К сожалению, в настоящее время на казахстанском рынке оценки залогового имущества существует проблема “заказной оценки”. В связи с большим количеством оценщиков и ужесточившейся конкуренцией на рынке этих услуг недобросовестные оценщики соглашаются на любые условия заказчиков, которые нередко заранее оговаривают необходимый размер стоимости недвижимости. Один и тот же объект недвижимости для залога оценивается по-разному. В результате коммерческие банки подают многочисленные иски в связи с недостоверностью результатов оценки залоговой недвижимости, что сильно загромождает работу судов.

Уполномоченный орган по контролю оценочной деятельности - Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции РК (КРС) - инициировал принятие закона об оценочной деятельности в новой редакции1 . В своей концепции законопроекта КРС ссылается на задачи, поставленные главой государства в Послании к народу Казахстана “Стратегия “Казахстан-2050”: Новый политический курс состоявшегося государства” от 14 декабря 2012 года. Одной из задач послания является создание условий для перехода бизнеса на саморегулирование контроля качества товаров, работ и услуг. 

При разработке нового законопроекта об оценочной деятельности КРС принял во внимание последствия недобросовестной конкуренции оценщиков, проблемы банков и судов, но не учел интересов добросовестных оценщиков, которые также присутствуют на рынке. Не была должным образом оценена и коррупционная составляющая нового законопроекта.

Новая монополия

Новый закон создаст условия для монополизации рынка оценочной деятельности Республиканской палатой оценщиков (РПО). Каким образом? В целях исполнения задач послания о саморегулировании КРС предлагает функции контроля и регулирования услуг по оценке передать территориальным палатам оценщиков. Принципиально важным является то, что все территориальные палаты будут обязаны являться членами единого органа - Республиканской палаты оценщиков. 

Передача функций контроля и регулирования оценочной деятельности от государственного уполномоченного органа игрокам рынка порождает опасность коррупции. РПО и оценщики, входящие в РПО, будут одновременно являться субъектами оценочной деятельности и ее регуляторами, что в корне противоречит принципу незаинтересованности. 

РПО получит рычаги воздействия на других субъектов оценочной деятельности благодаря широкому кругу своих полномочий, в число которых войдут плановые и внеплановые проверки организаций-оценщиков, разработка положений и правил для оценщиков, экспертиза отчетов об оценке, выдача квалификационных свидетельств оценщикам, ходатайство о приостановлении квалификационных свидетельств оценщиков или лицензий оценочных организаций. 

Такой комплекс полномочий РПО создает хорошую почву для борьбы с неугодными конкурентами. Рынок услуг оценки будет монополизирован ограниченным числом заинтересованных лиц, и это, безусловно, отразится на качестве оценки.

Отдельного внимания заслуживает экспертиза отчетов по оценке, где особенно прослеживается коррупционная подоплека нового законопроекта. В соответствии с законопроектом лицо, не согласное с результатами отчета об оценке, может обратиться за экспертизой только в территориальную палату оценщиков (далее ТПО) или РПО. 

В этой связи возникает ряд вопросов и опасений. Не лоббируют ли этот законопроект  определенные лица, связанные с РПО, в своих собственных интересах? Подвергся ли новый законопроект об оценочной деятельности антикоррупционной экспертизе перед направлением на рассмотрение в парламент? На каком основании квалификация экспертов-оценщиков ТПО и РПО признана более высокой? 

В связи со всем сказанным следует, конечно, отметить и ущемление права потребителей на выбор поставщика услуг, поскольку все пути будут вести к РПО и к оценочным организациям, угодным РПО.

Барьер для инвестиций

У принятия нового закона есть еще одно важное последствие. КРС предлагает ввести неограниченную ответственность оценочных организаций. Убытки заказчика оценки будут возмещаться из компенсационного фонда. Если средств в компенсационном фонде территориальной палаты оценщиков недостаточно, оценочная организация, причинившая убытки заказчику, будет нести ответственность всем принадлежащим ей имуществом.

