Основные тенденции в развитии земельного рынка в мире сегодня следующие.
1. Во многих странах в условиях мирового финансового кризиса снижается деловая активность и на земельном рынке. Однако это больше коснулось рынка земельных участков под строительство недвижимости. Рынок сельскохозяйственных земель сохраняет свою привлекательность для инвесторов.
2. Наблюдается активизация деятельности стран в операциях по покупке пахотных земель за рубежом. Прежде всего, это характерно для стран с высокой плотностью населения (Китай, Индия) и стран, владеющих высокими запасами нефти, но имеющих низкопродуктивные в сельскохозяйственном отношении земли.
3. В Казахстане, при законодательном ограничении продажи земель сельскохозяйственного назначения иностранцам, расширяется предложение ее предоставления иностранным пользователям в аренду.
Земельные отношения в Республике Казахстан регулируются Земельным кодексом и нормативно-правовыми документами в области земельных отношений, разработанных на правительственном или местном уровне. В соответствии с этими документами определен порядок продажи земли в частную собственность или передачи ее в долгосрочную аренду, даны рекомендуемые цены на земельные участки городов и сельскохозяйственного назначения по видам, создается земельный кадастр, представлены требования по учету земель и другие меры.
При этом использование земельных ресурсов можно разбить на две группы: для сельскохозяйственного производства; для несельскохозяйственных целей - земли промышленности, транспорта, строительства и иного несельскохозяйственного назначения.
Каждое из этих направлений важно и имеет свою привлекательность для инвесторов. Именно с этих позиций мы и анализировали земельный рынок Казахстана. Мы решили представить анализ рынка городских земель.
Текущее состояние и тенденции развития рынка городских земель
Земельные участки на территории городов, на протяжении последних 4-5 лет стали, так же, как и жилая недвижимость, одним из объектов вложения средств. Благодаря земельной реформе и экономическим преобразованиям земельный рынок городов стал особо выгодным. В результате рыночная стоимость земельных участков стала искусственно "надуваться". Так, например, если в южной столице за период с 2001 по 2005 г.г. цены росли планомерно на 30-50%, то в 2006 г. они резко увеличились в 3-4 раза. Стоимость сотки в верхней части города выросла до $200-300 тыс. Основными факторами роста цен на земельные участки стали выкуп для государственных нужд и под строительство различных многофункциональных комплексов.
Как показывает анализ, в настоящее время рынок земли городов находится в стадии стагнации. Одним из наиболее сильно ощутивших на себе снижение цен на земельные участки является рынок Алматы. Если за период с августа 2007 года до начала лета 2008 года цены, вслед за ценами на жилую недвижимость, снижались постепенно, то за последние несколько месяцев темпы снижения несколько ускорились. Согласно данным аналитического портала kn, рынок земельных участков города в последний месяц осени сильно упал.
В течение месяца средняя стоимость предложения земельных участков по городу сократилась на 20% и зафиксировалась на отметке 28279$/сот. Деловая активность за истекший период значительно снизилась, количество предложений составило 362 объекта, что на 21% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, составляет 11553 сотки, что в денежном выражении равно $337 млн.
При рассмотрении участков в разрезе целевого их использования было отмечено, что в основном на продажу были выставлены земельные участки - под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и коммерцию.
Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочие.
За ноябрь значительно сократилось количество объектов под ИЖС, дачные застройки и крестьянское хозяйство на 16%, 63% и 61% соответственно по сравнению с предыдущим месяцем.
В разрезе районов лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Ауэзовский район - 44%, что объясняется наличием в данном районе частного сектора с прилегающей территорией. Наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский - 5%. Хотя самые дорогие земельные участки располагаются именно в данном районе, что объясняется ограниченным предложением и расположением его в центральной части города. Средняя стоимость за единицу площади земли в Алмалинском районе составила $53843.
В ноябре, по отношению к октябрю, снижение средней стоимости одной сотки земли наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 7%. Максимально сократились цены в Алмалинском районе - на 49%, а минимально - в Жетысуйском - 2%.
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС).
Таким образом, снижение цен на земельные участки продолжается. Спекуляция прекращается, спрос практически отсутствует. Исключение составляет лишь сегмент земельных участков, расположенных в центральных районах города с выгодным месторасположением и развитой инфраструктурой. Относительная стабильность цен этих участков объясняется ее ограниченным предложением.
Снижение средней стоимости земли в Алматы за последние 1,5 года составило 50-80% и предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Ситуация на рынке Астаны
По данным аналитического портала kn, основными тенденциями на рынке земельных участков Астаны за последние три месяца стали остановка роста цен на землю в центральных районах города и продолжение снижения стоимости на участки с менее выгодным расположением и в пригородах столицы. С августа по ноябрь средняя цена сотки земли сократилась на 7,4% и составила $4168/сотку.
Несмотря на общие тенденции снижения цен на рынке недвижимости, с начала 2008 г. по август текущего года в Астане и ее предместьях наблюдался рост стоимости земли в среднем на 9%.
