Стабильность с уклоном на повышение

Как отмечают игроки, некоторое оживление рынка жилья иллюстрируют цифры. В частности, по данным ATFBank Research, в 2011 году количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с 2010-м увеличилось на 14,2%. В 2012 году рост продолжился и по сравнению с предыдущим годом составил более 10%.

Согласно данным Агентства РК по статистике, в январе-мае нынешнего года число сделок купли-продажи жилья составило 68 251, что на 8,5% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. При этом в мае, согласно данным статагентства, зарегистрировано 15 316 сделок купли-продажи, что на 6,5% меньше апрельского показателя, но на 6,3% больше, чем в мае прошлого года. 10 097 сделок купли-продажи пришлось на квартиры в многоквартирных домах, соответственно 5219 - на индивидуальное жилье.

В прошлом году наибольшее увеличение сделок купли-продажи наблюдалось в Астане и Акмолинской области. Эксперты связывали данный тренд с реализацией правительственных программ, со второй очередью перевода в столицу государственных и финансовых структур. В нынешнем году, судя по данным Агентства по статистике, региональный расклад претерпел некоторые изменения, и наиболее заметный рост имел место в регионах. Так, по итогам января-мая 2013 года наиболее высокий рост количества сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показала Северо-Казахстанская область - плюс 106,5%. На 38,4% выросло число сделок в Павлодарской области, на 27,2% - в Карагандинской, на 14,4% - в Мангистауской, на 13,3% - в Актюбинской, на 10,6% - в Южно-Казахстанской. Столь заметный рывок регионов в некоторой степени можно объяснить относительно низким стартовым уровнем, затянувшимся затишьем на рынке жилья. С другой стороны, в Алматы и в Астане и в самые тяжелые времена совершались сделки с недвижимостью. Оба города притягивают население из других регионов: Алматы имеет репутацию финансового центра страны, места, где формируются денежные потоки; Астана - центр реализации государственных инициатив. Обе столицы привлекают молодых амбициозных людей, готовых работать, зарабатывать и вкладывать заработанные деньги в обустройство собственного быта. В Астане по итогам января-мая нынешнего года количество сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 2,3%, в Акмолинской области - на 8,6%. Алматы же и Алматинская область по итогам первых пяти месяцев нынешнего года и вовсе остались в минусе. В южной столице количество сделок купли-продажи по сравнению с январем-маем 2012 года сократилось на 2,1%, а в окружающем ее регионе - на 1,5%.

Данные Агентства по статистике свидетельствуют также о том, что на рынке жилья наблюдалось повышение цен. По сравнению с декабрем 2012 года в мае цена продажи нового жилья увеличилась на 3,1%, а перепродажи благоустроенного жилья - на 6,7%. По итогам января-мая 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена продажи нового жилья выросла на 11,4%, перепродажи благоустроенного жилья - на 16,9%, перепродажи неблагоустроенного жилья - на 15,3%, а благоустроенное жилье, сдаваемое в аренду, стало дороже на 16%.

Опираясь на данные по Алматы, Астане и областным центрам, эксперты статагентства отмечают, что в мае нынешнего года средняя цена продажи нового жилья составила Т177 883 за квадратный метр, перепродажи благоустроенного жилья - Т138 110, перепродажи неблагоустроенного жилья - Т81 001 за “квадрат”. Стоимость квадратного метра благоустроенного жилья, сдаваемого в аренду, в среднем составила Т1017.

Пока, таким образом, статистика показывает некоторый рост цен на жилье.

Многие участники рынка, в частности, директор агентства RIA Light Александр ВАЙНШТОК, отмечают, что в отечественных реалиях основным фактором ценообразования на рынке является дефицит жилья. Отложенный спрос сохранился, и хотя в среднем по республике обеспеченность жильем увеличилась до более чем 18 квадратных метров на душу населения, по этому показателю нам пока трудно сравниться не только с Францией или Австрией, где на каждого жителя приходится около 38 квадратных метров, но и с Украиной и Россией, где соответствующий показатель оценивается в 23 и 22 квадратных метра соответственно. К 2020 году на каждого казахстанца должно приходиться по 20 квадратных метров, но очевидно, что пока мы недотягиваем до этой цифры. Особенно остро проблема дефицита стоит для жителей крупных городов, в частности Алматы. В мегаполис в поисках лучшей доли приезжают жители самых разных регионов, люди ищут возможность закрепиться в южной столице, всеми возможными способами пытаясь найти средства на приобретение жилья, и на этом фоне владельцы недвижимости совсем не заинтересованы в том, чтобы сделать цены доступнее.

