Свое решение предложило Агентство по делам жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства - создать специальные сервисные компании, которые и займутся не только ремонтом, но и модернизацией жилых домов. О том, чем эта идея отличается от других, Панораме рассказал директор департамента ЖКХ агентства Василий МАСЛОВ.

- Что вообще представляет собой сервисная компания - это альтернатива нынешним КСК или еще одна ступенька в структуре жилищных отношений?

- Это ни то и ни другое. Сервисную компанию скорее можно назвать своеобразным аналогом прежних ЖЭКов - в части оказания сервисных услуг. Предлагаемая нами схема такова: КСК (или другой орган управления общим имуществом объекта кондоминиума) по решению общего собрания своих членов выбирает указанную жильцами сервисную компанию и заказывает ей необходимые работы и услуги. То есть КСК сохраняет за собой все вопросы внутренних взаимоотношений: согласование интересов собственников помещений и принятие общих решений по целям управления и размерам общих расходов. При этом собственники помещений (квартир) имеют возможность контролировать не только объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет КСК.

Сервисная компания не собирает с жильцов плату за свои услуги и, тем более, оплату за КСК. По сути, это профессиональная организация, оказывающая сервисные услуги, имеющая квалифицированных специалистов, необходимую материально-техническую базу. То есть то, чего нет у сегодняшних КСК. Ведь, чего греха таить, мы все знаем, что зачастую в КСК или ТОО (ИП и т.д.) один “дядя Ваня” является и слесарем, и дворником, и электриком, и сварщиком. И какое качество у выполняемых им работ - понятно. Сервисная компания на “дядю Ваню” ориентироваться не будет, она обязана привлекать на работу только профессионалов.

- Какова в этой системе будет роль КСК? Получается, что он становится эдаким посредником между жильцами и сервисной компанией? Вам не кажется, что просто создается многоступенчатая система, при которой пострадает потребитель (в данном случае - собственник жилья), которому придется платить на каждом этапе?

- Абсолютно нет. Сервисная компания фактически является наемной организацией, выполняющей ряд работ. Она не может созывать собрания собственников квартир, руководить правлением КСК, заключать договоры на управление общим имуществов в многоквартирном доме, не имеет права принимать решения о продаже, передаче, обмене, сдаче в аренду оборудования, инвентаря и других материальных ценностей КСК. И, разумеется, не может распоряжаться финансовыми средствами КСК. Все эти функции по-прежнему будет выполнять орган управления объектом кондоминиума.

Что касается многоступенчатости системы, то в итоге именно такая схема позволит отойти от практики, где орган управления объектом кондоминиума выступает в роли заказчика и исполнителя услуг одновременно. То есть конечный потребитель в итоге получает улучшение качества услуг и снижение их стоимости за счет создания конкурентной среды.

- Но насколько можно гарантировать, что сервисные компании будут сплошь высокопрофессиональными и квалифицированными? И есть еще немаловажный вопрос цены. Услуги слесарей КСК традиционно не слишком дороги. А сколько запросит суперпрофессиональная сервисная компания? Потянут ли жильцы?

- Качество услуг будет регламентироваться договором между органом управления объектом кондоминиума и сервисной компанией. Более того, последняя не долж-на получать оплату за свою работу авансом. Все средства будут находиться на счете КСК, и оплата услуг сервисной компании будет производиться только по результату выполнения работ.

Что касается стоимости, то она будет полностью регулироваться рынком. Да, мы планируем реализовать принцип управления многоквартирными жилыми домами: “один дом - свой орган управления кондоминиумом - наемная профессиональная сервисная компания”. Но поскольку сервисные компании при этом оказывают лишь услуги технического характера, они могут обслуживать сразу несколько объектов. Поскольку круг клиентов достаточно широк, для каждого конкретного заказчика - жильца дома - итоговая стоимость выходит значительно дешевле. Ну и, разумеется, рост цен будет сдерживаться конкуренцией.

- Презентуя эту идею, агентство делало особый акцент на термомодернизации домов, объясняя, что это поможет снизить расходы жильцов на комуслуги. Но у нас пока не получили развития системы учета - счетчики отопления. И зачем тогда термомодернизация, если мы все равно платим по общему счету?

- Давайте начнем с самого понятия “термомодернизация”. Это целый комплекс мероприятий по повышению энергетической эффективности здания. Энергетическое обследование дома позволяет определить места утечек тепловой энергии. Утеплением ограждающих конструкций, заменой оконных проемов, ремонтом кровли и теплоизолированием подвальной разводки системы отопления мы значительно сокращаем количество необходимого тепла для обогрева дома. Это позволяет сократить расходы на оплату услуг до 30%.

