Помещение под офис

Рынок коммерческой недвижимости изначально был менее переоценен, чем рынок недвижимости жилой: в первый вкладывали средства главным образом крупные игроки, объем инвестиций был не таким масштабным, а сроки окупаемости проектов - более продолжительными, что в конечном итоге обусловило не столь высокий уровень спекуляций. В то время как на рынке жилой недвижимости доля спекулятивных сделок достигала 60%, для сектора коммерческой недвижимости такой расклад был нехарактерен, ведь девелоперские компании строили или приобретали помещения в основном для себя или для сдачи в аренду. Одной из главных проблем, характерных для рынка коммерческой (в первую очередь офисной) недвижимости, являлся, скорее, перекос в предложении. Так, по данным Umex Realty, в общей сложности порядка 75% офисных площадей приходится на бизнес-центры  классов А и С, тогда как по офисным площадям класса В, наиболее перспективным в плане соотношения стоимости арендной планы и качества строительства, имеет место недостаток предложения. Произошло это ввиду того, что при сравнимых затратах на строительство бизнес-центров классов А и В более высококлассные постройки окупаются заметно быстрее.

Предкризисный период характеризовался высоким ростом деловой активности, и темпы ввода в строй офисных зданий не поспевали за темпами открытия новых казахстанских компаний и выхода на отечественный рынок представительств зарубежных банков и фирм, испытывавших потребность в современных офисах. Однако качественные характеристики имевшегося в наличии фонда коммерческой недвижимости оставляли желать лучшего: многие алматинские офисные здания представляли собой отремонтированные постройки советского образца и в принципе не могли отвечать всем общепринятым требованиям, предъявляемым к современной коммерческой недвижимости, хотя бы в том, что касается инфраструктуры. Например, далеко не при всех "возрожденных к жизни" бизнес-центрах найдется достаточное количество парковочных мест как для сотрудников, так и для посетителей.

По данным Umex Realty, еще в конце 2006 года дефицит площадей в сегменте коммерческой недвижимости оценивался в 100-150 тыс. квадратных метров, и это обстоятельство, наряду с явно завышенными ставками аренды, побудило администрации ряда компаний принять решение о возведении собственных офисов. По данным на начало этого года, в Алматы в процессе строительства находилось 20 бизнес-центров, в частности такие громкие проекты, как финансовый центр "Есентай". И если кризис не внесет серьезных корректировок в сроки сдачи в строй новых зданий, то в течение следующих двух лет предложение по офисным площадям класса А вырастет, что вкупе с непростой экономической ситуацией может привести к коррекции цен. Предложение офисных площадей может увеличиться и вследствие вызванного кризисом ухода с рынка многих финансовых компаний и фирм, работавших в сфере недвижимости, что также может сказаться на уровне цен.

К слову, цены на аренду офисных помещений класса А оказались наиболее устойчивыми к воздействию негативных тенденций на финансовом рынке, и ставки аренды удерживаются на уровне $65-85 за квадратный метр. По мнению экспертов Центра коммерческой недвижимости, объяснить такую стабильность можно тем, что девелоперы изначально закладывали высокую маржу, а значит, имели возможность достаточно долго не отпускать цены. В сегменте коммерческой недвижимости более низкого ранга снижение арендных ставок все же наметилось: если в начале года аренда квадратного метра в офисном помещении класса В обходилась в $55, то к концу весны - началу лета она опустилась до порядка $45. Между тем в условиях кризиса, как ожидают эксперты, в ближайшие годы потребность в офисных помещениях будет удовлетворяться в основном за счет объектов класса В и С. По мере введения в строй новых площадей класса А спрос на них начнет снижаться. Многие компании, ранее задававшиеся целью приобрести или снять в аренду помещение в люксовом офисе, уже нашли то, что искали, те же, кто не определился с выбором, в трудных условиях, вероятно, предпочтут избежать лишних трат. В последнее время, отмечают представители Umex Realty, спрос сместился в сторону небольших помещений площадью 30-100 квадратных метров, аренда которых обходится не дороже $25-30 за квадратный метр. Однако такие предложения - в дефиците, и преобладающая часть относительно недорогих офисных площадей не отвечает современным требованиям наподобие наличия автопаркинга, современной инфраструктуры или специальной службы управления зданием. В большинстве случаев это небольшие комнатки в многоэтажных зданиях бывших министерств и крупных ведомств, построенных еще во времена СССР.