При рассмотрении рынка в разрезе поселков и микрорайонов отмечается, что стоимость земли на левом берегу Астаны ниже правобережья примерно на 28%, что связано с достаточно ограниченной площадью свободных земель на правом берегу, наличием всех коммуникаций и инфраструктуры. Вместе с тем за период с августа по ноябрь текущего года на левом берегу стоимость сотки земли осталась неизменной, в то время как на правом берегу в среднем падение составило 26%.
В сегменте загородных земельных участков также отмечается тенденция снижения стоимости земельных участков. Наиболее дорогой также является земля, охваченная программами строительства, имеющая в наличии развитую либо развивающуюся инфраструктуру, коммуникации.
Наиболее высокой стоимостью по сравнению с другими прилегающими населенными пунктами отличается поселок Коктал. Здесь стоимость в ноябре текущего года в среднем была равна $6105/сотку. В то время как сотка земли в наиболее отдаленном поселке Талапкер стоила $1085, что на 16,7% ниже значения индекса в январе 2008 г.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что тенденция на рынке земли в Астане изменилась. Если с начала года земельные участки, за исключением отдаленных и лишенных инфраструктуры, стабильно дорожали, то в течение последних трех месяцев (с августа по ноябрь) коррекции подверглись почти все сегменты. Наиболее устойчивой к стагнации оказалась лишь земля в центре города, предназначенная, как правило, под коммерческую застройку. Наряду с основным фактором, влияющим на снижение цен на землю - снижение объемов кредитования экономики (МСБ, приобретения и строительства жилья), дополнительное давление на цены будет оказывать также и сезонное замедление деловой активности.
При этом кризис строительной отрасли и сложности с ликвидностью банковской системы сделали рынок земли менее востребованным на рынке недвижимости.
С учетом нынешних тенденций в ближайшие месяцы темп падения стоимости "дорогой" земли будет составлять 1-2%, "дешевой" - 2,5-3% в месяц.
Вместе с тем, по мнению некоторых специалистов, настоящий обвал стоимости земельных участков еще впереди. И это будет гораздо серьезней, чем обвал на рынке недвижимости.
Аналогичная ситуация с ценами на земельные участки складывается и в других регионах республики. Например, в Караганде за последние три месяца средняя стоимость одной сотки сократилась на 15% и составила в ноябре 3486 $/сотку. При этом по сегменту минимальных цен спад составил почти 40%, тогда как по максимальным ценам лишь 25%.
Ситуация с залоговым имуществом
По мнению заместителя председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков г-на Калинина, в настоящее время в залоге у банков сосредоточено до 10-12% земель Алматы, в основном в верхней части города и площадью более 3 тыс. га.
Согласно открытой информации десяти наиболее крупных банков о реализуемой залоговой недвижимости, количество выставленной на продажу жилой недвижимости составляет 151 объект. Наибольшее количество залоговых квартир находится у АО "Нурбанк" - около 50, у АО "Темiрбанк" - 23, у АО "БТА Банк" и у АО "Каспий Банк" - 22 и 23, у АО "Казкоммерцбанк" - 11.
Ввиду стремительного роста строительства в 2005-2007 гг. банками выдавались кредиты на возведение комплексов под залог земельных участков. Однако, как показал анализ базы залоговых земельных участков, выставленных на реализацию наиболее крупными банками, их доля в общем объеме реализуемого банками имущества совсем незначительна. Соответственно можно полагать, что возможная реализация земельных участков по сниженной рыночной стоимости не окажет значительного влияния на изменение ситуации на рынке.
Проведенный анализ рынка земель несельскохозяйственного назначения показал, что земля как объект недвижимого имущества и как одно из направлений вложения капитала в целом пока сохраняет свою привлекательность. Так же, как и любой другой рынок, рынок земельных участков подвержен цикличности рыночных колебаний, и в настоящее время, в связи с ухудшением ситуации в целом в экономике страны, переживает стадию снижения цен и уменьшения активности. Однако темпы снижения цен на землю значительно ниже, чем по объектам строительства. В то же время финансовый кризис приведет к тому, что в ближайшие полтора-два года, по оценке "БТА Аналитика", можно ожидать дальнейшего снижения рыночной стоимости земли. Особенно в городах Алматы и Астана, где вслед за недвижимостью был "раздут" и рынок земли.
Оживление на рынке земельных участков будет во многом зависеть от улучшения платежеспособности населения, положения в банковском и строительном секторах. Важными факторами роста будут также планы развития городов, которые могут активизировать строительный сектор.
Учитывая растущие потребности населения в комфортном частном собственном загородном доме, а также развитие областных центров, можно предположить, что спрос на землю в городах сохранится.
Анвар ДЕБЕРДЕЕВ,
Гульназ АЛДИБЕКОВА,
эксперты "БТА Аналитика"
