Модерировавшему дискуссию председателю совета АФК Серику АХАНОВУ то и дело приходилось призывать к корректному поведению споривших, едва не “переходивших в клинч”. Топ-менеджерам компании, в частности, пришлось отвечать на вопрос, почему она, в отличие от других, прибегает к выселению людей из залогового жилья. По словам президента “БТА-Ипотеки” Сагындыка КУСАИНОВА, это обусловлено во многом тем, что его организация является фактически монопродуктовой, специализируясь исключительно на ипотеке, в то время как те же банки в состоянии смягчать ситуацию за счет поступлений из других частей своего бизнеса. В то же время компания является достаточно эффективным кредитором, поскольку качество ее портфеля примерно “вдвое лучше”, чем в среднем ипотечного портфеля по рынку. Г-н Кусаинов предложил справиться об этом у представителей КФК, которые, однако, не сказали ничего по этому поводу, заметив, что “БТА-Ипотека” не подпадает под регулирование после сдачи лицензии, хотя у регулятора есть определенное влияние на нее, в частности при рассмотрении обращений заемщиков через материнский банк. Руководители “БТА-Ипотеки” также подчеркнули, что впечатление о том, что выселение из единственного жилья является подходом, поставленным на поток, неправильно. По оценкам г-на Кусаинова, у них числится примерно 4 тысячи заемщиков, находящихся на грани проблемности, и компромиссов в реальности не удалось достичь лишь с 40-50. При этом, полагает он, компания, опять-таки в силу своей монопродуктовости, возможно, опережает рынок в целом в поисках выхода для проблемных заемщиков, у которых залоговое жилье является единственным. Речь идет о программе арендного жилья, когда квартира переходит в собственность кредитора, но у заемщика остается возможность проживания с выплатой арендной платы со значительным дисконтом по отношению к рыночным ставкам. Кроме того, за ипотечниками сохраняется право на приоритетный выкуп этой недвижимости в случае, если им удастся восстановить платежеспособность к моменту ее реализации.
Данный подход стал предметом горячих споров с участниками “ОНЖ”, при этом аргументация одного из выступавших со стороны объединения политического активиста Айнура КУРМАНОВА состояла в том, что аренда не дает никаких гарантий и квартира может быть продана в любой момент. Еще один член движения Сулубике ЖАКСЫЛЫКОВА интересовалась, нельзя ли найти другие методы и сохранить жилье в собственности заемщиков при условии осуществления посильных платежей. Она рассказала, что квартира одной из алматинских заемщиц, согласившейся на вариант с арендой, была реализована уже через 3 месяца (это означает, что механизмы, предлагаемые “БТА-Ипотекой”, действительно не проработаны до конца. - Н.Д.).
Г-н Кусаинов заверил, что разберется с этой ситуацией, но она в целом не соответствует политике компании, которая гарантирует заемщикам, согласившимся на аренду, как минимум год в таком режиме. Отказы проблемных ипотечников на вариант аренды вызваны, по его мнению, главным образом “неоправданными амбициями”, при том, что жизнь в арендованном жилье является характерной для многих развитых стран, например, в Германии таких граждан около 60% населения. Еще одной опцией для ограниченного числа заемщиков из наиболее уязвимых групп становится социальная аренда, в рамках которой на них возлагается лишь обязанность осуществления коммунальных платежей и содержания недвижимости в надлежащем состоянии.
Топ-менеджерам компании также пришлось детально объясняться по поводу ситуации в Павлодаре. По их версии, кредит на сумму в $30 тысяч предназначался на ремонт жилья, но после нескольких первых платежей в 2008 году и наступившего следом “затишья” заемщик объяснил, что никакой ремонт не планировался, а деньги были взяты по настоянию свата на развитие его бизнеса, после чего родственник не оказал какую-либо помощь в погашении обязательств. Никак, со слов руководителей “БТА-Ипотеки”, не соответствет действительности информация о том, что заемщик ничего не знал о реализации жилья, поскольку он расписался в получении 8 извещений о проведении торгов (копии последних, как и все остальные документы по этому делу, были продемонстрированы в ходе встречи. - Н.Д.). Покупателя удалось найти с большим трудом, и именно по его иску семья заемщика выселялась из квартиры, что привело к трагедии с братом. При этом “БТА-Ипотека” никак не могла повлиять на ситуацию в момент выселения, предложения же новому владельцу продать квартиру за ту же цену не принимались. Заемщик на всех этапах утверждал, что проживает в квартире один, и лишь он имел регистрацию в ней по месту жительства. Однако в момент выселения вдруг оказалось, что крышу над головой теряет семья из 15 человек.
Разъяснения компании тем не менее не удовлетворили участников ОНЖ, которые резюмировали по итогам всей дискуссии, что “диалога не получилось”. Одним из хитроумных казуистических приемов с их стороны стала апелляция к меморандуму, подписанному материнским банком с государством, одним из пунктов которого значилась недопустимость изъятия единственного жилья. “БТА-Ипотеке” был адресован вопрос в лоб: “Так, значит, вы не уважаете “Нур Отан”? По замечанию модератора, обращение к “Нур Отану” звучит довольно забавно из уст г-на Курманова и адвоката “Оставим народу жилье” Дениса Алимбекова. Г-н Кусаинов же заметил, что относительно гарантий по единственному жилью - это вопрос больше к государству. Директор департамента КФН Ляззат УСЕНБЕКОВА в свою очередь заявила, что решение вопроса о запрете на судебную реализацию единственного жилища заемщика, являющегося обеспечением по ипотечному займу, в настоящее время “не представляется возможным из-за отсутствия полной и достоверной информации о зарегистрированных правах юридических и физических лиц на недвижимое имущество”. Заемщики же могут иметь на праве собственности квартиры не только в других городах Казахстана, но и за границей. Кроме того, введению нормы о неприкосновенности единственного жилья должно предшествовать введение всеобщего декларирования доходов, которое пока распространяется только на госслужащих. Г-жа Усенбекова считает очень серьезным изменением уже принятую законодательную норму о возможности внесудебной реализации залогового жилья только с согласия заемщика. Законом также ограничен максимальный размер пени по просроченным кредитам. КФН и Ассоциация финансистов готовы обсуждать и содействовать решению проблем заемщиков на индивидуальной основе. По словам г-на Аханова, такой механизм уже создан, и обсуждения происходят в АФК на еженедельной основе.
В целом дискуссия оставила впечатление того, что многие шишки падают на “БТА-Ипотеку” не вполне справедливо, поскольку компания, вынужденно идущая на шаг впереди рынка в части урегулирования проблем с ипотечниками, пытается найти какие-то решения из области социальной анестезии, которые, возможно, могут впоследствии применяться всем рынком. В то же время следует отметить, что временная передача жилья части проблемных заемщиков в аренду должна быть сопряжена с появлением каких-то гарантий и регламентацией со стороны государства.
Николай ДРОЗД