Эта инициатива выглядит разумной с точки зрения борьбы с таким пороком рынка, как недобросовестная оценка. Однако есть и обратная сторона этого нововведения, которую нельзя игнорировать. Оценочные организации, занимающиеся крупными активами в Казахстане, откажутся работать на условиях неограниченности ответственности, поскольку оцениваемые объекты могут стоить в сотни раз больше, чем имущество оценщика. Крупные организации-оценщики не смогут работать в рамках нового закона и, соответственно, перечислять большие объемы налогов в бюджет страны.

А что же инвесторы? У иностранных инвесторов существует стабильная практика оценивать потенциальный бизнес и объекты их интереса. С этой целью они, как правило, обращаются к компаниям-оценщикам, работающим с крупными активами и получившим признание за качество и надежность своих услуг. В условиях действия нового закона инвесторы не станут обращаться к местным оценщикам без соответствующей репутации и опыта оценки крупных объектов. В итоге инвесторы либо изначально откажутся от инвестиций в Казахстане, либо будут вынуждены заказывать услуги оценки у иностранных компаний, что повысит себестоимость проекта и поставит под сомнение его реализацию.

Может ли цель борьбы с недобросовестными оценщиками оправдать упомянутые отрицательные последствия для развития бизнеса и привлечения финансирования в Казахстан? Сегодня перед государством стоит задача по разработке и проведению комплексных мер экономической политики, направленных на повышение привлекательности страны для инвестиций. Но новый закон об оценочной деятельности ни в коей мере не способствует такому повышению привлекательности.

Сами “с усами”

Вызывает некоторое недоумение тот факт, что, как сказано в новом законопроекте, РПО будет разрабатывать стандарты оценки. В глобальной оценочной практике используются международные стандарты оценки, разработанные Международным комитетом по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Этот комитет был образован в 1981 году. В задачу МКСОИ входит корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении международных стандартов оценки. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Зачем изобретать велосипед в то время, когда весь мир уже пользуется им? Ни один иностранный инвестор не примет всерьез результатов оценки, которая основывалась на местных стандартах. Этот вопрос чрезвычайно важен с точки зрения упомянутой выше инвестиционной привлекательности, к которой стремится Казахстан. Не вполне ясно, на чем основана уверенность разработчиков законопроекта, что знания и квалификация оценщиков РПО достаточны для разработки национальных стандартов.

Международный опыт 

Полезно было бы изучить российский опыт и последствия принятия в России поправок в Закон об оценочной деятельности. Закон был принят еще в 1998 году и с тех пор претерпел множество изменений, оформленных в виде поправок. В настоящее время он предусматривает наличие компенсационного фонда, ответственность оценщика в размере убытков, понесенных заказчиком оценки, и саморегулирование. 

Одно из изменений связано с появлением новых статей, касающихся формирования компенсационного фонда саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). Профессор кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при правительстве Российской Федерации В. М. Рутгайзер выступил с публикацией, где оценил предписание для СРО обязательно формировать компенсационный фонд как ошибочное. Он отметил, что формирование компенсационного фонда СРО - это чисто российский вклад в организацию деятельности мирового оценочного сообщества и такого фонда не существует у оценщиков США, Канады, Германии, Франции, Англии и других европейских стран.2  По мнению этого специалиста, правовые нормы о компенсационном фонде и саморегулируемых палатах оценщиков абсолютно не работают.

В связи со сказанным изучение подобного опыта других стран до принятия важных изменений в законе послужило бы на пользу казахстанским законодателям и позволило бы принять законопроект, согласующийся именно с позитивной зарубежной практикой оценочной деятельности.

Роль государства в регулировании оценочной деятельности различна в разных странах. Неодинаковы и критерии регулирования. В развитых странах с устойчивыми демократическими традициями, живущих в условиях рыночной экономики, основными институтами для регулирования деятельности оценщиков являются саморегулируемые (общественные) объединения оценщиков. 

Отнюдь не везде требуется специальное лицензирование оценщиков. В одних странах оценочная деятельность регулируется нормативно-правовыми актами, в других к оценке относятся как к предпринимательской деятельности, которая не подлежит жесткому регулированию, и принципы оценки в таких странах складываются на базе правил, разрабатываемых некоммерческими организациями и объединениями.