Не стоит сбрасывать со счетов и проблему ветхого жилья, столь же актуальную практически для всех городов страны. В Алматы, например, насчитывается 1047 ветхих домов, многие из которых были построены еще в 50-60-х годах прошлого века и даже раньше. По оценкам экспертов, общая площадь такого жилья оценивается в 500 тысяч квадратных метров. О необходимости решить проблему ветхого жилья разговоры шли давно, но предметные работы в этом направлении стали относительно новой инициативой. В южной столице в рамках программы по сносу ветхих жилых домов планируется снести 55 строений с 565 квартирами площадью 20 410,4 квадратного метра. Власти города также намерены построить 66 жилых домов на 2949 квартир. В процессе реализации программы предусмотрен следующий порядок действий: во дворах домов, подлежащих сносу, выбираются свободные земельные участки, на которых возводится новое жилье. После того, как нуждающиеся жители переедут в новостройки, остальные ветхие строения тоже пойдут на слом. В настоящее время по данной схеме ведется строительство 8 домов, в которые переедут владельцы квартир в старых постройках. “Сверхнормативные” квартиры, оставшиеся незанятыми после переезда в новые дома жителей ветхих построек, будут проданы на коммерческой основе. Таким образом власти города планируют вернуть затраченные на реализацию программы средства. Общая стоимость программы по сносу ветхих жилых домов составляет Т24 млрд, в том числе затраты на новое строительство оцениваются в Т20 млрд. Предполагается, что в результате ее реализации южная столица получит обновленный жилой фонд с улучшенными эксплуатационными характеристиками.

Стремление государства сделать шаг в решении жилищной проблемы и таким образом хотя бы частично снять социальную напряженность заслуживает позитивной оценки. Но проблему жилищного дефицита в целом это не решит, и статистические данные также не прибавили оптимизма.

По данным на начало марта нынешнего года, ввод в эксплуатацию жилых зданий составил 980 тыс. квадратных метров, что на 21% меньше показателей аналогичного периода 2012 года. При этом в начале года лидерами по вводу жилья в эксплуатацию значились Алматы, Алматинская область, Астана и Мангистауская область, а наиболее высокие темпы роста были зарегистрированы в Павлодарской, Западно-Казахстанской, Актюбинской областях. Инвестиции в жилищное строительство, по данным на март, составили Т44 407 000, что на 10% ниже, чем в соответствующем периоде прошлого года. Наибольший объем инвестиций наблюдался в Алматинской области (Т13 680 000), Алматы (Т6 922 000) и Астане (Т5 085 000). Но и в этих городах, которые к тому же наиболее интенсивно притягивают миграционные потоки из других регионов страны, проблема дефицита жилья не находит решения. Отложенный спрос никуда не делся, и молодые семьи по-прежнему вынуждены снимать квартиры. Достаточно распространенной остается ситуация, когда несколько поколений родственников живут под одной крышей в стандартной “хрущевке”.

Жилье не для всех

По сути, ни одна из жилищных программ, инициированных на правительственном уровне с начала 2000-х, не решила задачу насыщения рынка новым и качественным бюджетным жильем. Госпрограмма жилищного строительства на 2005-2007 годы дала толчок развитию строительной индустрии, но лишь 12% жилья, возведенного в ее рамках, можно было отнести к бизнес-классу. Программа, рассчитанная на 2008-2010 годы, пришлась на разгар экономического кризиса и фактически провалилась. Большие надежды связывались с программой “Доступное жилье - 2020”, в результате реализации которой в регионах должны были появиться квартиры 4-го и 3-го класса по ценам соответственно Т80 000 и Т90 000 за квадратный метр, более высокие расценки изначально устанавливались для Астаны и Алматы. Предполагалось, что молодые семьи заселятся в арендуемую квартиру и в течение 8,5 года будут накапливать средства в Жилстройсбербанке. Если спустя оговоренный срок люди не смогут выкупить жилье, оставшуюся сумму государству выплатит Жилстройсбербанк, с которым семьи рассчитаются в течение 15 лет по ставке 4% годовых. Такая ставка могла бы показаться привлекательной, но далеко не все казахстанские семьи со скромным достатком, на которые в первую очередь и ориентирована госпрограмма, могут позволить себе накопить достаточно средств на первоначальный взнос. К тому же, как выяснилось, даже государство не может дать гарантии, что изначально заявленные в рамках госпрограммы цены останутся незыблемыми. Например, в этом году правительство объявило о намерении пересмотреть ранее определенную стоимость строительства домов, возводимых по программе “Доступное жилье - 2020”. Такое решение оно объяснило ростом цен на стройматериалы, влиянием инфляции, которая в любом случае вносит свои коррективы, сезонным ростом цен на металл, цемент и другие основные материалы, используемые в строительстве.