Достаточно высокими остаются цены перепродажи офисных помещений и коммерческих площадей - магазинов, объектов сервиса. Так, если судить по объявлениям в газетах, помещения под офис или магазин в Медеуском районе Алматы, в зависимости от местоположения, предлагают по цене порядка $3200-5500 за квадратный метр, а в Алмалинском районе, причем далеко не в самой престижной его части - по $1900-2700 за "квадрат". Газеты публикуют цену предложения, и совсем не факт, что продавец на самом деле получит за свой объект запрашиваемую сумму. Участники рынка говорят о неоправданно высоких ставках на аренду в торговых центрах и бутиках, из-за чего значительные площади, например, в ТЦ "Адем"  или "Аль-Фараби" просто-напросто пустуют - в ситуации, когда львиную часть своих доходов казахстанцы тратят на покупку продуктов питания, продавцам трудно рассчитывать на то, что бизнес будет достаточно рентабельным, чтобы выплачивать за аренду порядка $1000-2000 за квадратный метр в год с учетом месторасположения торгового объекта. Впрочем, арендные ставки могут сильно разниться в зависимости от "раскрученности" торговой площадки и других факторов, определяющих уровень проходимости, поэтому нередко в известных и привычных горожанам, хотя и не самых современных торговых точках за аренду приходится отдавать больше, чем в новом ТЦ.

От базара до торгового центра

Дефицит современных торговых площадей является одной из основных характеристик рынка коммерческой недвижимости Казахстана, и, как считают участники рынка, данный сегмент в ближайшее время будет развиваться достаточно бурно, несмотря на кризис. До недавнего времени сектор современной торговой недвижимости вообще развивался не слишком активно. В трудные 1990-е соотечественники предпочитали покупать продукты, одежду и предметы домашнего обихода на базарах и "толкучках", они же кормили огромную армию продавцов и "челноков". В 2003 году была разработана нормативная база, регулирующая работу рынков, начался процесс укрупнения и реконструкции продовольственных и стихийных рынков. Несмотря на то, что в результате многие торговые точки действительно удалось превратить в довольно цивилизованного вида торговые ряды, суть не изменилась. По большому счету, новые комплексы оставались теми же рынками с разношерстным ассортиментом товаров и торговых марок, произвольно установленными ценами и принятыми на восточном базаре принципами процесса купли-продажи.

Одними из основных уязвимых мест торговых центров "первой волны" была непродуманная планировка, напоминающая лабиринт, и недостаток квалифицированного ритейла. В результате ассортимент большинства бутиков во вновь открывшихся торговых центрах не слишком отличался от представленного в рядах "барахолки" (разве что просили за те же самые вещи  вдвое, а то и втрое больше), и, поплутав по переходам, например, Silk Way, Silk Way City или "Променада" либо же старого доброго "Зангара", реконструированного в соответствии с требованиями конца 1990-х - начала 2000-х, алматинские модницы в очередной раз приходили к неутешительному выводу о том, что приобрести вещи качественных, но недорогих мировых брендов, рассчитанных на потребителей из среднего класса, в самом крупном городе Казахстана практически невозможно. Ведь довольно большая часть зарубежных марок была представлена на рынке республики неофициально, соответственно ни о каком соблюдении ценовой политики компании-производителя речи не было. Дефицит качественных торговых площадей и, как следствие, высокие цены на их аренду, наряду с нехваткой квалифицированного персонала, действительно оказались сдерживающим фактором на пути вхождения на казахстанский рынок известных брендов. Существовал и другой немаловажный фактор: при том, что по размерам страна занимает девятое место в мире, ее отличает низкая плотность населения, здесь мало крупных городов. Такие особенности географии не могли не повлиять на политику иностранных компаний в отношении местного рынка, несмотря на его динамичное развитие.  На фоне остававшегося на протяжении длительного времени небогатым выбора открытие современных торговых центров в ряде городов, - в частности ТЦ "Сары-Арка" и "Мега-Центра" в Астане, "Мега-Центров" в Шымкенте и Алматы, ТЦ Maxima в южной столице, выглядело прорывом в плане появления у нас не только новых марок, но и иных масштабов торговых площадей, невиданного прежде спектра компаний-арендаторов. Открытие подобных объектов оказалось своевременным, ведь за последние годы, характеризовавшиеся ростом доходов населения, многие казахстанские покупатели постепенно оценили преимущества организованной торговли перед "толкучками" и "барахолками", благо магазины известных недорогих брендов в крупных городах все же открывались, хотя и не под крышей единых центров. И в ближайшей перспективе, несмотря на кризис, массового возвращения потребителя к местам нецивилизованной торговли вряд ли стоит ожидать, хотя определенной части населения, вероятно, и придется вспомнить прошлое.

