Г-н Калинин перечислил ряд факторов, оказывающих, на его взгляд, ключевое влияние на формирование цен на рынке недвижимости, отметив при этом, что привычные упоминания о повышении благосостояния населения, общем экономическом росте и росте цен на строительные материалы уже не выглядят убедительными. Тревогу у зампреда Ассоциации оценщиков вызывает тот факт, что порядка 70% предоставляемых банками второго уровня кредитов приходится на внешние заимствования. Таким образом, страна ставит себя в зависимость от иностранного капитала. Несмотря на то, что в ссудном портфеле банков существуют четкие ограничения по видам предоставления кредитов на уровне 17-18%, на сегодняшний день в ссудных портфелях крупнейших казахстанских банков кредитование ипотеки и строительства превышает 50%. Такой расклад ведет к росту рисков за счет снижения уровня ответственности и гарантированности кредитов. Всемирный банк, констатировал г-н Калинин, отнес Россию и Казахстан к зонам риска по ипотечному кредитованию. При сохранении существующей тенденции, считает представитель Ассоциации оценщиков, рынок рухнет через 1,5-2 года.

По мнению г-на Калинина, спекулятивная составляющая сделок на рынке недвижимости доходит до 60% и обусловливает 30-35-процентный рост цен на жилую и коммерческую недвижимость. Попытки Минфина и Нацбанка активизировать развитие фондового рынка не имели успеха у инвесторов, поскольку фондовый рынок в основе своей все еще непонятен населению, в то время как привлекательность недвижимости в качестве инвестиционного инструмента очевидна. Сегодня продать квартиру без посредников практически невозможно, только в Алматы действуют около 900 строительных и 400 риэлтерских компаний. При этом государственный сектор в строительстве практически ликвидирован, а функции проектирования, контроля и выдачи лицензий переданы частным структурам, аффилированным с крупными корпорациями. "Разговоры о том, что рынок отрегулирует цены, беспочвенны. На возникающем этапе рынка основные экономические законы не действуют в силу отсутствия соотношения спроса и предложения. В условиях недостатка предложения при наличии спроса производитель получает возможность диктовать цены и успешно делает это, в чем мы не раз убеждались - достаточно вспомнить, например, бензиновый сговор", - констатировал аналитик.

12-15-процентный рост цен на недвижимость, считает г-н Калинин, дает передача коммерческим застройщикам на условиях комплексной застройки функций возведения социальных объектов. Дело в том, что строительство социальных объектов - школ, больниц - является прерогативой акимата, на это закладываются средства в бюджете. Корпорация-застройщик, в соответствии с договором возводящая социальные объекты, должна получить компенсацию, однако поскольку в отечественной практике этого не происходит, затраты вносятся в стоимость жилья. В мировой строительной практике корпорации, возводящие жилье элит-, бизнес- и эконом-класа, обязаны строить и социальное жилье в соотношении 50:50, потому что строительство первых трех видов жилой недвижимости предполагает получение высокой прибыли. В Казахстане, однако, этого не происходит.      

Рост цен на недвижимость, убежден г-н Калинин, провоцируют и такие факторы, как ограниченность свободных земельных ресурсов под застройку, а также легализация имущества. Продление легализации до 1 августа способствовало активному притоку в страну денег, преимущественно нефтяных, что, в свою очередь, повлекло за собой рост цен примерно на 10%. Заместитель председателя Казахстанской ассоциации оценщиков выступил за ликвидацию "Алматыжер". По его мнению, организация полностью дискредитировала себя, и тот факт, что за "Алматыжер" вступаются крупные застройщики, свидетельствует о взаимной заинтересованности.

Анна ШАТЕРНИКОВА