Действительно, факт роста цен в строительной индустрии трудно переоценить. В соответствии с планами разработчиков программы “Доступное жилье” нивелировать влияние данного фактора должно развитие отечественного сектора производства стройматериалов. В частности, было объявлено о планах по строительству 16 домостроительных комбинатов. Но даже в том случае, если комбинаты заработают и начнут поставлять на рынок недорогие стройматериалы, нельзя исключать, что вырастут в цене другие продукты, используемые в строительстве и не производящиеся в нашей стране - сантехника или, скажем, отделочные материалы. Кроме того, на стоимость строительства влияют и затраты на земельный участок, подвод коммуникаций.

Как отмечают эксперты, в мировой практике доступность жилья означает в первую очередь возможность приобретения его потребителем, а значит, предполагает некую массовость. Коэффициент доступности жилья определяется как соотношение среднерыночной стоимости стандартной квартиры к среднедушевому доходу. Считается, что данный коэффициент не должен превышать 3-5, то есть для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо делать накопления, не осуществляя других затрат, на протяжении трех-пяти лет. В Казахстане же, отмечают специалисты, этот период может занять девять с лишним лет, а в Алматы - и того дольше. С этой точки зрения о доступности жилья в нашей стране можно говорить лишь теоретически: даже если задаться целью и откладывать деньги почти десять лет, никто не гарантирует, что за это время накопления не превратятся в пыль.

Главным фактором, влияющим на доступность жилья, является государственная политика, предполагающая системный подход к решению проблемы. По мнению экспертов, реализация инициатив, направленных на повышение доступности жилья, невозможна без проведения анализа нормативно-правовой базы жилищного строительства, определения потенциального и реального платежеспособного спроса на новое жилье. Необходимо оценить потенциал строительной индустрии, степень его соответствия объемам необходимого жилищного фонда. Стимулировать развитие рынка доступного жилья может развитие различных форм организации строительства, проведение перспективных работ по промышленному производству автономных систем жизнеобеспечения, совершенствование качественных характеристик доступного жилья.

Современные критерии отличаются как от принятых в советские времена, так и от тех, которые будут актуальны спустя несколько десятилетий. Сейчас, скажем, приняты совсем другие нормативы жилой площади, чем во времена СССР. В частности, площадь однокомнатной квартиры не должна быть меньше 32 квадратных метров, двухкомнатной - не меньше 45 и трехкомнатной - не меньше 65 “квадратов”.

Прогнозировать, как изменятся спустя время качественные характеристики жилой недвижимости, нелегко. Еще сложнее судить, какие тренды возобладают в сфере ценовой политики - мировые либо характерные для нашего рынка. С одной стороны, международные аналитики предрекают падение цен на мировом рынке недвижимости на фоне европейского кризиса, безработицы, снижения цен на нефть, возможного банкротства ряда банковских институтов. Вместе с тем в отечественных реалиях главными факторами ценообразования остаются дефицит жилья и отложенный спрос. К тому же, отмечают эксперты, не стоит забывать о том, что накануне кризиса цены на алматинскую недвижимость были невероятно перегреты, и в сегодняшнем достаточно высоком уровне, несмотря на кризис, еще слышны отголоски прежнего ажиотажа.

