На взгляд экспертов, в настоящий момент доступность жилья уже несколько выше, чем в период "мыльного пузыря", к которому относятся 2006 и 2007 годы (возможно, период серьезного спекулятивного влияния на рынок был несколько дольше, и "мыльный пузырь" следует распространить и на 2005 год. - Н. Д.). Так или иначе, доходы начиная с 2005 года выросли на 75%, и с учетом этого фактора экстраполяция на цены того года должна была бы принести средний уровень в $1360 за квадратный метр по стране, $1920 в Алматы и $1680 в Астане. В реальности, однако, уровень цен ниже, составляя $948, $1810 и $1134 соответственно. (Таким образом, в наименьшей степени о каких-то позитивных изменениях, связанных с доступностью жилья, можно говорить в отношении южной столицы.) Тем не менее понижение цен продолжится, и факторами, которые будут этому способствовать, остаются возможность банкротства девелоперов, значительная распродажа залоговых квартир банками и сохраняющееся соответствующее давление со стороны правительства.
Аналитики приводят и сдерживающие факторы, одним из которых являются цены, по которым приобретались "инвестиционные квартиры". Очевидно, инвесторы крайне неохотно будут продавать эту недвижимость по более низким расценкам и фиксировать убытки. Это станет возможно, только если цены будут оставаться на низком уровне в течение длительного времени.
Другой линией поддержки остается себестоимость строительства нового жилья, а аналитики АТФБ считают опасной ситуацию, когда цена выше себестоимости менее чем на 20%. Это создает сильное давление на строительные компании. При этом себестоимость строительства по сравнению с 2008 годом снизилась с $673 до $671 за квадратный метр в среднем по стране, с $685 до $631 - в Астане и с $1050 до $950 - в Алматы.
Что касается инвестиций в жилищное строительство, то суммарно они составили $14 млрд за 5 лет начиная с 2003 года, причем пик был достигнут в 2007 году, когда было инвестировано $4 млрд. В прошлом году инвестиции, несмотря на кризис, согласно статистике составили $3,7 млрд. При этом большая часть инвестирования в строительство и подавляющая часть кредитования - 85% - в период бума приходились на Алматы и Астану. В январе-мае 2009 года произошел очень значительный спад вложения в строительство - примерно на 57% в тенговом выражении - до $0,7 млрд. Аналитики, однако, прогнозируют годовые инвестиции в сумме более $3 млрд, отмечая, что вложения государства и, в частности, "Самрук-Казыны", оцениваемые в этом году в миллиард долларов, и расходы бюджетов разных уровней лишь частично компенсируют сокращение частных инвестиций. Кредитование, например, сократится до суммы в $400 млн, а инвестирование за счет средств населения до $450 млн. В 2007 году первое составляло $1 млрд 540 млн, а второе - $930 млн.
Что касается возобновления активного кредитования строительства и ипотеки, то из-за сложной ситуации в банковском секторе и большого количества плохих кредитов его возобновление возможно не раньше 2011 года. Причем восстановление активности банков будет медленным и политика консервативной, даже если улучшится ситуация с международными финансовыми институтами и повысится их ликвидность.
Трудно судить о том, насколько все эти прогнозы сказываются на практических решениях самого АТФБ. Известно, что в конце июня банк объявил о начале финансирования за счет собственных средств строительства 2-й и 3-й очередей астанинских жилищных комплексов "Лесная поляна" и "Альянсстройинвест". Срок окончания работ и сдачи объектов в эксплуатацию намечен на конец 2009 года. Более 1361 дольщика получат 60 226 кв. м жилья. Первоначально ожидалось, что эти проекты могут быть профинансированы за счет средств "Самрук-Казыны", но в итоге было выбрано обеспечение за счет собственных средств.
Николай ДРОЗД
