Помимо тяжелой экономической ситуации, на развитие индустрии fashion-ритейла влияет фактор насыщения рынка торговыми площадями (речь идет в первую очередь об Алматы и Астане). “Наши исследования показывают, что рынок торговых площадей в Астане достиг уровня насыщения и переходит в фазу перенасыщения. При населении несколько более 700 тыс. человек рынок торговых площадей составляет почти 600 тыс. квадратных метров, то есть почти по одному квадратному метру на душу населения. Такой статистики торговых площадей на душу населения нет даже в Париже. В столице есть торговые центры, которые борются за привлечение арендаторов, и это им не всегда удается, за исключением двух-трех торговых центров, которые чувствуют себя комфортно. Сравнительно хорошо чувствует себя “Мега”, которая входит в состав сети, что обеспечивает высокий уровень заполняемости. Уверенно держится “Хан-Шатыр” - здание-икона, которое превратилось в лицо торговой индустрии страны, а также “Керуен” - в первую очередь из-за расположения, а также хорошо продуманного пула арендаторов”, - считает г-н ГОРАНОВ.

Алматинский рынок не настолько насыщен, как столичный: при большей численности населения общий объем торговых площадей составляет 750 тыс. квадратов. Некоторые торговые центры, открывшиеся в прошлом году, также испытывают трудности с поиском подходящих арендаторов, некоторые магазины закрываются или уже закрылись, бывают случаи, когда операторы предпочитают уходить с рынка. Рынок ритейла в регионах пока развит слабо и во многом зависит от специфики той или иной области. Представитель группы компаний ARCADA Эльза Розенталь охарактеризовала, например, ситуацию в Костанае как “ужасную”, отметив, что таковой она стала осенью прошлого года, когда жители региона массово отправились за покупками в Россию. “Ситуация в Астане и в Алматы, если говорить о наших торговых центрах, значительно лучше”, - отметила г-жа РОЗЕНТАЛЬ. Что касается южных регионов, в частности, Шымкента, то для этого города характерно доминирование торговли на базарах, а уровень доходов населения достаточно низок, что также не способствует развитию цивилизованного fashion-ритейла. В любом случае, отмечает г-н Горанов, как бы ни складывалась ситуация, fashion-ритейл лучше всего будет себя чувствовать в Астане и Алматы, и бренды, планируя выход на казахстанский рынок, ориентируются прежде всего на два столичных города.

Покупательская способность казахстанцев, которая и прежде оставляла желать лучшего, еще больше сократилась после того, как тенге отправился в свободное плавание, и в такой ситуации fashion-ритейлу вряд ли стоит рассчитывать на хорошие перспективы. Не располагает к позитивному настрою и структура расходов. По словам г-на Горанова, казахстанцы тратят 93,8% своих доходов, то есть практически не имеют возможности делать накопления. При этом расходы на продовольственные товары составляют 41,2% (в развитых странах считается тревожным знаком, если эта статья превышает 20% от общих доходов), 28,1% - на непродовольственные товары, а 24,5% - на платные услуги. В сложившейся ситуации больше всего пострадали ресторанный бизнес, туристический бизнес и ритейл, в том числе модный. По мнению г-на Горанова, офлайн-ритейл сталкивается с давлением со стороны все более набирающей популярность интернет-торговли. “Лично я для своего маленького ребенка приобретаю одежду одного из брендов, представленных в Казахстане, но физически магазин этого бренда не посещаю годами. Кофта для моего сына, которая в этом магазине стоит 6200 тенге, на сайте обходится в 1800 тенге”, - делится собственным опытом эксперт. В Германии и Великобритании объем интернет-торговли, в том числе в сфере fashion, занимает до 40% от общего товарооборота.