Неудивительно, что первые современные торговые центры появились в Алматы и Астане, в этих же городах сегодня наблюдается самая высокая концентрация современных торговых площадей. Однако по мере развития рынка приходящие в Казахстан сетевые операторы начали проявлять интерес и к другим регионам, в связи с чем потребность в современных торговых площадях возникла за пределами столиц. Так, в прошлом году Chagala Group и корпорация Zere подписали договор о строительстве и эксплуатации нескольких торговых центров Chagala Zere Malls в Усть-Каменогорске, Атырау, Шымкенте, Уральске и Костанае.

Классика и современность

"В мировой практике существует показатель обеспеченности качественными торговыми площадями, оценивающий, сколько квадратных метров современных торгово-развлекательных комплексов (ТРК) приходится на 1000 человек населения. В странах Европы и в Москве (впрочем, по ее рынку нельзя судить обо всей России) данный показатель составляет 500 квадратных метров на 1000 человек, в Казахстане - порядка 120-150 "квадратов" на то же число населения. Но у казахстанского рынка есть серьезный потенциал, и в ближайшие два-три года, максимум пять лет, произойдет качественный скачок, массовый отток людей с рынков в торговые центры. Процесс этот будет развиваться настолько быстро, что наблюдать за ним будет очень интересно. Предпосылки к этому есть: уже сегодня казахстанцы хотят покупать товары хорошего качества по приемлемой цене и в комфортных условиях, а разумная финансовая политика станет привлекательной для арендаторов",- считает Сергей ВДОНИН, коммерческий директор группы компаний Arcada, в управлении которой находится 200 тыс. квадратных метров торговых площадей в ряде городов Казахстана.

Согласно данным исследований компании Eurasia RED, к 2011 году на каждую тысячу жителей Казахстана должно приходиться 650 кв.м торговых площадей. Пока же, отмечают аналитики, сектор торговых площадей существенно недооснащен по сравнению с аналогичным сектором российского рынка и рынков стран Восточной Европы. Между тем потенциал для роста имеется. Так, в период с 2006-го по 2012 год оборот алматинского рынка ритейла должен увеличиться в 3 раза. Розничный товарооборот через предприятия современных торговых форматов (близлежащие магазины, гипермаркеты и супермаркеты) к 2012 году может достичь 56% от общего объема товарооборота, а к 2009-2010 годам спрос на современные торговые помещения в южной столице может превысить предложение в 1,5 раза. Как отмечают эксперты, сегодня 40% розничного товарооборота осуществляется в Алматы, а 10% - в Астане, однако в северной столице спрос на новые торговые площади увеличивается быстрее по причине более активного роста населения, в том числе его относительно преуспевающей, а значит, платежеспособной части.

По данным Eurasia RED, ежегодный рост оборота рынка ритейла в Астане в последующие 5-6 лет составит порядка 25%. Обороты розничной торговли через торговые предприятия будут год от года расти, в то время как через рынки - снижаться. В 2008-2009 годах девелоперы планируют ввести в строй 150-170 тыс. квадратных метров современных торговых площадей. Как считают авторы исследований, при таких темпах строительства общий объем площадей торговых центров в столице в 2008 году может превысить величину экономически обоснованного спроса, что вкупе с ростом конкуренции будет способствовать стабилизации арендных ставок, а возможно, и их снижению. Тем не менее, учитывая потенциальный спрос на торговые площади и отсутствие планов по строительству крупных торговых центров на более отдаленную перспективу (за исключением комплексов IKEA, возведение которых планируется вести как в Астане, так и в Алматы), уже в 2009 году столица вновь может ощутить дефицит современных торговых площадей, что в свою очередь, обусловит рост арендных ставок. Впрочем, свои корректировки в планы развития сегмента торговой недвижимости может внести кризис, и его влияние в определенной мере ощущается уже сейчас. Так, в Алматы пришлось повременить с открытием торговых центров, запуск которых в эксплуатацию был запланирован на первый квартал нынешнего года. Тем не менее участники рынка полагают, что спрос на качественные проекты в области торговой недвижимости будет расти, и финансовые трудности могут означать лишь отсрочку ввода объектов в эксплуатацию, но не их сворачивание.