Согласно данным компании “КазРиэлт”, в июне нынешнего года на вторичном рынке жилья Алматы цена квадратного метра составила $1930, “квадрат” жилой недвижимости в новостройках обходится в $2278. Такие цены удивляют европейских экспертов. Вице-президент Федерации недвижимости Европы Рамон РИЕРА, посетивший в нынешнем году Алматы в рамках специализированной выставки, посвященной недвижимости и инвестициям, вспомнил, что несколько лет назад, до кризиса, аналогичная ситуация наблюдалась в Испании. Тогда недвижимость в Барселоне стоила дороже, чем в Лондоне и Нью-Йорке, но европейцев кризис заставил пересмотреть ценовой расклад. В период с 2007 по 2012 годы цены на недвижимость в некоторых регионах Испании упали на 40-50%, в прибрежных районах хорошую недвижимость можно приобрести за 30-40 тыс. евро.

По мнению зарубежного эксперта, государство должно принять меры, чтобы сделать жилье более доступным, оказав финансовую поддержку строительным компаниям. Выход в сложившейся ситуации, считает г-н Риера, заключается и в том, чтобы предоставлять участки для строительства жилья, в запуске государственных инициатив, направленных на повышение его доступности. Вместе с тем казахстанские строительные компании, как и их европейские коллеги, нуждаются в финансировании проектов, а найти дешевые источники финансирования непросто, и этот фактор также приводит к росту стоимости квадратного метра.

Дороговизна жилья на отечественном рынке заставляет казахстанцев - в первую очередь платежеспособных граждан, имеющих вполне определенные планы по приобретению недвижимости и в то же время не желающих платить по явно завышенным ценам, сопоставимым с ценами в некоторых мировых мегаполисах, - обратить внимание на зарубежные рынки. После некоторого затишья, вызванного кризисом, тематические выставки, посвященные рынку недвижимости, вновь изобилуют самым широким спектром предложений. По словам г-на Риеры, казахстанцы проявляют интерес к приобретению испанской недвижимости. Покупая как новое жилье, так и недвижимость на вторичном рынке, и резиденты, и нерезиденты платят налог, составляющий примерно 15%, налог на уже приобретенное жилье исчисляется 1-1,5%.

До последнего времени наши соотечественники достаточно активно инвестировали в турецкую недвижимость. В августе 2012 года в Турции вступил в силу закон, отменяющий принцип взаимности на покупку недвижимости иностранцами, и Казахстан вошел в список 129 стран, граждане которых имеют право покупки недвижимости без ограничений. С момента принятия вышеупомянутого закона до мая нынешнего года граждане нашей страны приобрели 57 объектов недвижимости в Турецкой Республике. Наиболее высоким спросом у казахстанцев пользуется недвижимость в Стамбуле, а также в курортных районах.

Как сообщила представитель строительной компании Sinan Insaat Александра СОКОЛОВА, в курортной провинции Мерсин, например, стоимость апартаментов площадью от 75 до 195 квадратных метров, составляет от 600 евро за квадратный метр в строящихся комплексах и до 850 евро за “квадрат” в готовых - с мебелью и техникой. Коммунальные платежи составляют от 380 до 500 евро в год. По словам г-жи Соколовой, система строительства, не завязанная на привлечение заемных средств, позволила избежать обвала цен на турецком рынке недвижимости. В среднем по стране цены показали 10-процентный рост, а в некоторых регионах он составил 20%. Многие иностранные граждане приобретают турецкую недвижимость в качестве инвестиционного объекта. Доход собственника от сдачи недвижимости в аренду составляет от 80 до 160 евро в сутки в сезон и около 600-1200 евро в месяц в межсезонье.

По оценкам специалистов, Казахстан мог бы войти в число лидеров по объемам покупки турецкой недвижимости. Трудно сказать, в какой степени повлияют на эти прогнозы недавние события в политической жизни страны, многое будет зависеть от того, насколько быстро удастся урегулировать ситуацию. Хотя беспорядки имели место главным образом в крупных городах Турции и практически не ощущались в курортной зоне, неопределенность, скорее всего, не прибавит привлекательности местному рынку недвижимости как объекту для инвестиций.

