Первый ТЦ появился в Алматы в 1998 году, именно с этого момента и ведет отчет история рынка торговой недвижимости. Основными ее центрами являются, что логично, Алматы и Астана, на которые приходится около 50% от национального товарооборота. Кроме того, аналитики DTZ считают, что хорошим потенциалом обладают города западного Казахстана, где достаточно высок уровень доходов населения.

"Большая часть денежного оборота на рынке розничной торговли по-прежнему генерируется на крытых рынках и в шоппинг-центрах первого поколения,- отмечают специалисты DTZ. - Из-за нехватки торговых площадей в стране все еще доминирует "уличная" торговля. Большинство таких мест сконцентрировано в непосредственной близости от центральных улиц города. Следует отметить, что в настоящее время существует только один успешный ритейл-проект в Казахстане, представленный на рынке тремя торговыми центрами, известными как "Мега". Они были разработаны местным девелопером в... Алматы, Астане и Шымкенте. Центры "Мега" в этих городах занимают основную часть ритейл-рынка, являясь наиболее популярными комплексами с хорошим управлением, концепцией развлекательной зоны и сильным составом арендаторов, включающим в себя как профессиональных международных, так и местных ритейлеров".

В Алматы, по информации DTZ, имеется 12 торговых центров первого поколения общей площадью 122 тыс. кв.м. В Астане общая площадь торговых центров, подлежащая сдаче в аренду (ее обозначают термином GLA - gross leasable area), составляет 300 тыс. кв.м, из которых 220 тыс. приходится на шоппинг-центры первого поколения.

В документе дается пояснение: "Шоппинг-центры первого поколения, как правило, расположены в центре города, но страдают нехваткой парковочных мест, непроработанной дизайн-концепцией и отсутствием грамотного подбора арендаторов и продуманной планировки. В среднем величина торговой площади арендатора составляет от 20 до 100 кв.м. Ритейлеры в подобных комплексах в большинстве своем не являются профессиональными участниками рынка".

Ко второму поколению в Алматы относится только "Мега", в Астане - "Мега", Sary-Arka, Keruen. На эти три мола приходится 80 тыс. кв.м. торговой площади. "Отличительными чертами торговых центров 2-го поколения являются более или менее продуманное управление объектом, удачный подбор арендаторов, акцент на концепцию развлекательной направленности, а также наличие парковки и транспортная доступность", - говорится в обзоре.

В отчете перечисляются торговые центры, которые планируется (или до кризиса планировалось) построить в обоих городах. Так, в Алматы в процессе строительства находятся 11 новых торговых центров с общей GLA в 225,580 кв.м.; 3 проекта шоппинг-центров с общей GLA 120,000 кв.м. анонсированы и запланированы к вводу к 2010 году. Кроме того, как минимум, 9 проектов отложено, и пока неясно, будут ли они построены. В Астане из 4-х объектов общей площадью 121 кв. м, которые находятся на стадии строительства или сдачи в аренду, три не завершены, реализация этих проектов временно приостановлена.

Строительство торговых центров оказалось под вопросом не только из-за проблем с банковскими кредитами, но и из-за неопределенности по привлечению в Казахстан международных ритейлеров. "Из-за мирового кризиса ритейлеры пребывают в сомнениях в отношении выхода на местный рынок и снижают уровень экспансии,- говорится в отчете. - Как следствие, девелоперы не могут заполнить торговые центры арендаторами на фазе сдачи в аренду, и даты открытия торговых комплексов переносятся либо откладываются на неопределенный срок".

Что касается торговых центров третьего поколения (первоклассные постройки, проработанная концепция со значительным числом мировых брендов, среди которых лишь небольшая часть принадлежит продуктовым магазинам и магазинам одежды, остальная представлена ритейлерами, предлагающими различные виды сервиса и аксессуары; общая площадь от 50 до 100 тыс. кв.м), то таковых в Казахстане нет. А прогнозировать что-либо в нынешней ситуации затруднительно. Однако аналитики DTZ пишут, что объекты третьего поколения могут появиться "вскоре после завершения кризиса".

По поводу ставок арендной платы в отчете сообщается следующее. В обоих столицах ставки сравнительно одинаковые. Уровень арендной платы за магазин в 100-200 кв.м. в современном торговом центре варьируется от $600 до 1300 за кв.м. в год без НДС, общих расходов и затрат на маркетинг. "Причины таких высоких цен на аренду заключаются в ограниченном предложении, то есть число доступных современных торговых площадей ограничено, а качество остальных остается, на наш взгляд, сомнительным", - поясняют аналитики консалтинговой компании.

По мнению DTZ, цены на аренду будут падать еще в течение года. В долгосрочной перспективе также прогнозируется уменьшение цен: "С завершением нескольких проектов и появлением международных ритейлеров, способных выйти на рынок, мы прогнозируем снижение арендных ставок".

В заключение аналитики пишут, что рынок Казахстана является одним из самых перспективных на территории СНГ. Здесь представлено около 500 международных брендов, большинство из которых работает в сегменте высокого качества. Но, тем не менее, более чем треть ритейлеров не являются официальными представителями данных марок.

Согласно прогнозам, число иностранных ритейлеров, входящих на рынок Казахстана, значительно вырастет в ближайшие несколько лет. В данный момент рынок исследует IKEA, уже объявили о своем приходе Mеtro group с проектом Cash & Carry, Inditex (Zara), а такие компании, как FIBA (Marks & Spencer, GAP, Banana Republic) и Leroy Merlin (DIY from France) пока изучают ситуацию.

Розничный товарооборот в Алматы в 2007 году составил $7,2 млрд, в Астане - $1,3 млрд. Среднегодовой номинальный доход населения в южной столице, по данным Агентства по статистике, был на уровне $7675, в северной - $7791. Внутренний региональный продукт этих городов составил $22,8 млрд и $11,4 млрд соответственно.

Амина ДЖАЛИЛОВА