"Те торговые объекты, которые действуют сейчас, проектировались лет пять назад. За это время появились новые идеи, инженерные решения. Особенность новых проектов связана с концепцией семейного посещения, сочетания покупок и развлечений. Организуется современное пространство, в котором каждый член семьи найдет что-то для себя: мужчины - супермаркет бытовой техники, женщины - бутики модных марок одежды и косметических брендов, дети - гипермаркет игрушек. В современных ТРК можно не только сделать покупки, но и пообедать, посмотреть фильмы. Особое внимание уделяется проектированию и инженерной начинке таких объектов. Подобные комплексы представляют собой широкие просторные галереи, хорошо освещенные и доступные обзору посетителей, здесь установлены современные системы вентиляции и кондиционирования, контроля доступа, поддержания комфортной температуры и уровня влажности, присутствуют объекты инфраструктуры - гардероб, медкабинет, детская комната, салон красоты", - отмечает г-н Вдонин.

Новое время - новый формат

Одной из главных характеристик ТРК нового поколения считается наличие якорных арендаторов, формирующих постоянный покупательский поток. В их стандартный набор, как правило, входят крупный продуктовый супермаркет с собственной кулинарией и пекарней, предприятия системы быстрого питания, развлекательный центр, кинотеатр. Не менее важно изначально определиться с целевой аудиторией посетителей и в зависимости от этого формировать пул арендаторов. Во многих торговых центрах первого поколения якорные арендаторы отсутствовали как таковые, а разномастное в плане уровня цен представительство брендов привело к тому, что в конечном итоге торговые точки оказались не слишком популярны как среди тех, кто готов потратить средства на покупку торговой марки среднего уровня, так и среди ценителей люкса.

"В конце прошлого года мы открыли первый в Казахстане гипермаркет "Вестер" площадью 5500 квадратных метров в Караганде. Сегодня проходимость этой торговой точки в будни достигает 6000 человек в день. В 2008 году планируем открыть еще восемь объектов - 6 в Алматы и 2 в Астане, общей площадью 40 000 "квадратов", в 2009 году - не менее 8 гипермаркетов в Актау, Атырау, Уральске, Актюбинске, Кокшетау, Усть-Каменогорске, Павлодаре, Шымкенте, в 2010-2011 годах - не менее 15 гипермаркетов в 7 городах. Что позволяет с оптимизмом смотреть на развитие сети в Казахстане? Это наличие грамотных девелоперов, строящих торговые центры в соответствии с международными стандартами и требованиями, соблюдение технологий расположения и проектирования ТЦ и гипермаркетов, согласно которым второй должен являться якорным арендатором для первого, а не наоборот. В актив группы можно занести эффективную централизованную систему управления сетью, профессиональную команду менеджеров, централизованную логистику. Все это позволяет предложить покупателям товар по адекватной цене",- говорят в ТОО "Вестер-Гипер Казахстан", представляющем в республике российскую сеть гипермаркетов "Вестер".

"Вестер" готовится стать одним из якорных арендаторов в новых проектах, которые намерена запустить на рынок вышеназванная Arcada. На 2009 год компания наметила открытие торгово-развлекательных центров Asia-park в Астане и Mart в Алматы, а в 2010 году еще один комплекс Mart будет введен в строй в Костанае. Площадь ТРЦ, в зависимости от потенциала, составит 25 000-45 000 квадратных метров, в каждом будет представлен стандартный набор якорных операторов. По словам г-на Вдонина, наряду с сетью продовольственных гипермаркетов, подписаны соглашение с оператором многозальных кинотеатров KINOCITY и предварительное соглашение с сетью семейных развлекательных центров Crazy park, лидером продаж спортивных товаров "Спортмастер", ведутся переговоры с известными российскими брендами "Детский мир" и "Дом книги". При этом аудитория всех трех ТРЦ представляется инициаторам проекта неоднородной, что в немалой степени будет обусловлено расположением объектов. Для строительства столичного Asia-park выбрано место на левом берегу Ишима, в непосредственной близости от офисов министерств, госструктур и крупных компаний. Соответственно, в качестве целевой аудитории рассматриваются семейные люди среднего возраста со средними или несколько превышающими средние доходами, имеющие желание подтвердить свой финансовый статус и готовые потратить деньги, но не собирающиеся переплачивать. Разработку нового бренда ведет московская компания Mall Marketing.