Со счетчиками действительно есть проблемы, в первую очередь, именно по старым зданиям. Дело в том, что большинство жилых домов имеют вертикальную разводку системы отопления (по стоякам), и именно это и затрудняет установку поквартирных счетчиков. Выход из такой ситуации - установка общедомового прибора учета тепла, который устанавливается на вводе. В этом случае общее количество потребленной энергии пропорционально распределяется между собственниками объекта кондоминиума в зависимости от площади квартир. Так что сложность поквартирного учета потребления тепла не препятствует проведению термомодернизации.

- Уже высказываются мнения о том, что термомодернизация подходит только для новых объектов. Между тем в Казахстане большая часть жилого фонда - дома старше 40-50 лет, немало находящихся в аварийном состоянии. Насколько применимо к ним проведение таких работ?

- Такое мнение является ошибочным. Вновь введенные объекты уже должны соответствовать тем требованиям и критериям, которые прописаны в существующих СНиПах и ГОСТах. Дома старше 40-50 лет можно разделить на две категории - аварийные и подлежащие ремонту. В аварийных проживание невозможно, также как и их ремонт. Такие здания необходимо сносить. Доля аварийных домов, подлежащих сносу, составляет 2%, или 3,8 млн квадратных метров, из них 1,6 млн квадратных метров - это жилье, ранее брошенное собственниками, являющееся бесхозяйным.

Жилье, требующее ремонта, сегодня составляет 32% от общего количества многоквартирных жилых домов. Именно в них термомодернизация даст наибольший эффект. Тем более одновременно с ней фактически производится ремонт общего имущества здания. Так что, наоборот, именно для наших старых домов термомодернизация принесет большую пользу.

- Предполагается выдача долгосрочных займов для проведения термомодернизации. Откуда будут привлекаться эти средства, как эти займы будут распределяться между жильцами дома? И насколько вообще обос-новано привлечение этих займов, ведь сегодня многие граждане уже выплачивают кредиты и могут попросту отказаться “вешать” на себя очередное долговое бремя. Как быть в этом случае, если часть жильцов согласна выплачивать кредит, другая же - категорически отказывается?

- В настоящее время Агентством по делам строительства и ЖКХ совместно с АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ” прорабатывается схема возвратного финансирования капитального ремонта или термомодернизации многоквартирных жилых домов с учетом наиболее приемлемых условий. Вместе с тем основой проведения любого из видов возвратного финансирования, другими словами, кредитования, является прежде всего согласие жильцов дома, в котором предполагается осуществление ремонтных работ. В случае, если более 50% жильцов против, решение о финансировании, скорее всего, не будет принято. Порядок принятия решений о проведении капитального ремонта наиболее подробно изложен в нормах законодательства, регулирующих жилищные отношения.

Для того чтобы жители многоквартирных домов поняли суть данного механизма, осознали его перспективы, в текущем году планируется осуществить ряд пилотных проектов по ремонту домов с использованием возвратных средств. Увидев конечный результат данных “пилотов”, поняв, какие затраты ложатся на каждого, собственники квартир более охотно пойдут на принятие общих решений.

- Что будет с выплатами этого кредита, если сервисная организация, получив деньги, не в полном объеме выполнила свои обязательства или же вовсе обанкротилась - в этом случае люди все равно продолжают выплаты или же долг переводится на компанию?

- Вопрос погашения заимствованных средств в случае, если сервисная компания прекратила свою деятельность по причине банкротства, или иных случаях действительно актуален. На сегодняшний день проводятся подробное изучение законодательных норм и соответствующая разработка механизмов регулирования отношений финансового порядка.

- Получается, что пока все вопросы до конца еще не проработаны. Как в таком случае намереваетесь распространять эту систему, тем более что в акиматах уже идет активная “агитация” за переход к новой форме взаимоотношений?

- В настоящее время акиматами проводится работа по пропаганде с целью повышения ответственности собственников жилья (квартир) за общее имущество объекта кондоминиума. Проще говоря, населению разъясняют, что собственники квартир посредством КСК являются собственниками общего многоквартирного дома. И они, а не государство должны заботиться о его сохранности и улучшении. В конечном счете все эти преобразования почувствует сам жилец, проживающий в этом доме.

И. С.,

Астана