По словам г-на Горанова, в идеальной модели бизнеса ритейлер и владелец торгового центра должны работать сообща, но сегодня, признает эксперт, наблюдается противостояние, вызванное скачками валютного курса. С одной стороны, владельцам торговых площадей выгодно фиксировать арендные ставки в договоре в долларах, с другой - это категорически невыгодно ритейлерам, ведь аренда - это серьезная составляющая в ценообразовании. “По нашему мнению, рынок все-таки придет к арендным ставкам, фиксированным в тенге, как в свое время российский рынок перешел к фиксированным ставкам в рублях. Это не совсем выгодно для владельцев торговых помещений, но лучше получать хотя бы такую ставку, зафиксированную в национальной валюте, чем остаться без арендаторов, которые не смогут платить арендную плату, зафиксированную в долларах”, - считает г-н Горанов. Как отметил эксперт, первые шаги в этом направлении уже предприняты, владельцы некоторых бизнес-центров уже начали переходить на ставки в национальной валюте. Даже если владелец помещений проиграет на курсе, полученных денег хватит на оплату расходов за поддержку площадей и на определенную маржу.

Среди владельцев торговых центров на такой шаг согласна идти ARCADA. “Сейчас мы идем на то, чтобы фиксировать курс доллара. Мы не идем на то, чтобы фиксировать его навсегда, потому что никто не знает, что будет дальше. Но так или иначе мы с арендаторами стараемся друг друга поддерживать, для владельцев торговых центров важна гибкость и правильно подобранный состав арендаторов”, - прокомментировала г-жа Розенталь. С другой стороны, в последнее время имели место случаи, когда владельцы ТРЦ расставались с арендаторами. “Если из торгового центра уходит арендатор, занимавший площадь в 3000 квадратных метров (а недавно такой случай произошел в одном из торговых центров Алматы), владельцу неизменно придется задуматься, за счет каких резервов он заполнит образовавшиеся площади? Владельцы могут говорить о наличии листа ожидания в 300% и утверждать, что ничего не теряют, но если уходит один арендатор, занимающий 3000 “квадратов”, в том самом листе ожидания едва ли найдутся желающие взять на себя такую площадь и нести соответствующие расходы. Необходимо немного шире смотреть на вещи”, - считает представитель Scot Holland.

Сильные арендаторы генерируют поток посетителей, считает Руслан Еркешев (ТРЦ “MART”), но кризисные времена позволяют выявить слабых арендаторов, которые пользуются этим потоком. “С арендаторами, которые не могут выплачивать процентную ставку, как ни прискорбно, приходится расставаться. Что касается вопросов о фиксации ставки… Для каждого арендатора ставка должна занимать определенную долю его оборота. Если речь идет об одежде и обуви, то это 12-15% от оборота, неважно, тенге это или доллар; если мы говорим о сетях, торгующих бытовой техникой, мы говорим о 5-6% от оборота. Поэтому в переговорах с арендаторами мы можем понять, какая ставка является приемлемой”, - считает г-н ЕРКЕШЕВ.

Как отметил г-н Горанов, в период кризиса street-ритейл пострадал больше, чем торгово-развлекательные центры. “Многие бренды, если у них есть выбор между street-ритейлом и хорошим ТРЦ, все же предпочтут последний. В ТРЦ есть эффект синергии: каждый магазин, расположенный в торговом центре, пользуется потоком людей, который генерирует сам центр и другие магазины, тогда как в формает street-ритейла магазины существуют сами по себе. Да, мимо проходят люди, но не факт, что они зайдут”, - считает г-н Горанов.

