связанные с инженерией. Энергоэффективные технологии позволяют снижать затраты электричества, использовать для выработки электроэнергии внутреннюю тепловую энергию, которую мы имеем в любом здании. Сегодня мы это изучаем и хотим внедрять у себя. Пусть пока речь идет не о больших объемах электричества и сэкономленного хватит лишь на освещение подъезда, но лиха беда начало. Вместе с тем мы уже освоили не самые сложные технологии вторичного использования дождевых, талых вод, снятия тепла в период отопительного сезона на подогрев воды. Более сложные технологичные вещи, которые сегодня являются стандартами “зеленого” строительства в мире, надо изучать, при этом четко понимая, какие из них позволят нам оптимальное использование с точки зрения стандартов и эксплуатации. 

Многое их основ “зеленой” экономики в Казахстане уже присутствует, возможно, благодаря тому, что наша страна не слишком интегрирована в промышленное производство, люди имеют хорошее образование и во многом живут по “зеленым” стандартам, зачастую не подозревая об этом. На самом деле в нашей строительной индустрии элементы “зеленого” строительства присутствовали давно, но сегодня речь идет об их внедрении на новом этапе, на основе новых технологий. В процессе проектирования, например, нам важно сочетать архитектурную гармонию будущего здания, его уместность в городском пейзаже с коммерческой составляющей. Сегодня серьезные застройщики анализируют еще один фактор, а именно, эксплуатационный подход, учитывающий, как можно минимизировать эксплуатационные расходы на этапе проектирования, чтобы это было удобно не только для строителя и проектировщика, но и для жильцов, для компаний, которые будут эксплуатировать здания. В странах Европы все эти стандарты входят в категорию “зеленых”. Или еще пример. У европейцев существуют стандарты по утилизации зданий, к их внедрению мы рано или поздно тоже придем. Эти стандарты возникли как следствие дефицита свободных площадей в европейских городах, и уже на стадии проектирования архитектору и застройщику приходится думать о том, что произойдет через много лет, предусмотреть использование в проекте материалов, которые обеспечат легкость утилизации здания, когда придет время его сносить, или будут приемлемы для вторичной переработки. Участники рынка, готовые предложить подобные решения, получат экономическое стимулирование. 

К слову, внедрение механизмов стимулирования “зеленого” строительства - тот самый пункт, в части которого потребуется корректировка законодательства. В “продвинутой” в этом отношении Европе есть рейтинги, в соответствии с которыми застройщики могут получить субсидии или освобождение от тех или иных налогов. Если мы захотим применить у себя более сложные стандарты, которые потребуют внесения изменений в существующие законы, СНиПы, техрегламенты, их необходимо будет адаптировать к нашим реалиям. Но оптимальным решением, на мой взгляд, представляется разработка на основе мирового опыта своих стандартов, приемлемых для нашей страны, и адаптация под них законодательной базы. При этом, естественно, нельзя запрещать использование международных стандартов. Необходимо учесть, что любые “зеленые” стандарты, которые мы будем разрабатывать и внедрять, рассчитаны на средне- и долгосрочную перспективу. Быстрой выгоды от их внедрения не получишь, поэтому надо делать расчеты на перспективу и анализировать, какой эффект даст внедрение той или иной технологии спустя годы. Понимание важности принципов “зеленой” экономики к нам придет, но для этого потребуется время.