Единственным исключением является БТА Ипотека, которая не стала реструктурировать свои обязательства, но решила добровольно сдать лицензию, позволяющую осуществлять новое кредитование, в АФН, из-за невозможности в настоящий момент выполнять пруденциальные нормативы. По словам управляющего директора БТА Кунсулу КОПБАСОВОЙ, до окончания реструктуризации банки не могут окончательно определиться с тем, до какой величины будут временно снижены на индивидуальной основе ставки для испытывающих трудности заемщиков по ипотеке, так как и для выполнения реструктуризированных обязательств банкам необходимы определенные денежные потоки. Председатель правления БТА Ипотека Сагиндык КУСАИНОВ отметил, что общие стандарты, выработанные четырьмя банками, стали “результатом нелегких договоренностей, так как у каждого из банков существуют собственные ограничения и кроме того, существует и определенная дифференциация в стоимости привлеченных ресурсов, что сказывается на ставках для заемщиков”. (Возможно, решение о появлении общих стандартов было принято государством как контролирующим акционером в качестве меры реагирования на критику со стороны объединений проблемных ипотечников, тем не менее, определение основных принципов стало результатом процесса договоренностей.) Разумеется, при определении стандартов учитывался уже имеющийся опыт аналогичных программ и, в частности, опыт Альянс Банка. По словам заместителя председателя его правления Татьяны БЕЛОЗЕРЦЕВОЙ, анализировалась, в частности, программа реструктуризации для проблемных и стандартных заемщиков банков, в рамках которой сначала происходило снижение ставок на 4%, максимум до 13%, для проблемных розничных заемщиков, а на втором этапе - снижение на 4%, максимум до 12%, для стандартных заемщиков. По словам г-жи Белозерцевой, программа оказалась очень востребованной и прежде всего именно для проблемных заемщиков, большинство из них подали заявки на участие в программе. Тем не менее, в отличие от программы Альянса, на уровне общих стандартов для четырех банков нет какого-либо уровня ставки, на которую стандартный заемщик вправе рассчитывать автоматически. Банки считают очень важным сохранение индивидуального подхода к каждому заемщику и будут стремиться разобраться, в чем причина трудностей в каждом из случаев. Очевидно, речь не идет о какой-либо демотивации заемщиков. Г-н Кусаинов отметил, что одним из основных принципов является принцип справедливости, согласно которому речь не должна идти о реструктуризации за счет хороших заемщиков. Банки также не согласны на списание каких-либо сумм из основного долга. Речь идет также лишь об определенном двухлетнем периоде снижения платежей, за который заемщики смогут восстановить свою платежеспособность. В совокупности на участников соглашения приходится, по оценкам г-жи Копбасовой, примерно 45% казахстанского рынка ипотеки.
Три основных опции, предлагаемые рынку госбанками, состоят в предложении резкого снижения до 10% от размеров платежа для заемщиков из социально уязвимых групп и установление льготного периода на 2 года, по мнению г-на Кусаинова, к этой группе могут быть отнесены многодетные семьи и семьи с инвалидами и, очевидно, число таких заемщиков будет невелико. Второй “спасательный круг”, бросаемый банками, состоит в возможности перехода на положение арендаторов того же жилья с выплатой арендной платы в размере от 30% до 50%. Эта мера, по оценкам председателя правления БТА Ипотеки, может быть адресована тем заемщикам, в отношении которых существуют прогнозы о том, что им будет сложно обслуживать кредит в долгосрочном плане. Тем не менее, за арендаторами будет оставаться возможность осуществления через 2 года обратного выкупа жилья и у них сохраняется серьезная мотивация, связанная с желанием сохранить собственное жилье. Таким образом, также удастся избежать ситуаций, когда заемщики, оказывающиеся не в состоянии обслуживать свой кредит, оказывались бы на улице. Наконец, третий пакет предусматривает возможность снижения ставки кредитования, как это уже произошло в Альянс Банке (г-н Кусаинов предположил, что в его компании ставка также может быть снижена максимально до 12%) и пролонгацию кредита на 3 года. Предоставление этих возможностей, однако, будет сугубо индивидуальным, и заемщик должен будет доказать, что снижение его возможностей по обслуживанию кредита носит объективный характер.
Отвечая на вопрос Панорамы о том, меняются ли как нибудь показатели, связанные с реализацией залогового жилья во внесудебном и судебном порядке, г-жа Копбасова отметила, что внесудебная и тем более судебная реализация остаются на крайне низком уровне - 0,5% и 0,1% от портфеля соответственно. (Эти показатели явно не вяжутся с демагогическими рассуждениями о “массе людей, выброшенных на улицу” и собственно никак не соответствуют остроте кризиса, переживаемого казахстанским рынком недвижимости. Очевидно, что в целом и государство, и банковский сектор очень осторожны, и пока можно говорить об анестезии без хирургии.) Управляющий директор отметила, что банки предпочитают реструктуризацию кредитов реализация жилья практически во всех случаях и если реализация все же происходит, это означает, что речь идет о заемщике, который вообще не готов договариваться и платить какие-то деньги, настаивая на своих условиях.
Председатель совета Ассоциации финансистов Серик Аханов в свою очередь отметил, что необходимо видеть и вторую сторону в виде пассивов банков. И если число ипотечных заемщиков банков составляет десятки тысяч человек, то число вкладчиков - миллионы, причем банки не нарушили обязательства ни перед одним из вкладчиков. Он также считает эффективными государственную программу рефинансирования ипотеки на сумму в Т120 млрд и те усилия, которые прилагались самими банками, которые реструктурировали каждый третий кредит. Достижение договоренностей об общих подходах государственными банками является “знаменательным событием”, так как дает дополнительный шанс на выход из сложной ситуации многим людям. При этом г-н АХАНОВ напомнил слова главы государства о том, какие выводы должны быть извлечены казахстанцами из кризиса, они состоят в необходимости жить по средствам, экономить и делать накопления в хорошие времена и из необходимости платить по всем долгам. Главным посылом, который г-н Аханов хотел бы донести до заемщиков, является пожелание в случае возникновения сложностей “не прибегать к посредникам”, а вступать в диалог с самими банками и менеджерами, курирующими того или иного заемщика.
Все четыре банка, согласовавшие новые стандарты, признали существование очень небольших возможностей, связанных с новым ипотечным кредитованием. И потенциальные заемщики, и банки теперь гораздо консервативнее подходят к приобретению жилья и оценке платежеспособности заемщиков. Кредитование за счет собственных средств банков крайне ограниченно. Г-жа Белозерцева отметила, что в этом году Альянс Банк, возможно, возобновит участие в программах КИК.
Вероятно, то, как велики будут в конечном счете убытки банков и какими будут уступки с их стороны в процессе реструктуризации обязательств проблемных заемщиков, будет очень серьезно влиять на доступность новой ипотеки и ставки по ней после восстановления рынка. Какой-либо нажим со стороны государства либо объединений ипотечников, возможно, будет одним из факторов, заставляющих банки оценивать риски, связанные с ипотекой, еще более высоко.
Николай ДРОЗД