Например, для американской модели регулирования оценочной деятельности характерно взаимодействие государственных и частных структур. Полномочия на федеральном уровне имеет Фонд оценки (TAF). Индивидуального членства в TAF нет, в его состав входят только общественные объединения оценщиков. Кроме того, каждый штат имеет собственный контролирующий орган - комиссию по регулированию оценочной деятельности. Она выдает сертификаты и лицензии, осуществляет надзор за соблюдением установленных правил, применяет дисциплинарные взыскания. Члены комиссий назначаются губернатором штата из числа независимых оценщиков и представителей общественности. Примечательно, что в США до 1989 г. рынок оценочных услуг был саморегулируемым. Переход к государственному лицензированию был связан с кризисом недвижимости в США. Оценка стоимости недвижимости вышла из-под контроля государственных органов, что повлекло массовое проведение недостаточно объективных оценок.

В Великобритании правительство делегировало все полномочия по регулированию оценочной деятельности своей старейшей организации - Королевскому институту сертифицированных оценщиков (The  RoyalInstitution of Chartered Surveyors, RICS). Этот институт был создан в 1868 году. На сегодня RICS фактически является международной организацией и насчитывает более 130 тыс. членов - физических лиц из 120 стран мира. Стандарты оценки RICS составляют методическую основу стандартизации оценки в рамках Европейского союза, что обусловлено историей развития оценки в Великобритании и Западной Европе. Государственного регулирования оценочной деятельности в Великобритании не существует, а общественная система регулирования имеет большой авторитет, позволяющий пользователям ориентироваться в компетенции и добросовестности оценщиков.

В регулировании оценочной деятельности в Германии сильна роль государства. Регулирование тесно пересекается с градостроительным законодательством и функциями Федерального министерства транспорта, строительства и развития городов. Оценка недвижимого имущества регламентирована достаточно детально. Для оценки объектов недвижимости в Германии действует основанное на федеральных законах руководство по определению стоимости. В Германии есть специализированная ассоциация, которая осуществляет сертификацию оценщиков недвижимого имущества в соответствии с критерием ISO/IEC 17024. 

В Японии наблюдалась кризисная экономическая ситуация, связанная с завышением цен на недвижимость, и в настоящее время деятельность оценщиков в этой стране подлежит государственному лицензированию. Профессиональная деятельность японских оценщиков недвижимости контролируется единственной публично признанной организацией оценщиков - Японской ассоциацией оценки недвижимого имущества (JAREA), 

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. Ведется реестр этих категорий оценщиков. Остальные категории оценщиков действуют независимо.

Изучение конкретных моделей регулирования в странах, где этот институт функционирует долгое время, представляется ценной инициативой, которая позволит критически осмыслить и, возможно, перенести наиболее удачные схемы на национальную почву. Следует, однако, помнить одну важную деталь. Саморегулирование - это признак развитого гражданского общества. Успешные системы регулирования в других странах развивались десятилетиями, и копирование чужого опыта в казахстанских реалиях может не дать ожидаемого эффекта, по крайней мере в краткосрочной перспективе. 

Многие казахстанские эксперты-оценщики считают, что в отечественном законе об оценке необходимо учесть реальные интересы всего оценочного сообщества. Необходимо обеспечить, чтобы саморегулирование оценочной деятельности не подрывало принцип беспристрастности органов контроля и независимости оценщиков. Общественные объединения оценщиков - палаты - призваны защищать интересы оценщиков, а не ущемлять их. 

При современном состоянии рынка оценочных услуг необходимо провести более плавный переход к саморегулированию, сохранив на данном этапе функции контроля за государством. Казахстанский рынок оценочных услуг еще не готов к быстрому переходу на саморегулирование.

Новый законопроект об оценочной деятельности пока не принят, а только передан на рассмотрение в мажилис парламента. Надо надеяться, что депутаты смогут разглядеть все подводные камни этого законопроекта. 

Кыдырбек-улы Алгатбек Балгабекович, ректор Академии оценки и строительства