С мнением эксперта не согласна Асель Шаймердинова из компании K&K (бренды Kimex и Grazie). По ее словам, если взять топ-пятерку магазинов компании, то четыре из пяти торговых точек работают в формате street-ритейла. “Если говорить об изменении арендных ставок, то арендодатели в street-ритейле легче идут на уступки, чем ТРЦ. К тому же, если говорить о нашей компании, то наш бренд очень известен, и отчасти мы создаем поток в ТРЦ, а не пользуемся им, особенно в период скидок. Кроме того, в ТРЦ мы сталкиваемся с трудностями, когда вынуждены дополнительно платить деньги за маркетинг, а в нынешних условиях это не совсем правильно. Мы самостоятельно организуем тот маркетинг, который нам выгоден, и самостоятельно обеспечиваем трафик”, - отмечает г-жа ШАЙМЕРДИНОВА. С ней согласен Сергей Рожнов из группы компаний Glance. “Мы работаем в сегменте дизайнерской одежды и представлены как в ТРЦ высокого порядка, так и в более скромных центрах, и именно в Казахстане у нас преобладает street-ритейл. Причина в том, что именно в этом сегменте владельцы торговых площадей гибче и легче в общении. Торговые центры зачастую представляют собой неповоротливый механизм, в отделе аренды невозможно найти человека, чтобы элементарно обговорить все вопросы”, - констатировал г-н РОЖНОВ. Впрочем, отмечают эксперты, бренды с более низким уровнем узнаваемости все же комфортнее чувствуют себя в условиях ТРЦ. По словам г-на Рожнова, сегодня на рынке сложилась парадоксальная ситуация, когда арендаторы-новички могут рассчитывать на более выгодные условия, чем те, кто представлен в торговом центре на протяжении достаточно длительного времени.

В последнее время ритейлеры все чаше говорят о целесообразности перехода с арендной ставки на процент с оборота. В свою очередь, владельцы ТРЦ относятся к такому шагу неоднозначно. “Если арендатор платит только процент с оборота, у него исчезает стимул увеличивать продажи, им выгодно мало зарабатывать и платить небольшой процент”, - считает г-н Еркешев. Однако ритейлеры считают такую точку зрения неверной, отмечая, что каждый собственник бизнеса хочет наращивать обороты и расширяться как сеть. “Конечно, небольшой риск того, что переход на процент с оборота будет способствовать инфантилизму арендаторов, есть. Но когда марка сидит на проценте и не выполняет нужный для нее оборот - это в любом случае повод для размышлений. Если магазин не может обеспечить смену товара, это категорически невыгодно прежде всего компании, которая этот товар производит. Кроме того, большое значение имеет и то, кто управляет магазином, - в нашей практике бывали случаи, когда при смене команды продажи увеличивались в 2-3 раза”, - констатировал г-н Рожнов.

Представители девелоперского бизнеса в качестве одного из обязательных, но, к сожалению, не всегда выполняемых на отечественном рынке условий перехода на процент с оборота называют прозрачность доходов. Казахстанский же рынок пока отстает в формировании отчетности, которую требуют не только фискальные органы, но и арендодатели. По словам г-жи Розенталь, девелоперы являются в большей степени заложниками ситуации, чем ритейлеры. “Девелоперский бизнес намного крупнее, чем бизнес отдельного ритейлера. Каждый проект окупается как минимум за 7-10 лет, требует миллионных вложений, на его развитие берутся кредиты банков, как правило, в валюте. И на протяжении всех семи лет девелопер должен выплачивать кредит именно в валюте. После кризиса банки пошли на реструктуризацию, но не все и не на идеальных условиях. Что касается подбора арендаторов, то никогда не бывает, чтобы девелопер расторг отношения с крупным ритейлером, не имея кандидатов на его место. Всегда есть долгая предыстория вопроса, и если происходит закрытие, это означает, что девелопер уже что-то решил для себя и продумал дальнейшие шаги”, - отмечает г-жа Розенталь. По ее мнению, в сложившейся ситуации владельцам торговых центров необходимо четко понять, кто именно является целевой аудиторией, а сделать это можно лишь при помощи проведения исследований, к которым сегодня все чаще подключаются и крупные арендаторы.

На общем пессимистичном фоне участники рынка полагают, что уровень развития fashion-ритейла даже сегодня, на пике кризиса, нельзя сравнить с тем, что наблюдался хотя бы пять лет назад. “Есть понятие цикличности кризиса, и пиковая его часть редко длится больше 3-5 лет”, - констатировал г-н Горанов. Впрочем, это утверждение - не повод ждать, когда истечет обозначенный срок: игрокам индустрии не остается ничего другого, кроме как действовать, вырабатывая новые инструменты хозяйствования и финансирования