Новые игроки в торговом секторе

Сегмент торговой недвижимости, как и рынок жилья, также показал оживление, причем, пожалуй, даже более заметное. По мнению экспертов, это связано в первую очередь с приходом в Казахстан новых торговых операторов, международных брендов, политика которых предполагает жесткие требования к формату торговых площадей. Перспективы развития рынка торговой недвижимости выглядят благоприятными: ВВП страны растет высокими темпами, увеличивается товарооборот в розничной торговле, прежде всего в Алматы. Именно поэтому многие торговые бренды предпочитают сначала обосноваться в южной столице, а уже потом - в Астане. Хотя северная столица в меньшей степени, чем южная, оказалась отягощена наследием в виде торговых точек советского формата, либо вообще не соответствующих требованиям международных игроков, либо нуждающихся в глобальной перестройке, аналогичной той, которой подверглось, скажем, здание бывшего ЦУМа. На взгляд стороннего наблюдателя, в последние годы современные торговые центры в Алматы появляются со скоростью роста грибов после дождя. Тем не менее пока с точки зрения наличия как современных торговых площадей, так и с точки зрения состава арендаторов существуют большие резервы для повышения. В мегаполисе на каждую 1000 человек приходится около 280 квадратных метров современных торговых площадей, тогда как в Лондоне, например, данная цифра превышает 1000 “квадратов”. Значительная часть торговых площадей по-прежнему представлена крытыми рынками, объектами устаревшей инфраструктуры, и хотя власти города неоднократно озвучивали инициативу по преобразованию универсальных рынков в современные торговые центры, легендарная алматинская “барахолка” до сих пор комфортно чувствует себя в привычном формате.

Рынку торговой недвижимости, как и другим секторам, непросто дался кризисный период, когда количество сделок уменьшилось, реализация многих проектов оказалась заморожена. Небольшой подъем, сопровождавшийся выходом на рынок таких крупных международных игроков, как Metro Cash-and-Carry, Zara, наметился в 2009-2010 годах, в конце 2011-2012 гг. площадь алматинских торговых центров увеличилась более чем на 70 000 квадратных метров благодаря запуску долгожданного проекта - подземного торгового центра “Алмалы”, и открытию торгово-развлекательного центра “АДК” с гипермаркетом низких цен A-Store площадью 14 000 квадратных метров. Осенью прошлого года ряды торгово-развлекательных центров современного формата пополнил еще один давно ожидаемый игрок - ТЦ премиум-класса “Есентай Молл”, общая площадь которого составила около 118 000 метров.

На ближайшие год-два запланировано открытие еще нескольких торгово-развлекательных центров. В частности, на подходе проект “Мега-2” площадью 55 000 квадратных метров. При этом если изначально современные торговые площади были сконцентрированы в западном направлении, что создавало определенные неудобства для алматинцев, проживающих в других районах города, то теперь застройщики планируют территориальную экспансию. Согласно планам, во II квартале будущего года должно состояться открытие Mega Park площадью около 100 000 квадратных метров на пересечении проспекта Сейфуллина и улицы Макатаева, ориентировочно в те же сроки должен быть запущен ТЦ “Достык Плаза” площадью 124 000 квадратных метров, “Апорт Молл 2” будет построен на Кульджинской трассе в направлении аэропорта. На 2015-2016 годы намечено завершение строительства торгового центра “Алматы” на Абая - Розыбакиева и ТРЦ на пересечении проспекта аль-Фараби и поворота на Баганашыл.

По данным экспертов, доходы мировых операторов позволяют прогнозировать, что в 2015 году на каждую тысячу жителей Алматы будет приходиться примерно 390 квадратных метров современных торговых площадей, а значит, есть основания полагать, что рынок торговой недвижимости останется стабильным. Благоприятный прогноз тем не менее не гарантирует решения всех остальных вопросов, препятствующих развитию рынка розничной торговли. По сравнению с европейскими странами и даже Россией на казахстанском рынке представлен довольно узкий круг арендаторов, при котором не приходится говорить о формировании уникальной концепции какого-либо из центров, имеют место и такие проблемы, как несовершенство транспортно-логистической инфраструктуры, высокие входные барьеры для новых игроков, отсутствие налоговых преференций, относительно небольшой объем рынка. Наличие многочисленных сдерживающих факторов привело к тому, что до сих пор на рынке республики не получили официального представительства бренды, работающие в сегменте масс-маркета и предлагающие одежду по доступным ценам, а также крупные международные сети, продающие товары для дома, сада, ремонта - такие, например, как IKEA, OBI, Leroi Merlen.