Основная аудитория двух других ТРЦ видится разработчикам проекта несколько иной, и этому есть свои причины. Строительство костанайского ТРЦ Mart обещает стать первым проектом подобного масштаба в данном областном центре, и, считает г-н Вдонин, поскольку горожанам только предстоит оценить идеологию покупок ради удовольствия, при подборе арендаторов необходимо ориентироваться на разумное сочетание цены и качества. При этом нельзя не учитывать, что доходы большинства костанайцев, конечно, уступают доходам  обитателей астанинского левобережья. Примерно тот же расклад наблюдается и в Алматы, где местом строительства нового ТРЦ был выбран не самый богатый и традиционно самый непрестижный среди горожан район "Алматы-1". "Мы будем формировать пул арендаторов, ориентируясь в первую очередь на население этого района, и, естественно, основной покупатель здесь будет менее состоятельным, чем в Астане, например. Тем не менее даже людям с не самыми высокими доходами будет приятно прийти в современный торговый центр и приобрести качественные вещи, скажем, с 70-процентной скидкой. Такие предложения стимулируют развитие цивилизованного потребления",- считает представитель Arcada.

Финансирование проектов осуществляет АО "Банк ЦентрКредит". По словам управляющего директора банка Мурата НУРТАЗИНА, на сегодняшний день принято решение о финансировании проекта в Астане более чем на $30 млн, уже профинансировано порядка 50% данной суммы. Cтроительство торговых центров в Алматы и Костанае обойдется в суммы порядка $20 млн и $40 млн соответственно.

По мнению г-на Вдонина, конкуренции между новыми и действующими торговыми центрами не избежать - на стороне первых современные инженерные и торговые технологии, в плюс вторым можно занести наработанные симпатии потребителей и во многих случаях удобное расположение. Скажем, при всех недостатках того же Silk Way City, в силу территориального фактора многие жители старого центра Алматы, скорее, предпочтут перекусить, посмотреть новый фильм и сделать покупки в этом торговом центре, а не в более современной "Меге". "Возможность такой конкуренции радует, потому что в результате выиграет потребитель. Обострится соперничество между арендаторами, торговыми марками, и покупатель в конечном итоге получит снижение цен и улучшение качества товаров и услуг. Что касается наших планов относительно доли рынка, то о них пока рано говорить, к тому же масштабы присутствия будут разниться в зависимости от потенциала того или иного региона. По нашим подсчетам, в Алматы сегодня функционирует около 570 тыс. квадратных метров торговых площадей, еще тысяч 200 "квадратов" можно запустить. В Астане объем запущенных проектов по современным ТЦ подходит к предельному, а их общий потенциал можно оценить в 200-300 тыс. квадратных метров. В Костанае, например, где современных торговых центров пока нет в принципе, о доле рынка говорить некорректно, в астанинском сегменте качественных торговых площадей мы можем рассчитывать на 10-15%, а в Алматы эта доля, вероятно, будет еще меньше - порядка 5-7%",- говорит г-н Вдонин.

Несмотря на то, что сегодня страна переживает не самые легкие времена, представители международных аналитических агентств полагают, что в ближайшие годы на рынок Казахстана придут не только крупные российские сети, но и сети международные, освоившие рынок России и заинтересованные в знакомстве с рынками других государств СНГ. Это касается не только, скажем, одежных сетей, но и продуктовых, мебельных - той же IKEA. Соответственно, спрос на торговые площади новых форматов останется на повестке дня, равно как и потребность в грамотных менеджерах, способных эффективно сотрудничать с крупными операторами.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА.