“Развилки” в проблемной ипотеке

Ситуация с взаимоотношениями с банками проблемных “ипотечников” и “дольщиков”, похоже, подходит к стадии определенного выбора. Фактически альтернатива состоит в том, возобладают ли определенные сиюминутные тактические и идеологические соображения и произойдет ли отход государства от роли арбитра (смягчающего проблемы и стоящего скорей на стороне слабого, то есть заемщика) к роли гаранта, не допускающего реализации жилья, невзирая на просрочку кредитов и реализующего все начатые когда-то проекты в сфере долевого строительства.

Возобладание патерналистских подходов может означать и демотивацию хороших заемщиков и отсутствие серьезных стимулов для дальнейших компромиссов банков и проблемных заемщиков, находящих взаимоприемлемые решения в виде пролонгации выплат и снижения ставок по кредитам. Помимо всего прочего роль гаранта, если государство будет воспринимать ее всерьез, будет означать возникновение дополнительных бюджетных обязательств, реализация которых даже в случае, если речь идет о единственном жилье дольщика и ипотечника, не будет верхом социальной справедливости, поскольку речь часто идет о кредитах в сотнях тысяч долларов в стране со средней зарплатой в $500. Общественным мнением не всегда адекватно оценивается то, что последние громкие акции (вплоть до голодовок) уже часто связаны не с отстаиванием единственного жилья, а, например, с желанием отстоять какие-то имущественные интересы в виде второй или третьей квартиры в жилых комплексах, которые были достроены за счет средств, выделенных в ходе антикризисных программ, и часто речь идет как раз об обеспечении единственным жильем обманутых дольщиков других компаний, то есть о том, что действительно можно считать социальной защитой. Причем преобладающим подходом является не попытка защитить законность своих интересов в судах, а попытки силового изменения правил игры. При этом политическая конъюнктура складывается настолько причудливо, что защита ипотечников и дольщиков стала едва ли не главной миссией некоторых левацких политических организаций, а проблемные дольщики и ипотечники становятся чуть ли не главной социальной базой (впрочем, скорей виртуальной) радикалов. Весь этот процесс сопровождается огромным мифотворчеством, связанным с многократным преувеличением масштабов проблемы и созданием клише о безжалостности кредиторов к заемщикам, в то время как в реальности банки пытаются избежать крайних мер. Крайне интересным остается вопрос о том, почему этот стереотип был очень легко воспринят на веру и почему симпатии часто оказываются на стороне активистов движений ипотечников и дольщиков. Между тем по состоянию на конец апреля банки оценивали долю внесудебных реализаций примерно в 0,5% от своего ипотечного портфеля, а судебной реализации - в 0,1% (пожалуйста, Панорама №16), что, учитывая масштабы падения на рынке недвижимости, означает, что пока выбрана очень щадящая к заемщикам модель, фактически анестезия без хирургии. Инициативы со стороны кредиторов-банков с участием государства предложить некие стандарты реструктуризации ипотечных кредитов и предложения БТА Ипотеки, связанные с предложением арендных программ для заемщиков, пока не приводят к снижению накала по крайней мере в публичной сфере. Какие-то конструктивные решения, связанные с собственными уступками, воспринимаются плохо и это связано с тем, что большое количество людей по-прежнему не видят собственных ошибок в том, что произошло с их приобретениями. Хотя понятно, что речь идет об изначально рискованных инвестиционных решениях, если речь идет об ипотеке, и часто о безответственности, когда речь идет о покупке квартиры в кредит. Часть заемщиков и не думала обслуживать его весь срок, а рассчитывала на дальнейший рост недвижимости и получение спекулятивных выгод. При этом процесс осознания собственной ответственности будет, видимо, длинным и сложным, и позиция государства и отдельных государственных структур, включая парламент и суды, может быть очень важной. Между тем от того, как будет разрешена проблема с нынешними проблемными заемщиками, во многом будет зависеть привлекательность и условия ипотеки в будущем. Попытки ограничить внесудебную реализацию, например, могут стать серьезной проблемой не только для банков, которые воспринимают подобный подход как во многом популистский, но и для заемщиков. Практика показывает, что в ходе судебной реализации недвижимости она оказывается дешевле и кредит погашается в меньшей степени, чем если бы происходила внесудебная реализация. По существу, “топнув ногой”, государство может получить лишь какой-то очень краткосрочный политический выигрыш, а не реальное решение проблем.

Николай ДРОЗД